(ho) Jeder Immobilieneigentümer sollte unbedingt eine Gebäudeversicherung unterhalten. Das gehört zum Allgemeinwissen, zum „kleinen 1 mal 1“ der Immobilienbewirtschaftung. Steht aber das Haus längere Zeit leer und kommt es zum Brandschaden, ziehen sich Versicherer gerne aus der Verantwortung und verweigern eine Versicherungsdeckung. Sie machen eine sogenannte „Gefahrerhöhung durch Leerstand“ geltend.

So auch in diesem Fall:
Eigentümer E ist Versicherungsnehmer einer Gebäudeversicherung. Der Versicherungsschein legt fest: „Das Gebäude wird zu Wohnzwecken genutzt ( …) Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt.“ Es kommt zu einem Brand. Zu dieser Zeit steht das Haus leer. Es wird nicht wiederhergestellt, sondern abgebrochen. Der Zeitwertschaden beträgt 99.320 € netto, die Aufräum- und Abbruchkosten 14.875 €, der Zubehörschaden weitere 1.547 €. Der Versicherer kürzt seine Leistung um 60 % und leistet nur 40 % der Schadenssumme. Sein Argument: Der Leerstand („dauerhaftes Nichtbewohnen“) und die Nutzung des Gebäudes durch fremde dritte Personen wurden nicht angezeigt. Eigentümer E klagt auf vollen Schadensausgleich.

Das OLG Schleswig weist ihn ab (Urteil vom ein 20.7.2025 - 16 U 64/24, IMR 2025, 468 = MDR 2025, 1035). Eine Gefahrerhöhung, die den Versicherer zur Leistungskürzung berechtige, liege vor (§ 23 Abs. 3 VVG). Zwar sei die Klausel im Versicherungsschein, die auf den bloßen Leerstand eines Gebäudes abstellt, unwirksam. Denn dies allein könne nicht als Erhöhung einer Brandgefahr angesehen werden. Um eine Gefahrerhöhung annehmen zu können, bedürfe es weiterer Umstände. Diese Umstände lägen aber hier vor. Laufend seien unbefugte Personen in das Haus eingedrungen. Sie hätten sich auch nicht durch den wiederholten Verschluss der Türen davon abhalten lassen. Ihr Aufenthalt habe längere Zeit betragen. Der Strom sei nicht abgeschaltet gewesen. Sei dem Versicherungsnehmer all dies bekannt - wie hier - , sei eine Kürzung der Versicherungsleistung gerechtfertigt (§§ 23 Abs. 2 und 3, 26 Abs. 2 VVG). Denn der Versicherungsnehmer habe die so begründete Gefahrerhöhung unter Verletzung seiner entsprechenden Obliegenheit aus dem Versicherungsvertrag nicht angezeigt.

Nachzutragen ist:
Wird unter Verstoß gegen eine entsprechende Obliegenheit nicht unverzüglich angezeigt, dass gefahrerhöhende Umstände eingetreten sind, bleibt dies unschädlich, solange dies nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers beruht (§ 28 Abs. 1 und Abs. 2 VVG). In dem entschiedenen Fall wird von grober Fahrlässigkeit ausgegangen; daher die Leistungskürzung. Im Falle einer nicht angezeigten Gefahrerhöhung sind darüber hinaus die Kündigung, die Prämienerhöhung, sowie eine teilweise Leistungsfreiheit des Versicherers als Rechtsfolgen möglich (§§ 24 bis 29 VVG).

© Dr. Hans Reinold Horst

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