Home   >   Grundschuld löschen!

Hausdarlehen bezahlt - Grundschuld löschen!

(ho) Endlich ist das Haus abbezahlt - was wird aus der Grundschuld, die die jetzt getilgten Finanzierungs- und Baukredite gesichert hat?
Dazu zunächst:
Auch wenn der gesicherte Kredit erledigt ist, so ist es die Grundschuld (das Grundpfandrecht) nicht. Sie wird nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht und steht dort weiter als Belastung der Immobilie. Entgegen eines weitverbreiteten Rates sollte man sie dann nicht „stehen“ lassen, sondern unbedingt ihre Löschung betreiben. Sonst kann es hinterher Probleme und ein böses Erwachen geben.

Will man das Haus hinterher verkaufen, können sich große Verzögerungen ergeben, wenn eine bereits „getilgte“ Grundschuld noch im Grundbuch steht. Warum? Die Antwort muss nach der Art der vereinbarten Grundschuld unterscheiden.

  • Handelt es sich um eine „Briefgrundschuld", so ist der Originalgrundschuldbrief für die Löschung zwingend. Denn dieses Wertpapier kann auf dritte Personen oder Institutionen übertragen werden. Die Grundschuld wird damit sozusagen „verkauft“. Wer die Löschung betreibt, muss sich deshalb als Berechtigter aus der Grundschuld legitimieren können. Dies geschieht durch den Brief. Weil die Briefgrundschuld übertragbar ist, kann der Brief noch beim ursprünglichen Kreditgeber verwahrt werden, oder sich jetzt in der Hand eines Dritten befinden, oder aber das Geldinstitut hat das Dokument bereits dem Eigentümer und Darlehensnehmer geschickt. Liegt der Vorgang schon jahrelang zurück, ergeben sich Unsicherheiten. Hier hilft nur, bei seiner ehemaligen Bank nachzufragen. Können Grundschuldbrief und daraufhin erteilte Löschungsbewilligung dann nicht beschafft werden, muss ein gerichtliches Aufgebotsverfahren betrieben werden, um den verloren gegangenen Brief als Urkunde für kraftlos zu erklären. Das kann Monate dauern. In der Zwischenzeit kann zwar der Kaufvertrag notariell beurkundet, aber letztendlich nicht vollständig vollzogen werden. Auch die Zahlung des Kaufpreises hängt dann daran.
  • Handelt es sich dagegen um eine sogenannte „Buchgrundschuld“, so ist sie auch nur im Grundbuch eingetragen und nicht daneben noch in einem übertragbaren Wertpapier verbrieft.

Gegen eine Löschung wird argumentiert, dass das Haus ja auch einmal verkauft werden könnte und die Grundschuld dann nach Tilgung eigener Darlehen des Verkäufers mit dem Kaufpreisanteilen oder mit zuvor erbrachten eigenen Tilgungsleistungen an den Käufer abgetreten werden könnte, damit er seinen Kauf dann selbst durch Darlehen fremdfinanzieren und diese Darlehen dann mit dieser Grundschuld besichern könnte. Die Grundschuld würde in diesem Falle vom einen zum anderen Kreditfinanzierer weitergereicht. Dies geschieht durch Abtretung. Die ursprüngliche Grundschuld enthält dann nur den Vermerk, dass sie an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten wird. Gebührenersparnisse des Käufers lassen sich dann zu Gunsten des Verkäufers vertraglich in den Kaufpreis „einpreisen“.
Dies ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Denn der Ersparnis der Kosten für Löschung und neue Bestellung einer Grundschuld stehen die Kosten für die Beurkundung des von der Bank im Regelfall geforderten persönlichen Schuldanerkenntnisses zur Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie die Umschreibung der Vollstreckungsklausel für die Grundschuld gegenüber. Zusätzlich stellen die Banken häufig auch Bearbeitungskosten zum Beispiel für die Abgabe einer so genannten Löschungsbewilligung in Rechnung. Dies wäre im Übrigen bei einer nicht mehr zu bedienenden Grundschuld (nicht mehr valutierenden Grundschuld) in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch unzulässig (BGH, Urteil vom 7.5.1991 – XI ZR 244/90, NJW 1991, S. 1953 ff).

Auch in dem Fall, in dem der Eigentümer das Haus nicht verkaufen will, war es früher üblich, die getilgte Grundschuld stehen zu lassen und an eine andere Bank zur Neufinanzierung bei entsprechendem Bedarf abzutreten. Dies wird aber heute vielfach nicht mehr akzeptiert. Nur dann, wenn im zeitlichen Zusammenhang mit der Tilgung des gesicherten Kredits beim selben Kreditgeber ein neuer Kredit abgesichert werden soll, kann die bereits getilgte Grundschuld weiterverwendet werden.

In der Vergangenheit ist es zu sogenannten Kreditverkäufen einschließlich der Grundschuld gekommen. Der neue Inhaber des Rechts betrieb dann die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld. Den Eigentümern war es dann aufgegeben, in einem Rechtsstreit nachzuweisen, dass die Darlehensforderung als Grundforderung zum Pfandrecht bereits getilgt war und die Grundschuld dadurch nicht mehr validiert. Dies ist aufwendig, mühevoll und betrifft einen Zeitraum über mehrere Jahrzehnte, innerhalb dessen die regelmäßige Bedienung des Darlehens bis hin zu seiner Tilgung vom Hauseigentümer bewiesen werden muss.

Auch wenn der Bundesgerichtshof und dem nachfolgend auch der Gesetzgeber den Schutz von Bankkunden gegen den unberechtigten Verkauf von Darlehen und Grundschuld verbessert hat (BGH, Urteil vom 30.3.2010 - XI ZR 200/09, NJW 2010, S. 2041 ff = NZM 2010, S. 490; Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken - Risikobegrenzungsgesetz vom 12.8.2008, BGB l. I Nr. 36 2008, S. 1666 – Einführung von §§ 492 a BGB, 799 a ZPO), ist dieses Risiko durchaus noch ernst zu nehmen, wie auch der Fall eines Kreditverkaufs durch eine Sparkasse zeigt, der vom Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 27.10.2009 - XI ZR 225/08, NJW 2010, S. 361 ff abgesegnet wurde.

Schließlich kann das Recht auf Löschung auch verjähren.
Löschungsanspruch und Anspruch auf Herausgabe des Briefs verjähren gemäß § 196 BGB in 10 Jahren.

Was ist für die Löschung der Grundschuld nötig?

  • Unbedingt nötig sind der Grundschuldbrief
  • sowie die Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank
  • und schließlich ein notariell beglaubigter Löschungsantrag des Grundstückseigentümers.

Wie geht man vor?

  • Die Bank / Sparkasse ist zur Erteilung der Löschungsbewilligung und zur Herausgabe des Grundschuldbriefes nebst vorliegender Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung aufzufordern.
  • Bearbeitungsentgelte dafür dürfen die Kreditinstitute nicht erheben (BGH, Urteil vom 7.5.1991 – XI ZR 244/90, NJW 1991, S. 1953 ff). Denn damit erfüllt der Kreditgeber lediglich eine ihm obliegende gesetzliche Pflicht zur Herausgabe der Sicherheit.
  • Werden allerdings in diesem Zusammenhang Notargebühren auf Seiten des Kreditgebers fällig, so kann dies dem Hauseigentümer in Rechnung gestellt werden. Diese Frage erhebt sich allerdings nicht bei Sparkassen. Denn dabei handelt es sich um eine so genannte siegelführende Stelle. Deshalb können Sparkassen ihre Löschungsbewilligung ohne Einschaltung eines Notars beglaubigen, so dass Kosten nicht entstehen.

Zum Schluss der Tipp:
Wenn es mit der Bank um die Ausstellung der Löschungsbewilligung doch einmal Streit gibt: dann bleibt nichts anderes übrig, als auf Zustimmung zur Löschung einer Grundschuld zu klagen. Streitwert ist der im Grundbuch ausgewiesene (valutierte) Nennwert der Grundschuld auch in dem Fall, dass bereits alles bezahlt worden ist und es sich nur noch um die Beseitigung einer noch formell bestehenden Grundbuchposition handelt (BGH, Beschluss vom 16.2.2017 - V ZR 165/16, juris).

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück

Anbieterkennzeichnung | Impressum | Datenschutz | Disclaimer | Haftungsausschluss
Home | Kontakt | Presse