(ho) Zwischen Vermieter und Mieter besteht seit dem Jahre 2019 ein Gewerberaummietvertrag, befristet auf 10 Jahre. § 6 dieses Vertrages enthält eine Wertsicherungsklausel. Sie sieht eine automatische Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) vor (Preisanpassungsklausel). „Automatisch“ bedeutet, dass die Änderung der Miete nicht erst geltend gemacht werden muss; sie tritt von selbst ein. Basis für die Berechnung der Indexveränderung ist die Basis des VPI-Werts im Mai 2017; ein Wert, der vor dem Beginn des Vertrags festgestellt wurde. Mieterin M zahlt deshalb erhöhte Mieten und fordert später deren Rückzahlung. Denn die Klausel sei unwirksam.

Das OLG Düsseldorf sieht das genauso (OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2025 - 10 U 146/24, IMR 2025, 325).
Die Begründung:
Die Klausel sei unwirksam, und zwar rückwirkend vom Vertragsschluss an.
Zunächst sei sie deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige und zudem intransparent, d. h. nicht ausreichend verständlich, sei.
Dies ergebe sich nach einer Inhaltskontrolle auf der Basis des AGB-Klauselkontrollrechts (§§ 305 ff BGB), hier nach §§ 307 Abs. 1, 306 BGB:

1. Nenne die Klausel keine Untergrenze für die automatische Anpassung der Miete und keinen festen Turnus, erfasste sie zudem nur Mietsteigerungen, nicht aber Senkungen, benachteilige den Mieter dies einseitig.
2. Unverständlich sei die Klausel zusätzlich, weil sie einerseits eine automatische Anpassung der Miete bei Indexveränderung vorsehe, die Wirksamkeit jedoch von einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters abhängig mache. Dies sei widersprüchlich.
3. Drittens sei die Wahl des Referenzwertes aus einem Zeitraum vor Vertragsbeginn - Mai 2017 - rechtlich nicht haltbar. Dadurch sei der Mieter benachteiligt. Denn er müsse eine Indexveränderung aus einer Zeit tragen, in der er noch keine Gegenleistung - die Überlassung der gemieteten Räume - erhalten habe.

Der Annahme einer rückwirkenden Unwirksamkeit der Klausel „von Anfang an“ stehe § 8 des Preisklauselgesetzes (PaKG) nicht entgegen. Die Vorschrift sieht als Rechtsfolge eine Unwirksamkeit einer Preisklausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes, also nach absolviertem Gerichtsverfahren, vor. Das Preisklauselgesetz regele aber ausschließlich nur die Rechtsfolge bei Verstößen gegen das Preisklauselgesetz, nicht dagegen Rechtsfolge nach einer aufgegebenen AGB-rechtlichen Klauselkontrolle. Beide Materien stünden deshalb nebeneinander, da das Preisklauselgesetz vordergründig währungs- und wirtschaftspolitische Ziele verfolge, während das AGB-Recht dem Individualrechtsschutz diene.

Die Entscheidung zeigt, dass Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen nicht nur dem Preisklauselrecht genügen, sondern vor allem in ihrer Gestaltung die Rechtsprechung zur AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle derartiger Klauseln berücksichtigen und verwerten müssen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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