Vereinsvorsitzender Günther Jahnke freute sich über einen vollen Saal zur Sonderveranstaltung am 03.06.2024 in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch zu diesem aktuellen Thema und begrüßte als Vortragsreferentin Rechtsanwältin Sabine Jung, Verbandsjustitiarin des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen.

RAin Jung machte deutlich, dass vor Abschluss eines Mietvertrages auf jeden Fall eine „Mieterselbstauskunft“ (Formular) des Mietinteressenten vorliegen muss. Sollte im Nachhinein festgestellt werden, dass durch den Mietinteressenten falsche Angaben gemacht wurden, besteht für den Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses. Genauso wichtig ist die vorherige Vorlage einer „Schufa-Auskunft“.
Bei Ablehnung eines Mietinteressenten muss diese durch den Vermieter nicht begründet werden.

Die Referentin ging u.a. auf folgende Angaben im Mietvertrag näher ein, die unbedingt berücksichtigt werden sollten:

• Vermieter:
  Im Mietvertrag wird die Person als Vermieter eingetragen, die im Grundbuch als Eigentümer aufgeführt wird. Wer ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat, darf diese bewohnen oder vermieten – aber nicht verkaufen.
  Ein Mieter haftet als “Gesamtschuldner“. Mieter (und damit Vertragspartner) ist, wer namentlich im Mietvertrag aufgeführt wird und diesen unterschrieben hat.
• Mietsache:
  Die Wohnfläche wird im Mietvertrag nicht aufgeführt, da diese ansonsten als zugesichert gilt. Wird die vorhandene Einbauküche mit Elt.-Geräten nicht mit vermietet, sondern zur Nutzung überlassen, bzw. verliehen, muss diese Zusatzvereinbarung unter § 21 aufgeführt werden. In diesem Fall ist der Mieter für Reparaturen und Instandhaltung der Küche zuständig. Bei der Auflistung der Räume wird dann entsprechend „1 Küchenraum“ angegeben.
  Für eine vorhandene Garage sollte stets ein separater Mietvertrag abgeschlossen werden.
• Miete und Nebenkosten:
  Die Vorauszahlungsbeträge für Heiz- und Warmwasserkosten sowie Betriebskosten sollten separat aufgeführt werden. Eine Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum dem Mieter vorliegen. Die abzurechnenden Betriebskostenarten werden im Mietvertrag aufgeführt. Werden keine abweichenden Verteilerschlüssel angegeben, wird gem. Betriebskostenverordnung nach Wohnfläche abgerechnet. Es wird nicht empfohlen, eine Pauschale für Betriebskosten zu vereinbaren. In diesem Fall entfällt die jährliche Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter sollte jedoch bei Festlegung einer Pauschale einen gewissen Sicherheitszuschlag einkalkulieren, um das finanzielle Risiko großer Kostensteigerungen zu minimieren. Daher empfiehlt es sich, regelmäßig von der Möglichkeit zur Anpassung der Pauschale Gebrauch zu machen.
• Mietsicherheit:
  RAin Jung empfiehlt, als Mietsicherheit keine Versicherungspolicen anzunehmen, da diese durch den Mieter jederzeit kündbar sind. Die Höhe der Mietsicherheit kann 2 Kalt-Monatsmieten, besser sind 3 Kalt-Monatsmieten, betragen.
  Diese sollten auf einem separaten „Treuhandkonto“ des Vermieters angelegt werden.
  Nach Auszug des Mieters darf die Kaution bis maximal 6 Monate einbehalten werden. Steht noch die Betriebskostenabrechnung aus, kann ein Teil der Kaution hierfür zurückbehalten werden, sofern die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres eine Nachzahlung auswies. Sollte dies der Fall sein, muss der Betrag hierfür in der Abrechnung aufgeführt werden.
• Änderung der Miete:
  Liegt kein Mietspiegel vor, müssen dem Mieter 3 Vergleichsmieten benannt werden, die bei einem Makler oder Gutachter erfragt werden können. Bei Vereinbarung einer Indexmiete muss der Verbraucherpreisindex jährlich angepasst werden. Wurde eine Staffelmiete vereinbart, wird jedoch eine „Modernisierungsmieterhöhung“ ausgeschlossen. Zwischen den einzelnen Staffelmieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen.
• Rauchwarnmelderprüfung:
  Rain Jung gab den Tipp, die jährliche Wartung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter durchzuführen (evtl. Batteriewechsel, Prüfung des Ablaufdatums etc.). Damit hat der Vermieter einen anlassbezogenen Grund, unter rechtzeitiger Ankündigung, die Mietsache zu betreten.
• Sonstige Vereinbarungen:
  Vereinbarungen über eine „Nichtraucherwohnung“ sind ungültig. Auf den Abschluss einer „Hausrat- und Haftpflichtversicherung“ durch den Mieter sollte hingewiesen werden, auch besonders bei Tierhaltung. Die Gartenpflege beinhaltet ausschließlich die Rasenpflege, Unkraut- und Laubbeseitigung.
• Übergabe- und Abnahmeprotokoll:
  In diesen Protokollen soll der Zustand der Räume und evtl. Mängel aufgeführt werden.
  Muss durch den Mieter eine Mängelbeseitigung erfolgen, muss diesem eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung (14 Tage) gegeben werden.
  Diese Termine sollten am besten mit einem Zeugen und bei Tageslicht durchgeführt werden.
  Das Original des Mietvertrages bleibt beim Vermieter, der Mieter erhält die Durchschrift aller Seiten des Mietvertrages.

An den Vortrag der Referentin schloss sich eine lebhafte Diskussion an.

Vereinsvorsitzender Günther Jahnke konnte auf eine informative und interessante Veranstaltung zurückblicken
und wies auf die bevorstehende Veranstaltung „Zukunft Wohnen“ am 01.10.2024 im STADEUM hin.

Bitte Vormerken:
Vom 12. – 16.08.2024 bleibt unsere Geschäftsstelle geschlossen. Die Rechtsberatung am 14.08.2024 (15.00 – 19.00 Uhr) findet jedoch statt.
Folgende Rechtsberatungstermine fallen urlaubsbedingt aus:
28.08.2024, 04.09.2024 und 11.09.2024.

© Dr. Hans Reinold Horst

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