Kündigungsgründe und Fristen |
Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden, Günther Jahnke, hatte der Verein zu dem Thema „Kündigungsgründe und Fristen“ eingeladen.
Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar
Jürgen Lindner vom Landesverband Haus & Grund Niedersachsen,
sowie die erschienenen Gäste und vom befreundeten Nachbarverein Buxtehude
Frau Heidemarie David, Herrn Stefan Tank und die Geschäftsstellenleiterin
Heike Henning.
Besonders begrüßte Jahnke die Ehrenmitglieder des Vereins Bernhard
Schröder, Rudolf Möller und Wilhelm Fündling.
Zunächst erläuterte Herr Lindner die unterschiedlichen Kündigungsfristen:
Ein Vermieter darf nur begründet kündigen. Bei Mietverhältnissen bis zu 5 Jahren mit 3-monatiger Frist, ab 5 Jahren mit 6-monatiger Frist und ab 8 Jahren Wohndauer mit 9-monatiger Frist. Der Mieter dagegen kann das unbefristete Mietverhältnis immer mit 3-Monatsfrist beenden. Dabei muss die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats dem Vermieter vorliegen (§ 573 c BGB).
Befristeter Mietvertrag:
Seit dem 01.09.2001 ist ein befristeter Wohnraum-Mietvertrag nur noch
in 3 Fällen nach § 575 BGB möglich.
- Eigenbedarf des Vermieters (für sich oder seine Familienangehörigen);
- aufgrund umfassender Baumaßnahmen, die ein Fortsetzen des Mietverhältnisses erheblich erschweren;
- oder weil die Wohnung für einen Mitarbeiter benötigt wird.
Gegenseitiger Kündigungsverzicht:
Gesetzlich ist dies nicht vorgesehen, der BGH hat den gegenseitigen Kündigungsverzicht
jedoch in mehreren Entscheidungen bejaht. In unseren Haus & Grund
Mietverträgen kann dies angekreuzt und die Zeit eingetragen werden.
Von dem Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung
aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit
gesetzlicher Frist unberührt. Hinzuweisen ist allerdings darauf,
dass der BGH diesen Kündigungsverzicht „formell“ maximal
für 4 Jahre zulässt. Wollen die Parteien den Verzicht für
mehr als 4 Jahre vereinbaren, muss dies mit einer Anlage zum Mietvertrag
erfolgen.
Was ist, wenn ein weiterer Mieter nach dem 01.09.2009 den Altmietvertrag
mit Verlängerungsfrist unterschreibt?
Es gilt dann altes Mietrecht fort und es bleibt bei der Vereinbarung,
z.B. dass der Vertrag sich von Jahr zu Jahr fortsetzt. Der Beitritt des
weiteren Mieters nach dem 01.09.2009 ändert nichts an der Wirksamkeit
der Verlängerungsklausel.
Verlängerungsklauseln:
Diese sind seit dem 01.09.2001 und nur noch bei gewerblicher Vermietung
statthaft. Klauseln bei Wohnraum, die vor diesem Termin abgeschlossen
wurden, bleiben wirksam, z.B. „der Mietvertrag über Wohnraum
ist befristet vom 01.01. 2001 bis 31.12.2010 und verlängert sich
jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mit 12-Monatsfrist gekündigt wird“.
Bei vorzeitigem Auszug des Mieters, muss er einen Nachmieter benennen.
Ist eine Kündigungsfrist unter 3 Monaten vereinbar?
Zu Gunsten des Mieters ist dies statthaft. Für den Vermieter bleibt
es bei 3, 6 oder 9 Monaten gem. § 573 c BGB, auch wenn für beide
Parteien Monatsfrist vereinbart ist.
Zu den unterschiedlichen Kündigungsgründen führte Herr Lindner folgendes aus:
Kündigung im Zweifamilienhaus ohne Grund:
Der Vermieter einer Wohnung im Zweifamilienhaus (eine WE wird vom Vermieter
selber bewohnt), darf die Wohnung grundlos kündigen. Dies gilt auch
für „Einliegerwohnungen“ im Einfamilienhaus. Es handelt
sich hierbei um die Ausnahme vom Mieterschutz (§ 573 a Abs. 1 BGB).
Nachteil ist nur, dass sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters
von 3, 6 oder 9 Monaten je nach Wohndauer (§ 573 c BGB) um weitere
3 Monate verlängert. Handelt es sich aber um ein Doppelhaus, von
dem die eine Hälfte der Vermieter und der Mieter die andere bewohnt,
so gilt die Kündigung ohne Grund nicht.
Kündigung wegen Mietrückstand:
Sind zwei Monatsmieten einschließlich Betriebskosten aus zwei oder
mehreren Monaten rückständig, kann fristlos gekündigt werden
(§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Kündigung wegen zweimonatigen
Mietrückstandes erst 5 Monate nach diesem Rückstand ist nicht
verstätet und kann ohne Abmahnung erfolgen. Mit fristloser Kündigung
wegen zwei Mieten Rückstand kann zugleich hilfsweise fristgemäß
(mit 3, 6 oder 9 Monaten bei Vertragsdauer bis 5 Jahren, nach 5 oder 8
Jahren) gekündigt werden. Die Begründung für eine fristlose
Kündigung wird nach § 569 BGB rückwirkend unwirksam, wenn
der Rückstand spätestens bis 2 Monate nach Zugang der Räumungsklage
bezahlt wird, aber die fristgemäße Kündigung bleibt bestehen.
Unpünktliche Mietzahlung:
Gem. BGH reicht eine Abmahnung mit dargelegter wiederholt verspäteter
– auch nur einer Zahlung -, um fristlos zu kündigen. Zahlt
allerdings die Sozialbehörde unpünktlich, berechtigt dies nicht
zur Kündigung. Bei Vereinbarung „bis 3. Werktag“ zu zahlen
genügt es, wenn der Mieter den Bankauftrag bis zum 3. Werktag erteilt
und das Geld beim Vermieter z.B. erst am 6. eines Monats eingeht. Gem.
BGH zählt der Samstag in diesem Fall nicht als Werktag!
Kaution wird nicht gezahlt:
Voraussetzung hierbei ist, dass ein Betrag von zwei Nettomieten rückständig
ist. Empfehlenswert ist immer, sich die Kaution vor Schlüsselübergabe
aushändigen zu lassen.
Summierter Mietrückstand aus Mietminderungen:
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Wert von zwei
Mieten einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen aus mehreren
Monaten rückständig ist.
Reicht mehr als eine Monatsmiete Rückstand?
Auch hier ist eine fristlose Kündigung statthaft. Aber: Mehr als
eine Monatsmiete muss aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten rückständig
sein, also wenn bei 500 Euro Miete einschließlich Betriebskosten
501 Euro für Mai und Juni insgesamt nicht gezahlt sind.
Eigenbedarfskündigung bei unbefristetem Vertrag gem. §
573 Abs. 2 BGB:
Hier müssen die Kündigungsgründe sehr sorgfältig dargelegt
werden. Die Gerichte differenzieren nach dem gesetzlichen Grad der Verwandtschaft.
Hierzu gehören der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner und die
Schwiegereltern. Außerdem Verwandte 1. Grades (Kinder, Eltern).
Verwandte 2. Grades (Großeltern, Enkelkinder, eigene Geschwister.
Verwandte 3. Grades (Onkel, Tante, leibliche Nichten und Neffen des Vermieters).
Anerkannt gem. LG Hamburg sind Stiefkinder. Angehörige 4. Grades
gehören in der Regel nicht zu Familienangehörigen für den
Eigenbedarf (Cousin, Großneffe, Großcousin). Wenn der Vermieter
zu diesen Personen jedoch eine besondere persönliche oder soziale
Bindung in der Kündigung darlegt, u.a. wenn er Unterhalt oder sonstige
Fürsorge gewährt, wird eine bestimmte „Nähe“
befürwortet und somit ein Kündigungsgrund bejaht. Sollte während
der Kündigungszeit der Kündigungsgrund wegfallen, muss der Mieter
unverzüglich benachrichtigt werden. Bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung
macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Hierbei kann es sich
um Beträge in 5-stelliger Höhe handeln.
Kann der Mieter wegen Schimmel kündigen?
Gem. BGH sei dies nur dann rechtswirksam, wenn dem Vermieter mit Abmahnung
(mündlich oder schriftlich) die Möglichkeit gegeben wird, die
Gesundheitsgefährdung zu beseitigen. Im Ausnahmefall kann der Mieter
ohne Abmahnung kündigen, wenn das Wohnen nicht länger zumutbar
ist.
Kündigung bei Vertragsverstößen: Störung
des Hausfriedens / Beleidigungen / Hundehaltung etc.
Bei diesen Vertragsverstößen sollte vorher eine Abmahnung erfolgen,
wobei Wochentag, Datum, Uhrzeit und Art der Störung genau angegeben
werden sollte. Durch Einwurf in den Briefkasten mit Zeugen oder per Gerichtsvollzieher
(Schreiben an das Amtsgericht – Gerichtsvollzieherverteilungsstelle)
kann beweisbar zugestellt werden. Bei schlimmen Vertragsverletzungen,
z.B. wenn ein anderer Mieter oder der Vermieter geschlagen, unsittlich
berührt oder grob beleidigt oder beschimpft wird, bedarf es keiner
Abmahnung, sondern kann sofort fristlos gekündigt werden.
Mieter verstirbt:
Der Tod eines Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des
Mietverhältnisses. Gem. § 563 BGB wird das Mietverhältnis
zunächst mit den Mitmietern (Ehepartner), die den Mietvertrag mit
dem Verstorbenen unterzeichnet haben, fortgesetzt. Es sei denn, der Ehegatte
würde binnen Monatsfrist der Fortsetzung widersprechen. Falls der
Ehegatte/Lebenspartner den Mietvertrag nicht mit unterzeichnet hat, ist
er jedoch fortsetzungsberechtigt. Treten Ehegatte, Lebenspartner oder
Personen, die im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben, nicht in das
Mietverhältnis ein, so wird dies kraft Gesetzes mit den Erben fortgesetzt.
Sowohl die Erben, als auch der Vermieter können das Mietverhältnis
innerhalb eines Monats bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten
Monats kündigen (§ 564 BGB). Dies gilt auch dann, wenn es befristet
ist oder die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter mehr
als 3 Monate beträgt oder Kündigungsverzicht vereinbart ist.
Sind Erben namentlich nicht benannt, oder schlagen das Erbe aus, muss
der Vermieter Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht beantragen.
Ist ein Verkauf der Immobilie ein Eigenbedarfsgrund oder ist
Verwertungskündigung möglich?
Der Erwerber der Immobilie tritt in die vertraglichen Rechte des bisherigen
Vermieters ein (§ 566 BGB). Dies gilt auch bei Übertragung im
Rahmen vorweggenommener Erbfolge oder im Erbfall. Nach Grundbuchumschreibung
kann der Erwerber wegen Eigenbedarf kündigen. Der Erbe kann dies
sofort (§ 1922 BGB). Für beide Fälle ist die Kündigungsfrist
einzuhalten (§ 573 c BGB), nämlich 3/ 6/ 9 Monate bei Wohndauer
bis 5/ ab 5/ ab 8 Jahren. Verwertungskündigung ist möglich,
wenn nachweisbar ist, dass ein Verkauf einer vermieteten Immobilie schlecht
möglich ist und somit ein wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter
entsteht.
Anschließend wurde die Gelegenheit zur Fragestellung genutzt.
Herr Jahnke dankte Herrn Lindner für seine außerordentlich guten und praxisbezogenen Ausführungen und wünschte allen Veranstaltungsteilnehmern/innen eine gute Heimfahrt.