(ho) Wohnungsmieter M ist nicht der Rücksichtsvollste: Seine Nachbarn beschweren sich immer wieder über unerträglichen Lärm aus seiner Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft, durch mehrfache Beschwerden genervt, appelliert an ihr Mitglied V, den Vermieter des M, den Krach abzustellen. Das passiert nicht, sei es das V dies gegenüber M nicht gelingt oder sei es, dass V dies erst gar nicht versucht. Die Gemeinschaft klagt gegen V aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung und zukünftige Unterlassung von Lärmbeeinträchtigungen durch seinen Mieter.

Das LG Berlin II winkt ab (Urteil vom 18.6.2024 - 56 S 100/23, ZMR 2025, 57). Zwar habe die Beweisaufnahme ergeben, dass es im Haus laut sei; dass dies aber allein auf einem Verschulden des beklagten Mieters M beruhe, sei nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. Dazu sei eine wohnungsbezogene Zuordnung des Lärms notwendig. Genau dies konnten die vernommenen Zeugen aber letztendlich nicht bestätigen. Auch konnte nicht ausgeräumt werden, dass das Haus aufgrund seiner baulichen Gegebenheiten hellhörig sei, bzw. dass bauliche Veränderungen in der Wohnung des Beklagten zu intensiveren Lärmbeeinträchtigungen geführt hätten. Selbst wenn zum Beispiel der Bodenbelag verändert worden sei, sei dies zulässig, solange der danach entstehende Lärmpegel den Schallschutzvorschriften entspreche, die bei der Errichtung des Gebäudes als Wohnungseigentumsanlage oder seiner Umwandlung gegolten hätten (BGH, ZMR 2020, 971; BGH, NJW 2018,2 1123 Rn. 14; BGH, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 14 WEG Rn. 55). Könne aber die Lärmquelle nicht bewiesen werden, stünde nur pure Behauptungen im Raum; die Abwehr- und Beseitigungsklage müsse dann notwendig scheitern.

Nachzutragen ist:
Im Falle von Beeinträchtigungen und Störungen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl gegen den vermieteten Eigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG; vgl. AG Hamburg Sankt Georg, Urteil vom 24.3.2023 - 980 b C 35/19 WEG, IMR 2023, 377; AG Pinneberg, Urteil vom 14.9.2021 - 60 C 30/20, IMR 2022, 120; AG Hamburg, Urteil vom 17.8.2021 - 9 C 42/21, EMR 2022, 121) als auch gegenüber dem eigentlich störenden Mieter vorgehen (BGH, Urteil vom 28.1.2022 - V ZR 86/21, ZfIR 2022, 233; BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18, ZMR 2020, 202).
Ein einzelner Eigentümer kann dies nur, wenn er unmittelbar in der Nutzung seines Sondereigentums beeinträchtigt ist (BGH, Urteil vom 1.10.2021 - V ZR 48/21, NZM 2022, 107; OLG München, Urteil vom 31.1.2024 - 7 U 7576/21, IMR 2025, 24; IMR 2021, 366; IMR 2020, 296; IMR 2020, 64).

Lesetipp:

• Broschüre „Nachbarstreit im Wohnungseigentum“,
  2. Auflage 2022, 16,95 €, 283 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-028-3,zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung,
• und Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter",
  2. Auflage 2022, 16,95 €, 202 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-029-0, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung,

zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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