(ho) Zieht der Mieter aus, so muss er dem Vermieter unaufgefordert seine neue Adresse mitteilen. Andernfalls verletzt er den Mietvertrag und macht sich schadensersatzpflichtig (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10. Dezember 2025 – 11 C 5131/25 –, juris = Grundeigentum 2026, 149 = LSK 2025, 40692).

Der entschiedene Fall:
Vermieter V kündigt seinen Mietern M1 und M2 wegen Zahlungsverzugs mit 3 Monatsmieten fristlos und hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung stellt er unter der Adresse der Mietwohnung zu. Zuvor ist M jedoch bereits ausgezogen. V klagt auf Räumung, weil er von dem Auszug nichts weiß. Im Prozess wenden die Mieter ein, die Kündigung sei nicht an M2 zugestellt worden. Denn M2 habe nie in dieser Mietwohnung gewohnt, sondern woanders. Zumindest gegenüber ihm sei die Kündigung deshalb nicht wirksam geworden, die Räumungsklage deshalb unbegründet.

Das Gericht folgt diesem Einwand nicht. M2 habe dem Vermieter V mitteilen müssen, unter welcher Anschrift Korrespondenz zugestellt werden könne, wenn er ausziehe oder die Wohnung nie genutzt habe. Für die Annahme einer solchen Informationspflicht sei eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nicht notwendig. Denn der Vermieter dürfe regelmäßig davon ausgehen, dass der Mieter in der gemieteten Wohnung auch tatsächlich wohne. Komme der Mieter dieser Pflicht nicht nach, so müsse er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe er die Kündigung erhalten.

Folgerungen aus dieser Entscheidung:

Mangels erfolgter Mitteilung einer anderen Zustelladresse gilt weiterhin die im Mietvertrag angegebene Adresse der Mietwohnung als Zustellanschrift. Rechtserhebliche Willenserklärungen zur Änderung oder zur Beendigung des Mietvertrags (zum Beispiel eine Kündigung) können wirksam unter dieser Wohnungsadresse zugestellt werden. Die Willenserklärung gilt dann als zugegangen und damit als wirksam (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB).
Dies entspricht auch dem Rechtsgedanken in § 162 Abs. 1 BGB (Wortlaut der Vorschrift: „Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten.“)
Damit ist zwar im vorliegenden Fall die Kündigung „gerettet“; dennoch muss die neue Adresse des Mieters ermittelt werden, um

• das Mietverhältnis abzuwickeln,
• wegen unterlassener Mitteilung der neuen Adresse Schadenersatz geltend zu machen,
• Klagen zustellen zu können und vor allem,
• um erstrittene Vollstreckungstitel auch tatsächlich vollstrecken zu können.

Dabei kann bei Klagezustellungen noch mit öffentlicher Zustellung gearbeitet werden, wenn nichts anderes mehr hilft und die an neuer Adresse nicht ermittelt werden konnte, nicht aber bei der Zwangsvollstreckung. Auch ist die öffentliche Zustellung „letztes Mittel“; sie muss bei Gericht beantragt werden und setzt umfangreiche Recherchemaßnahmen zur Ermittlung der neuen Adresse voraus, die im Antrag auch exakt dargestellt werden müssen (§ 185 Nr. 1 ZPO). Dafür sollten Ermittlungsversuche unternommen werden über

• Einwohnermeldeamt und Melderegister,
• Auskunft an die Deutsche Post AG zum Nachsendeantrag bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse,
• Nachbarn, Hausverwaltungsauskunft,
• Handelsregister, Vereinsregister, Unternehmensregister,
• über den Versuch einer Zustellung an bekannte Vertreter, Prokuristen, Bevollmächtigte Rechtsanwälte oder Geschäftsführer (Empfangsbekenntnis dokumentieren),
• Telefon, E-Mail, WhatsApp sonstige Kommunikationswege, soweit zuletzt bekannt,
• soziale Netzwerke, Internetrecherche,
• Ausländerzentralregister, Konsulate, Meldebehörden im Ausland, sowie durch
• Versuche der internationalen Zustellung vor einem endgültigen Verzicht auf eine Zustellung im Ausland.

Erst wenn all diese Quellen erfolglos erschöpft geblieben sind, kann man von einem unbekannten Aufenthalt als Voraussetzung einer öffentlichen Zustellungsmöglichkeit ausgehen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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