| (ho) Das Gewerberaummietverhältnis
zu Ladenflächen in einer Einkaufs-Mall ist beendet. Vermieter V rechnet
über die Nebenkosten ab. Dabei stellt er diverse Wartungs-, Instandhaltungs-
und Instandsetzungskosten ein. Mieter M hält die Klausel für
unwirksam, da sie keine Kostenobergrenze vorsieht. Er klagt auf Rückzahlung.
Die Eingangsinstanz gibt ihm recht, V erhebt Widerklage auf Zahlung. Die
Klage wird abgewiesen, denn die zugrunde liegende Wartungsklausel sei
unwirksam. V wird zur Zahlung verurteilt und legt Berufung ein.
Das OLG Rostock bestätigt die Vorinstanz und verurteilt zur Rückzahlung
(OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2025 - 3 U 109/22, IMR 2026, 278; Revision
anhängig beim BGH unter Az. XII ZR 90/25).
Wir lernen:
Was für Klauseln zur Überwälzung von Erhaltungskosten (Maßnahmen
der Instandhaltung und Instandsetzung) gilt, ist auch für Wartungskostenklauseln
beachtlich (ebenso zuvor bereits: Brandenburgisches Oberlandesgericht,
Urteil vom 5. April 2022 – 3 U 144/20 –, juris):
- Zunächst müssen die Gegenstände, auf die sie sich beziehen,
konkret in der Klausel beschrieben
sein.
- Und die Klauseln sollten jeweils eine klare Obergrenze zur
Kostenumlage enthalten, damit dem Vorwurf von Anfang an Paroli
geboten werden kann, die umgelegten Kosten seien für den Mieter
nicht abschätzbar.
- Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann auch
im Bereich der Gewerberaummiete formularmäßig nur auf den
Mieter übertragen werden, soweit sie sich der Höhe
nach begrenzt nur auf Schäden erstreckt,
die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters
zuzuordnen sind (einhellige Meinung: vgl. OLG München, Urteil vom
12. Februar 2026 – 14 U 1880/25 e –, juris mit weiteren
Nachweisen; BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 –
XII ZR 56/11, juris; BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 158/01,
NZM 2005, 863).
© Dr. Hans Reinold Horst
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