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Gebäudeumbau nicht duldungspflichtig!

(ho) Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen, also Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten, sind unter den im Gesetz näher bezeichneten Voraussetzungen vom Mieter zu dulden (§§ 555 a Abs. 1, 555 d BGB). Solche Maßnahmen liegen nicht vor, wenn ein Gebäude grundlegend umgebaut wird, um seinen Nutzungszweck zu ändern. Folge: Eine Duldungspflicht des Mieters besteht dann nicht. Das musste sich jetzt auch ein Vermieter in letzter Instanz vom Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt sagen lassen (Urteil vom 12.3.2019 - 2 U 3/19, IMR 2019, 240).

Was war passiert?
Gewerbevermieter V möchte seine Immobilie zu anderen Zwecken vermieten als bisher. Jetzt wird ein Rechtsanwalt- und Notarbüro betrieben. Der Vertrag läuft bis zum 31.12.2023. Künftig soll ein Bankinstitut als Mieterin Aufnahme finden. Das Angebot zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags lehnt der Betreiber der Anwalts- und Notarpraxis im April 2018 ab. V kündigt daraufhin umgehend Bauarbeiten ab November 2018 an. Tatsächlich werden ab dann in den nicht gemieteten Geschossen des Hauses massive Innenwände abgebrochen und die gesamten Bodenbeläge entfernt. Dadurch ergeben sich erhebliche Beeinträchtigungen durch Lärm, Erschütterungen, Staub und Schmutz. Mieter RA beantragt eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Arbeiten, die ergeht. V erhebt gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch. Nach dessen Abweisung durch Urteil legt V dagegen Berufung ein.

Das OLG Frankfurt bestätigt durch Urteil im Hauptsacheverfahren die angegriffene einstweilige Verfügung. Umbauarbeiten mit dem Ziel einer Änderung des Nutzungszwecks seien weder Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, noch als Modernisierung einzuordnen. Das Gebäude werde lediglich für einen anderen Mieter nach dessen Wünschen umgebaut. Dadurch werde Gewerbemieter RA in seinem Besitz beeinträchtigt (§§ 858, 862 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB). Zusätzlich werde der fortdauernde Gewerbemietvertrag durch V verletzt. Denn daraus obliege ihm gegenüber seinem Mieter die Pflicht, die Mieträume im vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und während der gesamten Vertragsdauer so zu belassen (§ 535 Abs. 1 BGB). Vor allem sei ihm der ungestörte Gebrauch der Mieträume zu gewähren.

Nachzutragen ist, dass der Umbau eines Gebäudes, insbesondere die Veränderung des Grundrisses der Mietsache, regelmäßig keine Modernisierungsmaßnahme darstellt (zu den Einzelheiten: Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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