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Drittschuldnererklärung des Vermieters

(ho) Bisweilen sehen sich Vermieter mit verlangten Auskünften zu Forderungen ihrer Mieter aus dem Mietverhältnis konfrontiert. Das passiert, wenn Gläubiger Forderungen des Mieters gegen den Vermieter pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Dies geschieht durch einen gerichtlichen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss, der im Rahmen einer gegen den Mieter gerichteten Zwangsvollstreckung beantragt werden muss (§§ 829, 840 ZPO). Bei den gepfändeten Forderungen kann es sich etwa um „die Kaution“ oder um Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen handeln. Dann ist guter Rat teuer - aber auch leicht gegeben.

Zunächst:
Der Vermieter als „Drittschuldner“ wird zu einer Erklärung aufgefordert, in der er angeben soll, wie es um die gepfändeten Forderungen bestellt ist. Diese Erklärung heißt „Drittschuldnererklärung“. Gemeinsam mit dieser Aufforderung wird ihm der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss durch den Gerichtsvollzieher zugestellt.

In diesem Moment entsteht die Auskunftspflicht (§ 840 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1ZPO). Sie ist bei Meidung von Schadensersatzansprüchen und eigenen Verwicklungen in Rechtsstreitigkeiten unbedingt einzuhalten (§ 840 Abs. 2 Satz 2 ZPO).

In seiner Erklärung muss der Vermieter als Drittschuldner Auskunft darüber geben, ob und inwieweit er die gepfändete Forderung als begründet anerkennt und Zahlung zu leisten bereit ist.

Gibt es Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen nicht, so genügt diese Feststellung und die Bereitschaft der Auskehr an den Pfandgläubiger des Mieters, wenn sie später entstehen sollten.

Die Kaution“ kann nicht gepfändet werden, sondern nur der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters, der erst bei Vertragsende und nach Verrechnungsmöglichkeit mit Gegenforderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Sicherungszweck) fällig wird. Hier genügt die Erklärung, dass eine Kaution geleistet worden ist, dass Mietverhältnis aber ungekündigt fortbesteht und deshalb der Anspruch nicht fällig geworden ist. Ist das Mietverhältnis beendet, kann auf mangelnde Abrechnungsreife und damit wieder auf eine noch nicht eingetretene Fälligkeit des Anspruchs verwiesen werden.

Der Vermieter als Drittschuldner muss sich weiter dazu erklären, ob andere Personen ebenfalls auf die Forderung zugreifen oder sie bereits vorab für andere Gläubiger gepfändet wurde. Zeitlich vorgehende Abtretungen der fraglichen Forderungen muss er ebenfalls angeben (zu den Einzelheiten § 840 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO).

Insgesamt muss dem Gläubiger durch die Auskunft bewusst werden, ob und in welchem Zeitraum er mit der Befriedigung seiner titulierten Forderungen rechnen kann und ob er sich um andere Vollstreckungsmöglichkeiten kümmern muss.

In unserem Beispiel ist also die Erklärung bezüglich „der Kaution“ und etwaiger Guthabensalden aus Betriebskostenabrechnungen zugunsten des Mieters abzugeben, mehr aber nicht.

Ganz wichtig ist aber:
Bezüglich der gepfändeten Forderungen darf keine Zahlung mehr an den Mieter als Schuldner des pfändenden Gläubigers und als Partner des Mietvertrags erfolgen (§ 829 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Andernfalls zahlen Sie als Vermieter doppelt!

© Dr. Hans Reinold Horst

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