(ho) Die Pflicht, Mehrfamilienhäuser mit fernablesbaren Verbrauchserfassungsmessern für Heizung und Warmwasser auszurüsten, steht vor der Tür. Am 31. Dezember 2026 muss das umgesetzt sein. Neu ist diese Erkenntnis nicht. Sie stammt aus der Novelle der Heizkostenverordnung vom 24.11.2021 und gilt seit dem 1.12.2021 (BGBl I Nr. 80/2021, S. 4964 ff). Danach müssen Geräte zur Verbrauchserfassung von Heizwärme und Warmwasser „fernablesbar“ sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Insgesamt gelten §§ 5-7 HeizkostenV, die an die fernab Lesbarkeit der Zähler auch eine monatliche Verbraucherinformationspflicht knüpfen, die gegenüber dem eigentlichen Wohnungsnutzer zu erfüllen ist). Vor allem enthalten sie inhaltliche Vorgaben dazu und für die jährlich zu erstellende Heizkostenabrechnung.

Die Vorschriften sind zwingend (§ 2 HeizkostenV) und „gehen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vor“. Vermieter und Mieter haben es also nicht in der Hand, von diesem Gebot Abstand zu nehmen und auf die daran geknüpften monatlichen Informationspflichten zum Heizungsverbrauch durch Vereinbarung gegen Kostenreduktion zu verzichten. Ausnahmen davon sind dünn gesät (§ 2, 11 HeizkostenV).

Natürlich geht es immer um Geld; wen wundert das? Deswegen führt die Pflicht zur Umrüstung zu den folgenden Fragen:

1. Gilt die Umrüstungspflicht auch im selbstbewohnten Zweifamilienhaus?
    
   Nein, § 2 HeizkostenV nimmt den Fall des selbst vom Vermieter mit bewohnten Zweifamilienhauses vom Diktat der Heizkostenverordnung aus. Gemeint ist der Fall, in dem im Zweifamilienhaus eine Wohnung vermietet ist und die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.
    
2. Geht die Umrüstungspflicht im voll vermieteten Zweifamilienhaus?
    
   Ja, die Heizkostenverordnung gilt im voll vermieteten Zweifamilienhaus. Denn die Ausnahme des § 2 Heizkosten V greift nicht (Lammel, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 2 HeizkostenV Rn. 31; OLG München, Beschluss vom 11.09.2007 - 32 Wx 118/07, BeckRS 2007, 14940).
    
3. Wenn ich die Wärmeerfassungsmesser für Heizung und für Warmwasser kaufe, kann ich den Kaufpreis dann auf meine Mieter umlegen? Schließlich habe ich im gesamten Haus 45 Heizkörper, die jeweils mit Wärme Erfassungsgeräten ausgestattet werden müssen. Mein Lieferant macht mir ein Kaufangebot in Höhe von immerhin 2375 €.
    
   Nur sogenannte Anmietkosten können als Betriebskosten umgelegt werden (§ 2 Nr. 4 a) BetrKV, § 7 Abs. 2 HeizkostenV), nicht Anschaffungskosten. Anschaffungskosten für Wärmeerfassungsgeräte, die als Kaufpreis entstehen, können allerdings Grundlage einer Mieterhöhung nach Modernisierung sein (§ 559 BGB) und auf diese Weise auf den Mieter abgewälzt werden.
    
4. Können die Kosten für elektronische Ablesungen der Verbrauchserfassungsmesser auf die Mieter umgelegt werden?
    
   Die Kosten für funkbasierte Fernablesungen sind als Betriebskosten umlagefähig (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 2 Nr. 4a) BetrKV).
   Zu den umlagefähigen Kosten gehören ausdrücklich die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wozu auch die Ablesekosten – unabhängig von der technischen Art (manuell oder funkbasiert) – zählen Die Heizkostenverordnung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) bestätigt, dass die Kosten der Verwendung und Ablesung von Messgeräten, einschließlich der Kosten für Funktechnik, auf die Nutzer verteilt werden dürfen.
    
5. Wer fernablesbare Zähler eingebaut hat, muss einer monatlichen Informationspflicht zu Verbräuchen und Verbrauchswerten nachkommen. Kann darauf im Einvernehmen mit dem Mieter verzichtet werden?
    
   Das ist nicht vorgesehen. Denn § 2 HeizkostenV erklärt die Vorschriften der Heizkostenverordnung, also auch die Pflichten zur zusätzlichen monatlichen Verbrauchsinformation, für zwingend und für unverzichtbar. Ein jetzt neu geschaffenes zusätzliches Kürzungsrecht des Mieters in § 12 Abs. 1 S. 2 und 3 HeizkostenV für den Fall einer unterlassenen Verbrauchsinformation zeigt das auch: Damit kann der Mieter bereits nur deswegen zusätzlich 3 % vom Rechnungsbetrag der jährlichen Heizkostenabrechnung einbehalten, wenn der Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation nicht genügt wurde.

© Dr. Hans Reinold Horst

<< zurück