(ho) „Übungen im Faustrecht für Anfänger sind dem deutschen Recht unbekannt“. So hörten wir es als Jurastudenten schon im 1. Semester immer wieder von unseren Professoren und Tutoren. Damals haben wir angenommen, dass es so schlimm doch wohl nicht sein werde. Fehlanzeige, die Praxis belehrt uns eines Besseren - so auch im Mietrecht. Das gilt selbstverständlich nicht nur für Mieter, sondern auch für Vermieter. Hier trifft man bisweilen auf die Geisteshaltung: auch wenn ich vermietet habe, das ist und bleibt mein Haus! Ich entscheide und verfüge! Häufig ist dabei unklar, dass man mit einem eingegangenen Mietvertrag „Rechte abgibt“.

Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG (so: BGH, Urteil vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 = DWW 2014, 259 - richtig wäre Art. 14 GG¸ Anm. des Verfassers -, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden“; ebenso: BVerfG, Beschlüsse vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187). Dennoch sind in der Praxis bisweilen die hier dargestellten Verhaltensweisen anzutreffen, von denen der Vermieter nur gewarnt werden kann.

Unbefugtes Betreten der Mietwohnung

Der Vermieter darf nach Besitzübergabe der Mietwohnung keinen „Notschlüssel“ oder „Zweitschlüssel“ zurückbehalten. Mit dem Mietvertrag hat er das Hausrecht und damit das Besitzrecht an der Wohnung umfassend an den Mieter übertragen. Dieses Besitzrecht ist sogar verfassungsrechtlich geschützt (BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93 –, BVerfGE 89, 1, 23; BVerfG, Beschluss vom 16.1.2004 – 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440, 441; BGH, Urteil vom 24.6.2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 18).

Betritt der Vermieter deshalb heimlich mit einem Zweitschlüssel oder mit einem Nachschlüssel die Mietwohnung, handelt er rechtswidrig. Er verletzt nicht nur den Mietvertrag, sondern begeht auch verbotene Eigenmacht. Denn das von ihm zu achtende Besitzrecht des Mieters (Hausrecht) wird durch diese Handlungen verletzt. Schon der Besitz von weiteren Schlüsseln zur Mietwohnung während der Vermietungszeit birgt die latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters. Die Folge liegt im Eintritt einer Mietminderung (nach AG Bielefeld, Urteil vom 11.9.2025 - 408 C 180/24, IMR 2026,59 - in Höhe von 50 % der Bruttomiete) und gleichzeitig im Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB; dazu LG Berlin, Urteil vom 9. Februar 1999 – 64 S 305/98, NZM 2000, S. 543, 544 - heimliches Betreten der Wohnung durch den Vermieter mit Zweitschlüssel/Nachschlüssel - verbotene Eigenmacht des Vermieters, die den Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt).

In diesen Fällen kündigt der Mieter also fristlos wegen eines verschuldeten Vertragsverstoßes durch den Vermieter von erheblichem Gewicht. Der Vermieter schuldet deswegen auch den Kündigungsfolgeschaden des Mieters, der erheblich teuer werden kann. Zusätzlich macht sich der Vermieter wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) strafbar.

© Dr. Hans Reinold Horst

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