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Eigenbedarf als „Notnagel“?

(ho) Bisweilen sind die Erfolgsaussichten einer verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses ungewiss, wenn der betroffene Vermieter etwa das von Mietern gezeigte Verhalten auch unter dem Eindruck persönlicher Betroffenheit als Verstoß schwerer gewichtet, als es möglicherweise ein Gericht annehmen würde. In solchen Situationen besinnt man sich dann auch mal darauf, dass man ja eigentlich auch einen eigenen Bedarf an der vermieteten Wohnung durch eine Eigenbedarfskündigung geltend machen kann.
Klar ist dabei:
Natürlich darf dieser Eigenbedarf nicht konstruiert, sprich nicht vorgeschoben sein. Er muss tatsächlich bestehen. Dann aber schließen Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, die sich aus Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien ergeben, die Berechtigung zu einer Eigenbedarfskündigung nicht aus (AG Reinbek, Urteil vom 21. August 2018 - 12 C 131/18, IMR 2018, 464).

Interessant, weil kurz, knapp und richtig, sind auch die Ausführungen des Gerichts zu der sogenannten „formellen Wirksamkeit“ einer Eigenbedarfskündigung. Die Kerntatsachen als Kündigungsbasis müssen im Kündigungsschreiben ausgewiesen sein. Dazu gehört, für wen die Wohnung künftig genutzt werden soll und die Angabe des wesentlichen Grundes, den es für die Überlassung der Wohnung an die Eigenbedarfsperson gibt. Das bedeutet zum Beispiel im Falle von Familienangehörigen, dass anzugeben ist, dass sie zum Beispiel zur Unterstützung der Eltern einziehen sollen. Dabei begründet die gewünschte Aufnahme von Pflegepersonen den Eigenbedarf des Vermieters grundsätzlich.

Schließlich stellt das Gericht klar, der Vermieter sei nicht daran gehindert, ein Wohnungsmietverhältnis schon nach etwas mehr als zwei Jahren wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dies widerspreche nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das AG Reinbek befindet sich mit dieser Feststellung auf der Linie der neuen und aktuellen Rechtsprechung des BGH. Denn während früher wegen einer verletzten Bedarfsvorschau eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs binnen fünf Jahren seit Vertragsabschluss als rechtsmissbräuchlich und damit als unwirksam gewertet wurde, geht die aktuelle und geänderte Rechtsprechung des BGH davon aus, eine Kündigung sei grundsätzlich auch in diesen Konstellationen möglich, verpflichte den Vermieter gegenüber dem Mieter aber unter Umständen zum Schadensersatz, wenn er vor und bei Mietvertragsabschluss vorwerfbar verschuldet nicht oder nicht ausreichend geprüft hätte, ob er die Wohnung in den nächsten fünf Jahren für sich selbst oder für eine Person benötigen würde, derentwegen er Eigenbedarfsgründe anführen könnte (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14).

Nähere Informationen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs enthält die Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs“, 2. Auflage 2017, 11,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung,, 92 Seiten, ISBN 978-3-939787-90-7, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über Haus & Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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