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Miete: Schadensersatz für uralte Tapeten?

(ho) Reißt der Mieter vorhandene Tapeten (teilweise) ab, so löst dies seine Schadensersatzpflicht aus. Handelt es sich um alte Tapeten, deren Nutzungsdauer überschritten ist und eignen sie sich darüber hinaus auch nicht zum Überstreichen, kann der Schadensersatz in Form einer erneuten Tapezierung oder in Form des hierfür erforderlichen Geldbetrags wegen des Grundsatzes „neu für alt“ ausgeschlossen sein (BGH, Urteil vom 21.8.2019 - VIII ZR 263/17, WuM 2019, 574 = IMR 2019, 399 = MietRB 2019, 289)..

Der Fall:

Vermieterin V erlaubt Mieter M, „so zu renovieren, wie er möchte.“ M beginnt mit den Arbeiten und reißt die 30 Jahre alte mehrfach überstrichene Mustertapete teilweise ab, die sich bereits an mehreren Stellen zu lösen beginnt. Als er erfährt, dass V das Haus verkaufen wird, stellt er die Arbeiten ein und gibt die Wohnung mit teilweise abgerissener Tapete zurück. V verlangt von M Schadensersatz.

Die Lösung:

Der BGH bejaht einen Schadensersatzanspruch nur dem Grunde nach (BGH, Urteil vom 21. 8. 2019 - VIII ZR 263/17) aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 Abs. 1 BGB). Von der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht sei aufgrund des gezeigten Verhaltens durch M auszugehen. Denn es handele sich im Ergebnis um eine Verschlechterung der Mieträume, die vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gedeckt sei (§ 538 BGB).
Dieser Schadensersatzanspruch sei aber aufgrund des Prinzips „neu für alt“ der Höhe nach ausgeschlossen. Denn M habe eine wegen ihres Alters und wegen ihres Zustandes völlig wertlose Dekoration zerstört. Sie sei zu einem weiteren Überstreichen nicht mehr geeignet gewesen. V habe deshalb keinen messbaren Schaden erlitten. Ihn zum Schadensersatz zu verpflichten, hieße mit der hergestellten neuen Tapezierung und deren Wert V in ihrem Vermögen zu bereichern.

Das Berufungsgericht hatte Schadensersatz in Höhe von 80 % des Neuwertes einer neuen Tapezierung zuerkannt, weil der Mieter mit seinem Verhalten in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen hat, das Haus auch unrenoviert zu veräußern oder zur weiteren Vermietung anzubieten. Dieser Erwägung erteilt der BGH eine klare Absage und hält fest, dass Alter und Zustand einer beschädigten oder zerstörten Sache stets Auswirkung auf die Höhe des geschuldeten Schadenersatzes haben.
Ebenso betont der BGH, dass dem Vermieter die Beweislast für das Entstehen und die Höhe des geltend gemachten Schadens obliegt (§ 280 Abs. 1 BGB).

Lesetipp:

  • Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, und
  • Broschüre „Die Schadensersatzpflicht des Mieters wegen Beschädigung der Mieträume“, 1. Auflage 2012, 9,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 85 Seiten, ISBN 978-3-939787-55-6,

zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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