(ho) Entweder ein neu gebautes Haus schweißt eine partnerschaftliche Beziehung enger zusammen, oder eine Trennung steht sprichwörtlich ins Haus. Das geht auch einem Ehepaar so, dessen Einfamilienhaus noch nicht einmal bezugsfertig war. Man lässt sich scheiden. Auf einen gemeinsamen Verkauf des Hausgrundstücks kann man sich nicht einigen. Also kommt es zur Teilungsversteigerung, um das bislang hälftige Miteigentum zu teilen, zu liquidieren und um den gewonnenen Erlös aufzuteilen. Man geht mit einem geschätzten Verkehrswert von 452.000 € ins Rennen; vergleichbare Immobilien kamen bis zu 150 % ihres Schätzwertes unter den Hammer.

Im Versteigerungstermin schlägt der Ex-Ehemann seine Mitbieter in die Flucht. Denn er will die Haushälfte seiner geschiedenen Ehefrau unbedingt erwerben. Deshalb teilt er im Termin mit, er habe wegen Pflegebedürftigkeit Vollstreckungsschutz beantragt; ein Umzug sei ihm aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar. Mehrere Räume des Hauses seien „an Ausländer vermietet“. Wer das Haus ersteigern wolle, müsse auch die mit ca. 200.000 € auf der Immobilie valutierende Grundschuld übernehmen. Die Bankverbindung des Kreditgebers zu ermitteln, sei aufgrund der totalen Zerstrittenheit der versteigernden Eigentümer aber schwierig. Niemand gibt daraufhin mehr ein Gebot ab; der Ex-Mann erhält den Zuschlag - für sage und schreibe 10.211 € in bar. Die Ex-Gattin zieht dagegen zu Felde - und gewinnt vor dem BGH (Beschluss vom 18.7.2024 - V ZB 43/23, NZM 2024, 871).

Die Karlsruher Richter kassieren den Zuschlag.
Die Gründe:
Der BGH nimmt einen Versagungsgrund für den Zuschlag an (§ 83 Nr. 6 ZVG). Das Verfahren sei nicht fair verlaufen. Denn der Ex-Gatte habe als Beteiligter durch unlauteres Verhalten im Versteigerungstermin andere Bietinteressenten von der Abgabe eines Gebotes abgehalten, um das Grundstück selbst günstig zu erwerben. Auch ein eigentlich zulässiger und nicht offensichtlich unbegründeter Vollstreckungsschutzantrag gemäß § 765 a ZPO könne der Manipulation des Teilungsversteigerungstermins dienen. Dem Ex-Mann sei es ersichtlich darum gegangen, den potentiellen Bieterkreis zu verunsichern, indem er den Vollstreckungsschutzantrag im Termin verlesen ließ, einen bereits überholten früheren Vollstreckungsschutzantrag erneut überreicht und auf seinen anerkannten Pflegegrad verwiesen habe.

Zwar könne es dem Informationsbedürfnis der Bieter entsprechen, im Rahmen von Informationen zur Grundstücksnutzung auch mehrere Mietverträge vorzulegen, doch sei es dem Ex-Mann auch hier in erster Linie auf die Abschreckung der Bietinteressenten angekommen.
Der Hinweis auf die Übernahme der valutierenden Grundschuld sei zwar in der Sache richtig gewesen; die Grundschuldzinsen seien auch Lasten des Grundstücks im Sinne von § 103 BGB, die der Ersteigerer gemäß §§ 56 Satz 2, 180 Abs. 2 ZVG vom Zuschlag an zu tragen habe; darauf sei der Bietinteressent auch vom Versteigerungsgericht hinzuweisen: Die Rechtsmissbräuchlichkeit des Vorgehens ergebe sich aber aus den weiteren Ausführungen des Ex-Mannes zur Höhe der Zahlungspflicht, die der Ersteigerer zu erwarten habe. Die angeführte Höhe der Verpflichtung entbehre jeder sachlichen Grundlage.
Insgesamt habe der Ex-Mann seine Mitbieter durch eine verzerrte Darstellung in die Irre geführt und das Anwesen so lange schlecht geredet, bis die anderen Interessenten abgesprungen seien.

Lesetipp:
Broschüre Übertragung und Vererbung von Grundbesitz“, 4. Auflage 2022, ISBN 978-3-96434- 032-0, 589 Seiten, 29,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Stade.

© Dr. Hans Reinold Horst

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