(ho) Als Mieter M seine Wohnung in Berlin anmietet, verfügt sie nur über ein Außen-WC. Auf eigene Kosten baut er ein Bad mit Innen-WC ein. Vermieter V will im Verlauf des Mietverhältnisses die Miete erhöhen. Die vom Mieter auf eigene Kosten eingebauten Sanitäreinrichtungen darf er dabei natürlich nicht berücksichtigen. Denn sonst müsste der Mieter ja zweimal zahlen; einmal für die Herstellung des modernisierten Zustandes und dann auch noch den infolge der Modernisierung im Mietspiegel ausgewiesenen Mietanteil. Jetzt sieht sich V in der Bredouille. Denn der Berliner Mietspiegel weist das Ausstattungsmerkmal „Außen-WC“ nicht mehr auf. Was tun? V greift auf die im Mietspiegel ausgewiesene einfachste Ausstattungsvariante zurück und legt seiner Mieterhöhung deren Werte zu Grunde.
Dagegen wendet sich Mieter M.
V klagt auf Zustimmung - und gewinnt vor dem BGH.

Die Gründe:
Der BGH hält die Mieterhöhung für wirksam (Urteil vom 29.4.2020 - VIII ZR 355/18). Es reiche, wenn der Mieter die Berechtigung der begehrten Mieterhöhung zumindest ansatzweise am Mietspiegel überprüfen könne. Er sei auch für minderausgestattete Wohnungen heranzuziehen, wenn dem durch Wahl der einfachsten Ausstattungsvariante Rechnung getragen werde. Dies habe V hier beherzigt. Auch wenn eine Wohnung von ihrer Ausstattung her eigentlich in einen Mietspiegel nicht mehr eingeordnet werden könne, sei dieser Mietspiegel als taugliches Begründungsmittel verwendbar, wenn er zumindest eine Orientierungshilfe bei der Beurteilung der verlangten Miete als ortsüblich bieten könne.

Im Rechtstreit hatte Mieter M gerügt, die Klage sei bereits als unzulässig und nicht erst als unbegründet abzuweisen. Denn die verlangte Mieterhöhung sei ohne Begründungsmittel abgegeben worden, weswegen eine Zustimmungsklage bereits an einer „Sachurteilsvoraussetzung“ scheitere und deshalb schon als unzulässig abgewiesen werden müsse. Seiner Auffassung nach hätte man also die Tauglichkeit des Mietspiegels gar nicht erst untersuchen dürfen.

Der BGH sieht dies anders, kehrt sich von seiner dazu ergangenen bisherigen Rechtsprechung ab, und betrachtet die Frage des tauglichen Begründungsmittels nicht mehr als Zulässigkeitsvoraussetzung, sondern als einen Umstand, der sachlich im Rahmen der Prüfung zu berücksichtigen ist, ob die Klage begründet ist oder nicht. Für Vermieter führt dies zu einer guten Entwicklung: Denn dadurch wird die Anwendbarkeit von Mietspiegeln erweitert.

Nähere Informationen zur Mieterhöhung enthält die Broschüre „Mieterhöhung freifinanzierter Wohnraum“, 5. Aufl. 2020, ISBN 978-3-96434-011-5, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, 188 Seiten, Preis 14,95 € inklusive MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück