| (ho) Endlich ist das Haus abbezahlt
- was wird aus der Grundschuld, die die jetzt getilgten Finanzierungs-
und Baukredite gesichert hat?
Dazu zunächst:
Auch wenn der gesicherte Kredit erledigt ist, so ist es die Grundschuld
(das Grundpfandrecht) nicht. Sie wird nicht automatisch aus dem Grundbuch
gelöscht und steht dort weiter als Belastung der Immobilie.
Entgegen eines weitverbreiteten Rates sollte man sie dann nicht „stehen“
lassen, sondern unbedingt ihre Löschung betreiben. Sonst kann es
hinterher Probleme und ein böses Erwachen geben.
Will man das Haus hinterher verkaufen, können sich große Verzögerungen
ergeben, wenn eine bereits „getilgte“ Grundschuld noch im
Grundbuch steht. Warum? Die Antwort muss nach der Art der vereinbarten
Grundschuld unterscheiden.
- Handelt es sich um eine „Briefgrundschuld",
so ist der Originalgrundschuldbrief für die Löschung zwingend.
Denn dieses Wertpapier kann auf dritte Personen oder Institutionen übertragen
werden. Die Grundschuld wird damit sozusagen „verkauft“.
Wer die Löschung betreibt, muss sich deshalb als Berechtigter aus
der Grundschuld legitimieren können. Dies geschieht durch den Brief.
Weil die Briefgrundschuld übertragbar ist, kann der Brief noch
beim ursprünglichen Kreditgeber verwahrt werden, oder sich jetzt
in der Hand eines Dritten befinden, oder aber das Geldinstitut hat das
Dokument bereits dem Eigentümer und Darlehensnehmer geschickt.
Liegt der Vorgang schon jahrelang zurück, ergeben sich Unsicherheiten.
Hier hilft nur, bei seiner ehemaligen Bank nachzufragen. Können
Grundschuldbrief und daraufhin erteilte Löschungsbewilligung dann
nicht beschafft werden, muss ein gerichtliches Aufgebotsverfahren betrieben
werden, um den verloren gegangenen Brief als Urkunde für kraftlos
zu erklären. Das kann Monate dauern. In der Zwischenzeit kann zwar
der Kaufvertrag notariell beurkundet, aber letztendlich nicht vollständig
vollzogen werden. Auch die Zahlung des Kaufpreises hängt dann daran.
- Handelt es sich dagegen um eine sogenannte „Buchgrundschuld“,
so ist sie auch nur im Grundbuch eingetragen und nicht daneben noch
in einem übertragbaren Wertpapier verbrieft.
Gegen eine Löschung wird argumentiert, dass das Haus ja auch einmal
verkauft werden könnte und die Grundschuld dann nach Tilgung eigener
Darlehen des Verkäufers mit dem Kaufpreisanteilen oder mit zuvor
erbrachten eigenen Tilgungsleistungen an den Käufer abgetreten werden
könnte, damit er seinen Kauf dann selbst durch Darlehen fremdfinanzieren
und diese Darlehen dann mit dieser Grundschuld besichern könnte.
Die Grundschuld würde in diesem Falle vom einen zum anderen Kreditfinanzierer
weitergereicht. Dies geschieht durch Abtretung. Die ursprüngliche
Grundschuld enthält dann nur den Vermerk, dass sie an die finanzierende
Bank des Käufers abgetreten wird. Gebührenersparnisse des Käufers
lassen sich dann zu Gunsten des Verkäufers vertraglich in den Kaufpreis
„einpreisen“.
Dies ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Denn der Ersparnis der Kosten
für Löschung und neue Bestellung einer Grundschuld stehen die
Kosten für die Beurkundung des von der Bank im Regelfall geforderten
persönlichen Schuldanerkenntnisses zur Zwangsvollstreckungsunterwerfung
sowie die Umschreibung der Vollstreckungsklausel für die Grundschuld
gegenüber. Zusätzlich stellen die Banken häufig auch Bearbeitungskosten
zum Beispiel für die Abgabe einer so genannten Löschungsbewilligung
in Rechnung. Dies wäre im Übrigen bei einer nicht mehr zu bedienenden
Grundschuld (nicht mehr valutierenden Grundschuld) in Allgemeinen Geschäftsbedingungen
auch unzulässig (BGH, Urteil vom 7.5.1991 – XI ZR 244/90, NJW
1991, S. 1953 ff).
Auch in dem Fall, in dem der Eigentümer das Haus nicht verkaufen
will, war es früher üblich, die getilgte Grundschuld stehen
zu lassen und an eine andere Bank zur Neufinanzierung bei entsprechendem
Bedarf abzutreten. Dies wird aber heute vielfach nicht mehr akzeptiert.
Nur dann, wenn im zeitlichen Zusammenhang mit der Tilgung des gesicherten
Kredits beim selben Kreditgeber ein neuer Kredit abgesichert werden soll,
kann die bereits getilgte Grundschuld weiterverwendet werden.
In der Vergangenheit ist es zu sogenannten Kreditverkäufen einschließlich
der Grundschuld gekommen. Der neue Inhaber des Rechts betrieb dann die
Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld. Den Eigentümern war es dann
aufgegeben, in einem Rechtsstreit nachzuweisen, dass die Darlehensforderung
als Grundforderung zum Pfandrecht bereits getilgt war und die Grundschuld
dadurch nicht mehr validiert. Dies ist aufwendig, mühevoll und betrifft
einen Zeitraum über mehrere Jahrzehnte, innerhalb dessen die regelmäßige
Bedienung des Darlehens bis hin zu seiner Tilgung vom Hauseigentümer
bewiesen werden muss.
Auch wenn der Bundesgerichtshof und dem nachfolgend auch der Gesetzgeber
den Schutz von Bankkunden gegen den unberechtigten Verkauf von Darlehen
und Grundschuld verbessert hat (BGH, Urteil vom 30.3.2010 - XI ZR 200/09,
NJW 2010, S. 2041 ff = NZM 2010, S. 490; Gesetz zur Begrenzung der mit
Finanzinvestitionen verbundenen Risiken - Risikobegrenzungsgesetz vom
12.8.2008, BGB l. I Nr. 36 2008, S. 1666 – Einführung von §§
492 a BGB, 799 a ZPO), ist dieses Risiko durchaus noch ernst zu nehmen,
wie auch der Fall eines Kreditverkaufs durch eine Sparkasse zeigt, der
vom Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 27.10.2009 - XI ZR 225/08,
NJW 2010, S. 361 ff abgesegnet wurde.
Schließlich kann das Recht auf Löschung auch verjähren.
Löschungsanspruch und Anspruch auf Herausgabe des Briefs verjähren
gemäß § 196 BGB in 10 Jahren.
Was ist für die Löschung der Grundschuld nötig?
- Unbedingt nötig sind der Grundschuldbrief
- sowie die Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank
- und schließlich ein notariell beglaubigter Löschungsantrag
des Grundstückseigentümers.
Wie geht man vor?
- Die Bank / Sparkasse ist zur Erteilung der Löschungsbewilligung
und zur Herausgabe des Grundschuldbriefes nebst vorliegender Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung
aufzufordern.
- Bearbeitungsentgelte dafür dürfen die Kreditinstitute nicht
erheben (BGH, Urteil vom 7.5.1991 – XI ZR 244/90, NJW 1991, S.
1953 ff). Denn damit erfüllt der Kreditgeber lediglich eine ihm
obliegende gesetzliche Pflicht zur Herausgabe der Sicherheit.
- Werden allerdings in diesem Zusammenhang Notargebühren auf Seiten
des Kreditgebers fällig, so kann dies dem Hauseigentümer in
Rechnung gestellt werden. Diese Frage erhebt sich allerdings nicht bei
Sparkassen. Denn dabei handelt es sich um eine so genannte siegelführende
Stelle. Deshalb können Sparkassen ihre Löschungsbewilligung
ohne Einschaltung eines Notars beglaubigen, so dass Kosten nicht entstehen.
Zum Schluss der Tipp:
Wenn es mit der Bank um die Ausstellung der Löschungsbewilligung
doch einmal Streit gibt: dann bleibt nichts anderes übrig, als auf
Zustimmung zur Löschung einer Grundschuld zu klagen. Streitwert
ist der im Grundbuch ausgewiesene (valutierte) Nennwert der Grundschuld
auch in dem Fall, dass bereits alles bezahlt worden ist und es
sich nur noch um die Beseitigung einer noch formell bestehenden Grundbuchposition
handelt (BGH, Beschluss vom 16.2.2017 - V ZR 165/16, juris).
© Dr. Hans Reinold Horst
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