(ho) In Wohnungseigentumsanlagen werden Hausgelder, im Mietrecht „Betriebs- und Verwaltungskosten“ genannt, auf der Basis eines erstellten und beschlossenen Wirtschaftsplans erhoben, der Hausgeldrücklage zugeführt, und unterjährig dann bei Fälligkeit der verschiedenen öffentlich-rechtlichen Abgaben (z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Niederschlagswasser, Trink- und Abwasser) oder anderer Rechnungen ausgekehrt. Klar ist dabei, dass diese Wirtschaftspläne auf der Basis von Vorjahreswerten erstellt werden. Aktuell kommt es zu hohen Preissteigerungen durch Inflation und durch Energieverknappung. So manches Mal kommt es dann vor, dass sich die Wirtschaftspläne als zu knapp kalkuliert erweisen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, muss dann so schnell wie möglich reagieren, damit Mahnungen und Mahngebühren oder sogar Vollstreckungsandrohungen eines öffentlich-rechtlichen Forderungsgläubigers vermieden werden.

Die Möglichkeiten dazu:
Um finanzielle Engpässe in der Hausgeldrücklage zu vermeiden, darf der Verwalter über eine Sonderumlage, die zur Deckung gestiegener Vorauszahlungen die dazu nötige Liquidität sichert, mehrheitlich beschließen lassen. Der Beschluss muss ausreichend transparent, also informierend, übersichtlich und verständlich, sein, und insbesondere die Höhe, die Fälligkeit und den Umlageschlüssel ausweisen. So sind Wohnungseigentümergemeinschaften befugt, durch Beschluss weitere Liquiditätsrücklagen neben der Erhaltungsrücklage zu bilden (AG Lübeck, Urteil vom 18.3.2022 - 35 C 52/21, ZMR 2022, 839). Ausdrücklich für zulässig gehalten werden durch das genannte Urteil des Amtsgerichts Lübeck solche Liquiditätsumlagen zum Beispiel, um Engpässe im ersten Quartal eines Jahres bei teilweise nicht eingehenden fälligen Wohngeldern und noch nicht ausreichend vorhandenen Wohngeldvorschüssen zu bilden; insbesondere bei zu erwartenden Erhöhungen von Energiekosten, die unvermittelt (weiter) auftreten können.

Statt einer Sonderumlage kann auch (erneut) über den Einzelwirtschaftsplan beschlossen werden. Der Beschluss kann dann erhöhte Zuführungsbeträge für die Energiekosten vorsehen. Zu zahlende Vorschüsse werden dann bereits im laufenden Wirtschaftsjahr erhöht. Sie werden mit der Fassung des Beschlusses fällig (§ 28 Abs. 3 WEG).

Stehen dagegen ausreichende Finanzmittel in der Hausgeldrücklage zur Verfügung, so darf der Verwalter höhere Vorauszahlungen an den Energieversorger auskehren; dies zumal dann, wenn sie wie jetzt aktuell im Winter 2022 von dem Versorgungsunternehmen angefordert werden.

Lesetipp zu Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht:
Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter", 2. Auflage 2022, 16,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 202 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-029-0, zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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