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Zweier-WEG: Möglichkeiten interner Störungsabwehr?

(ho) In einer Zweier-WEG sind die Außenflächen, insbesondere die Gärten aufgeteilt und Sondernutzungsrechte an den einzelnen Teilen für jeweils eine Partei bestellt. Eigentümer E errichtet in „seinem“ Garten ein Gartenhaus mit Anbau. Seine Terrasse, Bestandteil des Sondereigentums an der Wohnung, gestaltet er ebenfalls um. Schließlich „verbreitet“ er sich innerhalb der Gemeinschaftsflächen durch eine Garderobe, ein Regal, einen Schrank und eine Kommode. Der anderen Partei, nennen wir sie N, passt das überhaupt nicht. Sie klagt auf Entfernung und Beseitigung. Die Klage wird wegen Verjährung abgewiesen. Jetzt klagt sie auf Duldung der Beseitigung auf eigene Kosten.

Erstinstanzlich wird die Klage zugesprochen.

Die Berufungsinstanz winkt dagegen ab (LG Frankfurt, Urteil vom 7.6.2018 - 13 S 98/17, ZMR 2018, 856 = ZWE 2018, 356).
Die Gründe:
Nicht nur N, sondern die Eigentümergemeinschaft als ganze, hätte diesen Anspruch auf Duldung der Beseitigung erheben und einklagen müssen. Denn der Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung stehe nur der Gemeinschaft, nicht aber einzelnen Sondereigentümern als Mitglieder dieser Gemeinschaft, zu. Deshalb sei N allein nicht klagebefugt.

Und jetzt?
Zunächst: Der Gemeinschaft würde der Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer Störung sachlich auch zustehen. Denn um eine Störung in Gestalt einer unzulässigen baulichen Veränderung bzw. in Gestalt einer rechtswidrigen Nutzung der Gemeinschaftsflächen handelt es sich durchaus. Wie aber kommt man in einer Zweier-WEG zu einer solchen Klage unter Einschluss des Betroffenen, also ausgerechnet desjenigen Eigentümers, der dann hinterher durch die Gerichtsentscheidung verpflichtet werden soll?

Wenn auch in der Praxis auf erste Sicht wenig zielführend, so muss sich doch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dieser Angelegenheit innerhalb der Eigentümerversammlung befassen und darüber beschließen, ob sie die Störung auf Kosten der Gemeinschaft beseitigen will. Mehrheitlich wird dieser Beschluss dann mit Sicherheit zunächst nicht gefasst. Denn warum sollte der Betroffene mit dafür stimmen und sich damit selbst „ans Messer liefern“?

Helfen kann dann aber die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. Sie kommt in Betracht, wenn die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen. Jetzt wird zunächst klar, warum das Thema auf die Tagesordnung der Versammlung genommen werden muss. Wird der Beschluss dann nicht gefasst, lässt sich das erste Erfordernis dokumentieren: eine Maßnahme ist nicht getroffen worden. Als zweite Voraussetzung muss diese Maßnahme nach dem Gesetz erforderlich sein. Nach dem Gesetz erforderlich ist eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums im Rahmen der bestehenden Vereinbarungen, hier der Teilungsvereinbarung und der Zuerkennung von Sondernutzungsrechten und schließlich dem Beschlussvorbehalt baulicher Veränderungen. Zu all dem ist es in unserem Fall nicht gekommen. Denn zu einem vereinbarungskonformen und gesetzeskonformen Beschluss mit Mehrheit zur Verpflichtung des E, Störungsbeseitigungsmaßnahmen zu dulden, kommt es ja aufgrund der Stimmverhältnisse in der Zweier-WEG nicht.

Nähere Informationen zu Streitigkeiten innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften und zu deren Lösung bietet die Broschüre "Nachbarstreit im Wohnungseigentum", 1. Aufl. 2014, ISBN 978-3-939787-69-3, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin , 178 Seiten, Preis 14,95 € inklusive 7 % MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus & Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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