Haus & Grund Stade informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Aufgrund der Corona-Pandemie und um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, stellen wir unseren persönlichen Beratungsdienst auf einen telefonischen Beratungsdienst um. Evtl. notwendige Unterlagen für die Rechtsberatung bitten wir, vorher per E-Mail oder per Post an uns zu übermitteln.
Mietverträge und Formulare senden wir Ihnen gerne auf dem Postweg zu.
Sie erreichen uns telefonisch wie bisher zu den regulären Öffnungszeiten:
Geschäftsstelle: Mo./Di./Fr.: 8.00 – 13.00 Uhr, Do. 13. 00 – 18.00 Uhr
Rechtsberatung: Mittwoch: 15.00 – 19.00 Uhr
Tel.: 04141-2050
Fax: 04141-7882609
E-mail: info@haus-und-grund-stade.de

Haus & Grund Stade e.V.
Günther Jahnke, 1. Vorsitzender

Bundestagswahl: Wahlprogramme und Wählerpflichten

Das Recht folgt immer der Politik, diese gesellschaftlichen Strömungen und Entwicklungen, niemals umgekehrt. Wer gesellschaftliche Werte, Ziele, Ideale und Anschauungen mitgestalten möchte, ist deshalb zur eigenen politischen Betätigung aufgerufen, mindestens aber zur Abgabe des eigenen Wahlvotums. Und dies ist gerade jetzt notwendig, wenn man es mit dem eigenen Immobilieneigentum ernst meint.

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Wohnungseigentum: Irritation bei der Einberufung?

Auch die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung nach neuem Recht führt immer wieder zu Fragen, wenn dazu die Teilungserklärung abweichendes vorsieht.Welche Frist gilt?

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Heizkosten: Abrechnung nach Verbrauch oder „geschätzt“?

Viele leidgeprüfte Vermieter wissen davon ein Lied zu singen: Ist man nicht in der Lage, Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen, wird die Rechnung vom Mieter um 15 % gekürzt.Ist das richtig?

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Geerbtes Familienheim: Achtung Steuerfalle!

Wer mit seinem Ehepartner gemeinsam ein Familienheim bewohnt, erhält es erbschaftsteuerfrei zugewendet, wenn der andere Ehepartner als Alleineigentümer oder als Miteigentümer der Immobilie stirbt. Kommt es dann innerhalb einer Frist von 10 Jahren zu einer Übertragung der Immobilie, ist nachzuversteuern!

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Baumfällkosten als Betriebskosten?

Kosten der Gartenpflege gehören zu den umlegbaren Betriebskosten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Betriebskosten müssen regelmäßig anfallen, also wiederkehrend. Gehören auch Kosten dazu, die für das notwendig gewordene Fällen eines Baumes angefallen sind?

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Grundsteuer in Niedersachsen auf der Zielgeraden – für wen?

Nach einem langen politischen „Tauziehen“ gewinnt nun die Umsetzung der Grundsteuerreform in Niedersachsen an Fahrt. Geplant ist, nicht nach der Vorgabe des Bundesmodells an die Werte von Grundstück und Gebäuden bei der neu zu finden Berechnungsgrundlage anzuknüpfen, sondern unter Berücksichtigung der Grundstückslage mit Flächenpauschalwerten zu arbeiten.

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GEMA-Gebühren: Die Technik macht‘s

Eine böse Überraschung für so manchen Vermieter von Ferienwohnungen: Die GEMA - Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte - schreibt und verlangt eine saftige Vergütung für die Weiterleitung von Rundfunk- und Fernsehempfangssignalen. Dabei wird die Abrechnung für zurückliegende Zeiträume und für die Zukunft schnell einmal mehrere 1.000 € teuer.

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Besichtigungsrecht während Pandemie

Der Vermieter erhält Kenntnis, dass die Mieterin im Treppenhaus Gegenstände lagert. Das mit der Prüfung der Rauchwarnmelder beauftragte Unternehmen bestätigt einen verwahrlosten Zustand der Mietwohnung. Es weist ferner auf erhöhte Brandgefahr hin. Nachdem die Mieterin dem Vermieter keinen Zutritt gewährt, nimmt dieser sie gerichtlich in Anspruch.

Vor Gericht einigen sich die Parteien, der Vermieter darf mit einer Vertrauensperson die Wohnung betreten. Das LG Hannover (01.02.2021, Az.: 20 T 3/21) bestätigt im Beschwerdeverfahren zudem den Beschluss I Instanz, wonach der Mieterin aufgrund unrechtmäßiger Weigerung die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Der geschilderte Zustand der Wohnung verbunden mit möglichen Brandgefahren stelle einen wichtigen Grund zur Besichtigung dar. Daher sei eine „Besichtigung in Zeiten einer herrschenden Pandemie nicht unverhältnismäßig“.

WEG: Umlaufbeschluss

Mit Schreiben vom 15.07.2019 bittet die Verwaltung die Wohnungseigentümer um Abstimmung über einen Umlaufbeschluss. Bis zur gesetzten Frist am 29.07.2019 stimmen lediglich 17 der 18 Eigentümer ab. Daraufhin verkündet die Verwaltung: „Der Beschluss wurde abgelehnt.“ Ein Eigentümer erhebt Anfechtungsklage mit dem Ziel, den Beschluss für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass es sich um einen Nichtbeschluss handelt.

Das AG Hamburg-St. Georg (14.08.2020, Az.: 980b C 29/19 WEG) bestätigt, dass es sich bei dem verkündeten Umlaufbeschluss um einen Nichtbeschluss handelt. Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Beschluss sei zwar einerseits dessen Verkündung. Andererseits bedürfe es im schriftlichen Umlaufverfahren der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Da nicht alle Wohnungseigentümer den Beschluss schriftlich akzeptiert hätten, sei ein Beschluss nicht gefasst worden.

Beschädigte Mietwohnung: Beweislast?

Es lief wie üblich: Der Außenrollladen wurde defekt, der Mieter verlangte die Reparatur auf Kosten des Vermieters. Der Vermieter entgegnete, der Mieter habe mit zu viel Kraft auf die Rollladenmechanik eingewirkt. Der Vermieter klagt auf Schadensersatz.

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Betriebskosten: Abrechnungsfehler korrigierbar?

Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2019 geht im November 2020 und damit rechtzeitig dem Mieter zu. Erst im März 2021 wird ein inhaltlicher Fehler offenbar: Der Wasserverbrauch wurde mit 22,0 m³ angegeben und berechnet, tatsächlich wurden 220 m³ Wasser verbraucht. Der Vermieter fragt um Rat.

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Energieausweise: Ab Mai „neu“ geregelt

Alles Neue macht der Mai - auch beim Klimaschutz. Für Energieausweise ist Grundlage der Neuerungen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 1. November 2020. Was gilt jetzt?

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Widerruf der Genehmigung einer Parabolantenne

In einem gerichtlichen Verfahren auf Entfernung einer Parabolantenne behaupten die Mieter, die Vermieterin habe das Aufstellen im Jahr 1999 genehmigt. Ein Nachweis dieser Genehmigung gelingt nicht.

Das AG Köln (07.01.2020, Az.: 224 C 248/19) verurteilt die Mieter zur Beseitigung und führt zur Begründung aus, dass selbst bei Vorliegen einer solchen Genehmigung diese widerrufbar sei. Betrachte man den technischen Fortschritt seit dem Jahr 1999 sei die Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB für die Erteilung der Genehmigung entfallen. Im Vergleich zum Jahr 1999 seien nunmehr auch Kabelprogramme oder Streaming-Angebote in ausländischer Sprache verfügbar. Daher „widerspräche es der Billigkeit, wenn der Vermieter sich an einer einmal gegebenen Erlaubnis, zu deren Erteilung er möglicherweise rechtlich verpflichtet war, auch dann noch festhalten lassen müsste, wenn die Voraussetzungen für eine Erteilung entfallen sind, weil dem Informationsinteresse des Mieters ohne Eigentumsbeeinträchtigung genügt werden kann.“

Mietminderung bei Wasserschaden

Die Mieter stellen in der Außenwand der Küche einen Wasserschaden fest.

Das AG Bonn (26.01.2021, Az.: 206 C 18/19) gesteht den Mietern eine Mietminderung in Höhe von 5 % für den Zeitraum von Anzeige bis Beseitigung zu. Unwidersprochen hätten die Mieter dargelegt, dass der Wassereintritt in der Gebäudeaußenwand eine Brandgefahr vermuten lasse und zudem die dort vorhandenen elektrischen Leitungen beeinträchtigt würden. Eine Mietminderung in Höhe von 5 % sei daher angemessen.

Nachbarrecht: „Eingeräuchert“

Stellen Sie sich vor, Sie möchten abends zu Bett gehen und das Schlafzimmer zuvor noch einmal kräftig durchlüften. Sie öffnen das Fenster - und schließen es ganz schnell wieder. Denn aus mehreren in der Nachbarschaft betriebenen Kaminen „raucht“ es in ihr Zimmer. Was tun?

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Mietschulden

Häufen sich Mietschulden auf, hat der Mieter zumeist keine pfändbare Habe in seiner Wohnung. Denn üblicherweise benötigt er Hausrat und Möbel zum täglichen Leben. Was aber ist mit dem Auto des Mieters?

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Drittschuldnererklärung des Vermieters

Bei gepfändeten Forderungen kann es sich etwa um „die Kaution“ oder um Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen handeln. Dann ist guter Rat teuer.

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WEG: Namensnennung von Schuldnern

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft fügt der Einladung zur Eigentümerversammlung eine Saldoauflistung unter Namensnennung des säumigen Eigentümers bei. Der Eigentümer erhebt Klage gegen den Verwalter auf Unterlassung.

Das LG Oldenburg (22.12.2020, Az.: 5 S 50/20) hebt das klagestattgebende Urteil I Instanz auf. Zwar handele es sich bei den übersandten Daten um personenbezogene gemäß Art. 4 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Allerdings liege bezüglich der Übersendung dieser Daten ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 S. 1 Buchstabe c) bzw. Art. 6 Abs. 1 S. 1 Buchstabe f) DSGVO vor. Vor der Beschlussfassung müsse den Eigentümern die zur Entscheidungsfindung erforderlichen Informationen rechtzeitig zur Verfügung stehen. Nur so könne der Einzelne prüfen, ob etwa gegen säumige Zahler eine gerichtliche Durchsetzung sinnvoll sei oder, ob eine Erhöhung der Rücklage/des Hausgeldes beschlossen werden solle. Diese Prüfung bedürfe umfangreicher Überlegungen, wofür die Zeit bei Mitteilung erst im Rahmen der Eigentümerversammlung nicht ausreiche. Da die Saldoliste auch nur den Entscheidungsfindern und nicht unbekannten Dritten übersandt worden sei, seien Namensnennung und Saldomitteilung datenschutzkonform.

Mietmangel bei verminderter Heizleistung

Die Mieter legen Raumtemperaturprotokolle vor, welche die Vermieterin nicht infrage stellt. Diese bestätigen im November 2018 in den hauptsächlich genutzten Wohnräumen Temperaturen von nicht mehr als 20 Grad.

Das AG Bonn (26.01.2021, Az.: 206 C 18/19) gesteht den Mietern eine Mietminderung von 10 % zu. Ein Vermieter, der zentralbeheizte Räume zur Verfügung stellt, müsse dafür sorgen, dass eine „Behaglichkeitstemperatur“ erreicht werde. Diese Temperatur betrage in hauptsächlich genutzten Räumen 20-22 Grad und in den Nebenräumen 18-20 Grad. Bei Abweichungen hiervon seien die Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Mietvertrag - professionell ausgefüllt

Verwendet man ein „frisches“ Vertragsmuster von Haus & Grund, hat man schon vieles richtig gemacht. Denn dann kann man als Vermieter davon ausgehen, dass die neueste Rechtsprechung eingearbeitet worden ist und im „Kleingedruckten“ keine Fallstricke lauern. Das reicht aber alleine nicht aus, wie uns so manche Gerichtsentscheidung immer wieder lehrt.
Auf folgende Punkte sollten Sie immer achten:

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Plädoyer fürs Eigenheim

Immobilienpreise haben in der jüngeren Vergangenheit deutlich zugelegt; Einfamilienhäuser sollen nach Medienverlautbarungen auch für den Mittelstand kaum noch oder schon gar nicht mehr finanzierbar sein.
Sollen Einfamilienhäuser in Zukunft nicht mehr gebaut werden?

Ein Plädoyer fürs Eigenheim >>

Flächenabweichung als Mietmangel

Im Mietvertrag der Parteien findet sich die Angabe der Wohnfläche mit „ca. 60 m²“. Die Mieterin ist der Ansicht, die Wohnfläche betrage lediglich 32,9 m². Sie verlangt vom Vermieter die Rückerstattung anteiliger Miete. Nachdem dieser die Zahlung verweigert, erhebt die Mieterin Klage.

Das AG Paderborn (23.09.2020, Az.: 58a C 111/19) gibt der Mieterin Recht. Nachdem das seitens des Gerichts eingeholte Gutachten eine Wohnfläche von 36,07 m² bestätige, liege eine Flächenabweichung von fast 40% vor. Eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit sei jedoch bereits bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% anzunehmen. Daran ändere sich auch nichts, wenn die Wohnung möbliert vermietet werde (BGH, 02.03.2011, Az.: VIII ZR 209/10). Vor diesem Hintergrund sei eine Mietminderung gerechtfertigt, deren Höhe sich an der prozentualen Flächenabweichung orientiere.

Auskunft bei Untervermietung

Der Mieter begehrt die Zustimmung der Vermieterin zur Aufnahme eines Untermieters in die Mietwohnung. Die Vermieterin macht die Zustimmung davon abhängig, dass sie den potentiellen Untermieter persönlich kennenlernt. Der Mieter lehnt die ab, die Zustimmung wird nicht erteilt. Im Verlauf des seitens des Mieters erhobenen Zustimmungsklageverfahrens stimmt die Vermieterin zu.

Das LG Berlin (Beschluss vom 30.11.2020, Az.: 64 T 49/20) verpflichtet die Vermieterin dennoch zur Kostentragung. Zwar habe diese die Zustimmung zur Untervermietung außergerichtlich nicht ausdrücklich verneint. Allerdings habe sie die Erlaubnis von einer persönlichen Vorstellung abhängig gemacht. Dies gehe zu weit. „Mehr als den Namen (sowie zur eindeutigen Identifikation wohl auch Geburtsdatum nebst Geburtsort) und Angaben über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters muss der Mieter deshalb regelmäßig nicht mitteilen.“

Pflegeperson des Mieters: Aufnahme, Untervermietung und Wohnungsüberlassung zulässig?

Lassen im Alter die Kräfte nach, geht dies oft mit dem Eintritt von Pflegebedürftigkeit einher. Wohnungsmieter können dann allein auf die Inanspruchnahme von Pflegediensten mit Assistenzleistungen im Haushalt und hygienischer Unterstützung nicht verwiesen werden.

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WEG-Reform und Verwalterwechsel: Wer macht die Jahresabrechnung?

Trennt sich die Eigentümergemeinschaft von ihrem bisherigen Verwalter, so kommt es typischerweise zu der Frage:
Wer muss die Jahresabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen - der alte oder der neue Verwalter?

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Besichtigungsrecht des Vermieters

Nach Erwerb der Mietwohnung bitten die neuen Vermieter die Mieter um Zutritt zur Wohnung. Sie begründen die Bitte mit einer durchzuführenden energetischen Modernisierung, wofür ein Aufmaß der Fenster zu nehmen ist. Die Mieter verweigern den Zutritt.

Das AG München (04.09.2020, Az.: 421 C 4745/20) gibt der auf Zutrittsduldung gerichteten Klage der neuen Vermieter statt. Grundsätzlich sei der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies bedinge, dass der Vermieter die Wohnung besichtigen müsse. Zwar sei der Zutritt zur Wohnung zum Schutze des Mieters räumlich und zeitlich angemessen zu gestalten und vom Vermieter schonend auszuüben. Betrete jedoch ein Vermieter mit einem Handwerker zum Zwecke des Ausmessens von Fenstern die Wohnung sei dies in zeitlicher und räumlicher Hinsicht überschaubar und beeinträchtige den Mieter nicht unangemessen.

Betriebskosten: Zähleraustausch statt Eichkosten?

Verbrauchszähler müssen funktionstüchtig und geeicht sein. Deshalb müssen sie getauscht werden, wenn die Eichfrist abgelaufen ist. Natürlich ist es möglich, die Zähler auszubauen, neu eichen zu lassen, und dann wieder einzubauen. Das ist aber umständlich.

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Mietmangel

Die Vermieterin stellt den Gas-Anschluss der Wohnung des Mieters irrtümlich ab und erst nach 3 Tagen wieder an. Der Mieter begehrt Entschädigung aufgrund einer schweren Erkältung.

Das OLG Düsseldorf (12.02.2020, Az.: 27 U 8/19) bestätigt das klageabweisende Urteil I Instanz. Der Mieter hätte die Ursächlichkeit zwischen der Erkrankung und der Versorgungsunterbrechung nachweisen müssen. Zwar habe der Mieter zum Nachweis Ärzte als Zeugen benannt. Diese könnten zwar die Erkältung, nicht jedoch deren Ursache bestätigen. Darüber hinaus hätte sich der Mieter auch durch warme Kleidung schützen können bzw. müssen, sodass ihm ein erhebliches Mitverschulden zur Last zu legen sei.

Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

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Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

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Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

Zur Sonderveranstaltung >>

Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.