(ho) Gewerbemieter G beauftragt einen Makler M mit der Suche eines Nachmieters oder eines Untermieters. Der Makler erstellt ein Exposé und veröffentlicht es auf verschiedenen Webseiten einschließlich illustrierender Fotos und Angaben zur Mietfläche. Immobilieneigentümer I passt dieses eigenmächtige Vorgehen überhaupt nicht; er mahnt Makler M ab, untersagt ihm die Immobilie zu vermarkten und verlangt eine strafbewehrte Unterlassungserklärung. M gibt die Erklärung ab, bleibt die Anwaltskosten für die Abmahnung allerdings schuldig. Der Streit wird bis zum Bundesgerichtshof (BGH) getragen.

Der BGH erkennt den Klageanspruch zu und gibt dem Makler den Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten für die Abmahnung mit strafbewehrter Unterlassungserklärung auf (BGH, Urteil vom 30.4.2026 - III ZR 164/25, IMR 2026, 293 = FD-MietR 2026, 809062).
Der Makler habe allerdings nur nach Beauftragung durch den Mieter für diesen gehandelt, nicht für den Vermieter. Dessen Geschäft habe er nicht geführt. Vielmehr wurde er ausschließlich in der Rechts- und Risikosphäre des Mieters tätig.

Allerdings sei der erhobene Klageanspruch des Immobilieneigentümers gegen den Makler, die weitere Vermarktung des Ladenlokals zu unterlassen, als Abwehranspruch wegen einer Beeinträchtigung des Eigentums gerechtfertigt (§ 1004 Abs. 1 BGB). Daraus erwachse dem Kläger eine Forderung auf Ersatz der Aufwendungen für die Verfolgung dieses Abwehr- und Unterlassungsanspruchs. Dazu zählten auch Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit der ausgesprochenen Abmahnung einschließlich der verlangten strafbewehrten Unterlassungserklärung. Hier handle der Eigentümer für den Makler in Geschäftsführung ohne Auftrag und könne daraus Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB). Denn das Recht, Fotografien seines Bauwerks und seiner Gartenanlagen anzufertigen und gewerblich zu verwerten, stehe nur dem Grundstückseigentümer zu, zumindest soweit die Fotos von seinem Grundstück ausgefertigt werden. Dies gelte erst recht für Abbildungen der Innenräume. Die Verletzung dieses Rechts verkörpere eine Eigentumsbeeinträchtigung. Dies ziehe einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB nach sich.

© Dr. Hans Reinold Horst

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