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Mietende: Übersendung der Schlüssel ausreichend?

(ho) Gewerbemieterin M kündigte den Mietvertrag und versuchte erfolglos mehrfach, mit dem Vermieter V einen Abnahme- und Übergabetermin zu vereinbaren. Schließlich ließ sie die Schlüssel zu den Mieträumen dem vom Vermieter beauftragten Bewachungsunternehmen zukommen, nachdem sie zuvor dem Vermieter schriftlich eine Frist zur Vereinbarung eines Übergabetermins gesetzt hatte und angedroht hatte, nach fruchtlosem Fristablauf den Besitz an den Mieträumen aufzugeben und die Schlüssel durch Kurier zu übersenden.

Vermieter V erkennt nach dieser Entwicklung die Rückgabe der Mieträume nicht an und macht Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache geltend, mit der er gegen die von Mieter M herausverlangte Kaution aufrechnet. Erstinstanzlich wird V zur Rückzahlung der Kaution verurteilt. Denn eine Vorenthaltung der Mieträume liege nicht vor, ein Nutzungsentschädigungsanspruch, mit dem hätte aufgerechnet werden können, sei deshalb auch nicht entstanden.

Das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg sieht das als Berufungsinstanz genauso (Urteil vom 10.12.2018 - 1 U 25/18, juris).
Die Gründe:
Die Kaution sei auszuzahlen, die dagegen erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nicht wirksam. Denn ein solcher Anspruch sei nicht entstanden. Die Mieträume seien ordnungsgemäß zurückgegeben worden. Zwar verlange die Rückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB unter Anwesenheit von Mieter und Vermieter vor Ort, dass der Mieter dem Vermieter den Besitz an den Mieträumen unmittelbar verschafft und in diesem Zuge sämtliche zugehörigen Schlüssel mit übergibt. Auch habe eine solche Übergabe nicht stattgefunden. Der Vermieter habe sich jedoch mit der Rücknahme der Mieträume im Annahmeverzug befunden; das dafür notwendige Angebot einer Übergabe sei mehrfach und rechtzeitig erfolgt (§ 295 Satz 1 BGB), die Besitzaufgabe durch den Mieter sei ihm als Gläubiger des Rückgabeanspruchs auch angedroht worden (§ 303 Satz 2 BGB).

Darauf, ob der Vermieter selbstverschuldet oder zumindest für das Verhalten Dritter verantwortlich an der angebotenen Rücknahme der Mieträume verhindert gewesen sei, sei nicht abzustellen (Palandt/Grüneberg, Kommentar zum BGB, 77. Auflage 2018, § 293 BGB Rn. 1, 10). Deshalb sei die Rückgabe der Mieträume durch Auszug und Übersendung der Schlüssel korrekt erfolgt. Mieter M konnte sich seiner Rückgabepflicht durch Aufgabe des Besitzes entledigen. Denn mit Besitzaufgabe werde er als Schuldner der Leistung gemäß § 275 Abs. 1 BGB von seiner Rückgabepflicht frei (vergleiche zur Annahme einer Besitzaufgabe durch Hinterlassen der Schlüssel auch: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.4.2006 - 24 U 152/05, DWW 2006, 333).

Nähere Informationen zur ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe und zum dabei denkbaren Annahmeverzug enthält die Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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