Haus & Grund Stade informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Aufgrund der Corona-Pandemie und um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, stellen wir unseren persönlichen Beratungsdienst auf einen telefonischen Beratungsdienst um. Evtl. notwendige Unterlagen für die Rechtsberatung bitten wir, vorher per E-Mail oder per Post an uns zu übermitteln.
Mietverträge und Formulare senden wir Ihnen gerne auf dem Postweg zu.
Sie erreichen uns telefonisch wie bisher zu den regulären Öffnungszeiten:
Geschäftsstelle: Mo./Di./Fr.: 8.00 – 13.00 Uhr, Do. 13. 00 – 18.00 Uhr
Rechtsberatung: Mittwoch: 15.00 – 19.00 Uhr
Tel.: 04141-2050
Fax: 04141-7882609
E-mail: info@haus-und-grund-stade.de

Haus & Grund Stade e.V.
Günther Jahnke, 1. Vorsitzender

Corona: Rettungsschirm auch für Vermieter zwingend!

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben ein Mietkündigungs-Moratorium für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 beschlossen: Treten Corona bedingt bei Mietern Zahlungsschwierigkeiten auf, sollen deshalb Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht möglich sein. Doch Mieteingänge sind zur Immobilienbewirtschaftung unverzichtbar.
Deshalb fordert Haus & Grund einen staatlicher Hilfsfonds gerade für Vermieter.

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Corona und Miete: Home-Office und Homeworking
(Teil-)Gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Home-Office als Arbeitnehmer?

Der Mieter darf die Mietwohnung grundsätzlich nicht gewerblich nutzen.
Aber wie sieht es bei der Einrichtung eines Home-Office als nichtselbstständiger Arbeitnehmer aus?

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Mietwohnung: Stromrechnung offen - wer zahlt?

Ein Klassiker in der Beratung: M, Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zahlt seine Stromrechnung nicht, das Stromversorgungsunternehmen mahnt, sperrt die Stromzufuhr und wendet sich mit den offenen Rechnungen an Hauseigentümer und Vermieter V. Wer muss zahlen?

Dazu der BGH >>

Mieterhöhung: Kosten der Zustimmungsklage

Der Vermieter bittet die Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung. Nach ergebnislosem Ablauf der Überlegungsfrist von 2 Monaten erhebt der Vermieter Zustimmungsklage. Im Klageverfahren erkennen die Mieter sofort an mit dem Ziel, die Kosten des Verfahrens dem Vermieter aufzugeben.

Das LG Berlin (Beschluss vom 12.09.2019, Az.: 67 T 89/19) verurteilt die Mieter zur Zahlung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist seien sie ohne vorherige Mahnung in Verzug geraten. Daher hätten sie Anlass zur Klage gegeben und müssten die Kosten tragen.

„Corona in der Mietwohnung - wer haftet?“

Was passiert, wenn ein Mieter im Haus coronaverdächtig oder sogar positiv getestet worden ist, und vom Gesundheitsamt in die eigene Mietwohnung in Quarantäne verbannt wird?

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Corona und WEG

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben im Eilverfahren Regeln zur Abmilderung der rechtlich und wirtschaftlich bisweilen katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie beschlossen.
Wie sieht es in der Corona-Zeit mit dem Wirtschaftsplan und den Betriebskosten in der WEG aus?

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Mietrecht: Einbauküche des Mieters

Zieht der Mieter aus, so muss er die Wohnung so zurückgeben, wie er sie bezogen hat, insbesondere geräumt. Eigene Einrichtungen und Einbauten hat er zu beseitigen. Stimmt dies immer?

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Modernisierung: Härteeinwand des Mieters gegen Mieterhöhung?

Gegenüber einer Mieterhöhung nach Modernisierung kann sich der Mieter auf eine finanzielle Überforderung berufen - er kann dagegen wirtschaftliche Härtegründe vortragen mit dem Erfolg, dass die Mieterhöhung dann im Ergebnis unwirksam ist.

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Zinsen bei Kautionsklage

Die Parteien vereinbaren eine Kaution. Die Mieterin leistet hierauf nur Teilzahlungen. Die Vermieterin erhebt Zahlungsklage und verlangt Zinsen.

Das AG Dortmund (05.04.2019, Az.: 425 C 1962/19) verurteilt die Mieterin auch zur Zahlung von Zinsen. Zwar handele es sich bei der Mietkaution um Fremdgeld, sodass der Vermieterin kein Zinsschaden bei Nichtzahlung der Kaution entstehe. Gemäß § 291 BGB sind jedoch Prozesszinsen unabhängig vom Verzug als sogenannte Strafe zu zahlen. Nicht entschieden wurde die Frage, ob diese Prozesszinsen der Vermieterin zustehen oder zur Kaution zählen. Das AG Dortmund führt in seinem Urteil jedoch aus, dass die Zinsen der Kaution zuzuschlagen seien. Andernfalls erhielte der Vermieter Zinsen, obwohl er keinen entsprechenden Ausfall erleide. Das AG Dortmund überließ diese abschließende Entscheidung jedoch dem möglichen Kautionsrückzahlungsverfahren des Mieters.

Wohnungseigentum: Kein öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz in der Gemeinschaft!

Teileigentümer T erhält auf seinen Antrag eine Baugenehmigung für den Neubau eines Bürogebäudes im Bereich seines Sondereigentums. Als Zufahrt zu diesem Gebäude soll eine bereits vorhandene 6,50 m breite Zuwegung dienen. In einer Breite von 3 m steht diese Zufahrt im Sondereigentum von E.

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Nachbarrecht: Gewohnheitsrecht - „Das haben wir immer schon so gemacht!“

„Das haben wir immer schon so gemacht - und wo kämen wir denn hin, wenn wir das jetzt ändern würden“? So läuft das häufig, wenn dem Nachbarn die Argumente ausgehen und er sich unbedingt mit seiner Auffassung durchsetzen will.

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Heizkosten: Verbrauchserfassungsgeräte defekt: Schätzung erlaubt

Sind die Verbrauchserfassungsgeräte defekt und kann der Vermieter deshalb die verbrauchte Heizenergie und/oder die Menge des verbrauchten warmen Wassers nicht ablesen, so darf er schätzen. Dies erlaubt § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV.

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Tod des Mieters: Haftung der Erben?

Mieter M stirbt kinderlos. Sein Bruder erbt. Miete für die Wohnung des M zahlt er aber nicht.

Dazu der BGH >>

Miete: Schadensersatz für uralte Tapeten?

Reißt der Mieter vorhandene Tapeten ab, so wird er Schadensersatzpflichtig. Gilt der Grundsatzes „neu für alt“?

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„Winterdienst-Muffel“

Kommt es beim Schnee schieben und bei der Eisbeseitigung zu Unregelmäßigkeiten, kann der Vermieter nicht einfach eine Firma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen und die entstandenen Kosten über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben

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Silvesterfeuerwerk - Lasst es krachen!

Bald ist es wieder soweit: Nach den vorweihnachtlichen Tagen besinnlicher Ruhe und den Festtagen selbst werden in der Zeit vom 29. bis 31. Dezember des Jahres wieder Silvesterböller über den Ladentisch gehen. Alljährlich wird davor gewarnt, Silvesterfeuerwerk leichtfertig oder alkoholisiert abzubrennen – Alljährlich wird dies nicht immer beachtet.

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Jahresende: Rechtzeitig Verjährung prüfen

Vermieter, die sich vor Forderungsausfällen schützen wollen, sollten rechtzeitig vor dem Jahresende prüfen, ob die Verjährung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis droht.

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Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Betriebskostenabrechnung: „Kassensturz nicht auf dem letzten Drücker!“

Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende einer Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen beim Mieter eingehen. Anderenfalls entsteht für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Vorauszahlungen so lange, bis der Vermieter abrechnet und der Mieter diese Abrechnung erhält.

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Hausverkauf im Alter: Vorsorgevollmacht wichtig!

Zur Finanzierung der Heimkosten muss das eigene Haus verkauft werden. Ist man selber fit genug - kein Problem. Wird man krank oder sogar Dement, so müssen Andere handeln.

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Urlaubszeit - Einbruchszeit

Wer in seiner Abwesenheit von Einbrechern heimgesucht wird, muss das seiner Hausratsversicherung beweisen.

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Wohnungsmodernisierung: Bitte wieder wie vorher!

Vermieter V modernisiert. Er bringt Außenbalkone an. Die Fenster mit Außenrollläden werden zu Balkontüren ohne Außenrollläden. Mieter M will, dass die Außenrollläden wieder montiert werden.

Zu Recht? >>

Namensnennung bei Eigenbedarfskündigung

Die Vermieter kündigen die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Begründung: „Die 48 m² große Wohnung soll zukünftig wie folgt genutzt werden: Privatnutzung durch familiäre Veränderungen (Trennung).“

Die Mieterin räumt nicht, die Vermieter erheben Räumungsklage. Das AG Leonberg (16.05.2019, Az.: 8 C 34/19) weist die Räumungsklage ab.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs müsse neben der Darlegung des Eigenbedarfs auch die Angabe der Person enthalten, die die gekündigte Wohnung nutzen werde. Die "Privatnutzung durch familieäre Veränderung" reiche zur Begründung der Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Wohnungseigentum: Wie hoch?

Die Rede ist von der Verwaltergebühr, die für die Bearbeitung von Zahlungsklagen im „Schema F“ zulässig angesetzt werden darf. Ist eine „Klagegebühr“ von 200 € pro Klage zulässig?

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Mietrecht: „Fräulein“ als Schimpfwort?

Während die Anrede "Fräulein" früher durchaus zur Etikette gehörte und von den betroffenen Damen häufig genug auch eingefordert wurde, steht sie heute auf dem Index.

Was bedeutet das für den Vermieter? >>

Nachbarrecht: „Showtime“ für Nachbars Bäume, Sträucher und Pflanzen

Wachsen Nachbarsbäume, Sträucher und Pflanze auf seinem Grundstück zu hoch oder wachsen sie etwa über Ihre Grenze ins eigene Grundstück hinein? Dann dürfen Sie ab dem 1. Oktober Rückschnittansprüche umsetzen.

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Gartenpflege: Mieter legt Axt an!

Der Mieter eines Einfamilienhauses darf den Garten mitbenutzen, muss ihn aber pflegen. Den Begriff der „Gartenpflege“ legt er auf seine Weise aus, schärft seine Axt, und fällt einen Baum.

Darf er das? >>

Wohnungswirtschaftliche Attitüden im Sommerloch

Politik und Medien werden nicht müde, steile Entwicklungen der Mieten „nach oben“ bei ständig stärker verknapptem Wohnungsangebot zu beschwören. Hunderttausende seien ohne Wohnung, die Mieten würden „explodieren“.

Dies ist falsch! >>

Erbrecht: Geschenktes Sparbuch?

Der Beratungsklassiker schlechthin: Vater V hat 2 Kinder, U und T. Ein Sparbuch übergibt er an U, verbunden mit der Auflage, aus dem Sparguthaben die Beerdigungskosten zu bezahlen. Dagegen setzt er T zum Alleinerben ein.

Der Streit ist vorprogrammiert >>

Hausrenovierung mit Fernsehteam: Wie gewonnen, so zerronnen!

Ein Sendeformat hat es sich zur Aufgabe gemacht, desolate Häuser verarmter sowie vom Schicksal gebeutelter Eigentümer zu renovieren. Im Gegenzug verpflichten sich die Eigentümer, alles zu unternehmen, um den Produktionserfolg zu ermöglichen. Alle könnten glücklich sein, wenn da doch nur nicht das Finanzamt wäre!

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Nachbarrecht: Blendwirkung abwehrbar?

So mancher liebt es hochglänzend auf dem Dach. Dem benachbarten Grundstückseigentümer G gefällt das nicht. Er rügt Blendungen zu bestimmten Tageszeiten und auch bei Vollmond.

So urteilen die Richter >>

Überhitzte Mietwohnung

Im Juli 2019 herrschten in Deutschland Rekordtemperaturen. Dennoch geben heiße sommerliche Außentemperaturen keinen Grund zur Minderung der Miete, wenn dadurch vermietete Wohnungen insbesondere im Dachgeschoss überhitzen.

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Immobilieneigentum: Zensus 2021 - und der Datenschutz?

Schon wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung? Ja - die Europäische Union will es so (Verordnung EG Nr. 763/2008 in Verbindung mit der Verordnung EU 2017/12 sowie den Durchführungsverordnungen EU 2017/543 und EU 2017/881). Nachdem Deutschland mit dem „Zensusvorbereitungsgesetz 2021“ (ZensVorbG 2021) mit Wirkung zum 10.3.2017 einen ersten Umsetzungsschritt getan hat, hat jetzt der Deutsche Bundestag das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) am 3.7.2019 beschlossen.

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Datenschutz: Fragen über Fragen!

„Datenschutztechnisch“ befinden wir uns bereits im Jahre 2 neuer Zeitrechnung nach dem Stichtag des 25. Mai 2018 zur Einführung der deutlich verschärften EU-Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und des ausführenden Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG-2018). Den großen Wurf bei der Bekämpfung der wirklichen „Datenkraken“ hat das nicht gebracht. Google, Facebook und Co. reiben sich immer noch im Ergebnis unangefochten von ihrem Hauptsitz in Nordirland aus die Hände. Doch die Wohnungswirtschaft muss sich kräftig gängeln lassen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Mietende: Übersendung der Schlüssel ausreichend?

Gewerbemieterin M kündigte den Mietvertrag und versuchte erfolglos mehrfach, mit dem Vermieter V einen Abnahme- und Übergabetermin zu vereinbaren. Schließlich ließ sie die Schlüssel zu den Mieträumen dem vom Vermieter beauftragten Bewachungsunternehmen zukommen.

Zu Recht? >>

„Notdienstpauschale“ keine Betriebskosten

In Berlin legt ein Vermieter die Kosten einer Person, welche auch außerhalb der Geschäftszeiten für Notfälle erreichbar ist, als sogenannte „Notdienstpauschale“ im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Nein, urteilt das AG Berlin Charlottenburg (21.02.2018, AZ: 215 C 311/17). Hierbei handele es sich um typische Verwaltungskosten, welche nicht auf den Mieter umlegbar sondern vom Vermieter zu tragen sind.

Erbrecht: Zuneigung durch Erpressungsversuch - geht gar nicht!

Opa setzte seine Enkel als Erben ein unter dem Druckmittel: das Erbe sollte für die Enkel nur dann anfallen, wenn sie ihn mindestens sechsmal im Jahr besuchen und auf diese Weise ihre Zuneigung bekunden würden.

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Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

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Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

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Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

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Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.