Haus & Grund Rechtsberatung:

Wegen des Urlaubs von RA Mathias Schröder fällt die Rechtsberatung am Mittwoch, dem 16.09. und am 23.09.2020 aus.

Haus & Grund informiert:

Folgende Veranstaltungen für 2020 werden wegen der Corona-Pandemie abgesagt:
Gemeinschaftsfahrt am 09.09.2020 zum Planetarium nach Hamburg und
Sonderveranstaltung am 25.11.2020 in Stade-Schölisch

Da wir die vorgeschriebenen Abstands- und Hygieneregeln gem. den Verordnungen der Landesregierung
nicht einhalten können ist es uns leider nicht möglich, unsere Veranstaltungen durchzuführen.
Wir bitten deshalb um Ihr Verständnis und hoffen sehr, dass im nächsten Jahr die Veranstaltungen in gewohnter Form möglich sind.

Haus & Grund Stade e.V.
Günther Jahnke, 1. Vorsitzender

Haus & Grund Stade informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Aufgrund der Corona-Pandemie und um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, stellen wir unseren persönlichen Beratungsdienst auf einen telefonischen Beratungsdienst um. Evtl. notwendige Unterlagen für die Rechtsberatung bitten wir, vorher per E-Mail oder per Post an uns zu übermitteln.
Mietverträge und Formulare senden wir Ihnen gerne auf dem Postweg zu.
Sie erreichen uns telefonisch wie bisher zu den regulären Öffnungszeiten:
Geschäftsstelle: Mo./Di./Fr.: 8.00 – 13.00 Uhr, Do. 13. 00 – 18.00 Uhr
Rechtsberatung: Mittwoch: 15.00 – 19.00 Uhr
Tel.: 04141-2050
Fax: 04141-7882609
E-mail: info@haus-und-grund-stade.de

Haus & Grund Stade e.V.
Günther Jahnke, 1. Vorsitzender

Nachbarrecht: Stacheldraht gegen Kleinkinder?

Seit vielen Jahren beschwert sich N über fortlaufende Störungen durch den angrenzenden Kindergarten; ständig würden Kinderspielzeug und Steine über den Zaun in seinem Garten geworfen; der Lärm sei unerträglich. Deshalb habe er einen Maschendrahtzaun mit Stacheldraht auf der Krone errichtet, um befürchtete weitere Übergriffe vom Grundstück des Kindergartens zu unterbinden.

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Mieterhöhung: BGH ändert Rechtsprechung zur Verwendbarkeit von Mietspiegeln

Auf eigene Kosten baut der Mieter ein Bad mit Innen-WC ein, da nur ein Außen-WC vorhanden ist. Vermieter V will die Miete erhöhen. Die vom Mieter eingebauten Sanitäreinrichtungen darf er nicht berücksichtigen. Jetzt sieht sich V in der Bredouille. Denn der Berliner Mietspiegel weist das Ausstattungsmerkmal „Außen-WC“ nicht mehr auf.

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Aussetzung des Gerichtsverfahrens wegen Corona

Die Beklagte beantragt gegenüber dem AG Hamburg die Aussetzung des Verfahrens wegen Corona.
Sie ist in der Republik Irland ansässig.

Das AG Hamburg (29.05.2020, Az.: 17 AC 5/20) weist den Antrag ab. Die Beklagte habe nicht ausreichend vorgetragen, warum Schriftverkehr mit dem Gericht nicht geführt werden könne. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung könne sie sich durch einen Dritten vertreten lassen. Eine Aussetzung des Verfahrens aufgrund obrigkeitlicher Anordnung, Krieg oder anderer Zufälle gemäß § 247 ZPO komme daher nicht in Betracht.

Untervermietung und fristlose Kündigung

Das Mietobjekt wird, wie vertraglich vereinbart, von 2 Mietern bewohnt. Nachdem einer der Mieter auszieht, nimmt der weitere Mieter ohne Rücksprache mit der Vermieterin einen Untermieter auf. Die Vermieterin kündigt daraufhin fristlos das Mietverhältnis. Nachdem der Mieter nicht auszieht, erhebt die Vermieterin Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 20.02.2020, Az.: 333 S 46/19) bestätigt das klageabweisende Urteil I. Instanz. Zwar habe der Mieter die Vermieterin nicht informiert. Er habe jedoch ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. An dieses seien keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, es reiche ein persönliches oder wirtschaftliches Interesse. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass im Falle einer wiederholten eigenmächtigen Untervermietung ohne Information an die Vermieterin die sodann ausgesprochene Kündigung greifen könne.

Grundstücksnutzung: Nicht als Müllkippe

(ho) Ein Hausgrundstück ist keine Mülldeponie. Deshalb ist auch die Lagerung von Müll dort nicht gestattet. Das gilt auch für Bauschutt und für sonstige Renovierungsmaterialien, die in einen Keller des Hauses eingemauert werden. Der Nachbar hat in all diesen Fällen Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB.

Wurde aber der Bauschutt von einem Dritten - hier von einem beauftragten Bauunternehmer - eingemauert und weiß der Grundstückseigentümer davon nichts, fehlt seine Störereigenschaft.
Ergebnis:
In diesem Falle kann der Nachbar Beseitigung aus § 1004 BGB nicht verlangen (OLG Koblenz, Urteil vom 12.9.2019 - 1 U 350/19, juris).

Jetzt neu:
Beratungsfilme zum Immobilienrecht

Haus & Grund Niedersachsen bietet einen neuen Service:
Kurze, interessante Beratungsfilme rund um das Thema Immobilienrecht - auch mit Blick auf Corona.
So sind Sie immer topaktuell informiert.

Zu den Videofilmen >>

Nachbarrecht: Tor auf, Tor zu?

Den verfeindeten Nachbarn E und N gehören zwei hintereinanderliegende Grundstücke. N baut an der Grenze zu seinem Hinterliegergrundstück ein elektrisch betriebenes Tor. In den ersten Jahren wird das Tor zum Begehen und Befahren geöffnet und ansonsten verschlossen; dann lässt N das Tor nur noch offenstehen. E klagt dagegen.

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Zahlungsverzug: Auch geringe Mietrückstände als Kündigungsgrund!

Als Grundlage einer Kündigung verlangt das Gesetz, dass der Mieter durch die unterlassene Zahlung seine Pflichten aus dem Mietvertrag „nicht unerheblich“ verletzt hat. Dieses erforderliche Gewicht der Verletzung wird in Zweifel gezogen, wenn es sich „nur“ um Mietforderungen unter 1000 bis 2000 € handelt.

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Kleinreparaturklausel

Die Vermieterin nimmt Arbeiten an der Dichtung des Abflussrohrs der Toilette vor. Unter Hinweis auf die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel stellt sie diese Kosten dem Mieter in Rechnung. Dieser verweigert die Zahlung.

Zu Recht, urteilte das AG Mitte (05.02.2020, Az.: 15 C 256/19). Von der Kleinreparaturklausel seien nur solche Schäden umfasst, bei denen der Mieter durch schonenden Umgang die Verschleiß- und Alterungserscheinungen begrenzen kann. Auf das Abflussrohr der Toilette wirke der Mieter bereits nicht direkt ein. Aufgrund der lediglich mittelbaren Einwirkung bestehe keine Möglichkeit, durch einen schonenden Umgang den Alterungsprozess zu verlangsamen.

Mieterhöhung: Nicht mit unvergleichbarer Vergleichswohnung

Fehlt ein Mietspiegel, auf dem man sein Mieterhöhungsverlangen stützen kann, so kann es auch mit 3 Vergleichswohnungen begründet werden. Nur: die Wohnungen müssen eben auch vergleichbar sein.

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Grundstücksnutzung: Nicht als Privatzoo!

Ein Hauseigentümer schafft sich immer mehr Tiere an und hält sie im Grundstücksaußenbereich seiner Doppelhaushälfte. Darf er das?

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Urlaubsland „Balkonien“

Ob es mit dem Sommerurlaub in diesem Jahr trotz Corona noch klappt? Wer zu Hause bleibt, verbringt die Sommerferien, wenn er kann, auf „Balkonien“. Doch wie dürfen Mieter in heutigen Zeiten den Balkon ihrer Mietwohnung nutzen?

Haus & Grund gibt Antwort >>

Eilmaßnahmen des WEG-Verwalters

Aufgrund eines Wasserschadens im Gemeinschaftseigentum muss das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betreten werden. Dieser verweigert den Zutritt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt vor Gericht, den Wohnungseigentümer im Wege einstweiligen Rechtsschutzes auf Duldung zu verurteilen.

Das AG München (Beschluss vom 25.03.2020, Az.: 483 C 4847/20) erlässt die einstweilige Verfügung. Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG bestehe auch in Zeiten von Corona ein Wohnungsbetretungsrecht des Verwalters zur Abwehr aktueller Gefahren für die Gemeinschaft. Der Sondereigentümer sei zur Duldung entsprechender Maßnahmen in seinem Sondereigentum verpflichtet, damit der Verwalter auch in Zeiten von Corona in dringenden Fällen ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibe.

Mieterhöhung: Ohne beweisbaren Zugang – „erledigt!“

(ho) Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist, so ist schon deshalb seine Klage, gerichtet auf Zustimmung zu diesem Mieterhöhungsverlangen, unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 20.6.2019 - 65 S 39/19, MietRB 2020, S. 103). Das Gericht steigt dann gar nicht erst in den Fall ein und prüft nicht, ob der Vermieter zu Recht eine erhöhte Miete vom Mieter begehrt. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob das umstrittene Mieterhöhungsverlangen in der Sache zu Recht gestellt worden ist und ob es formell wirksam abgefasst wurde.

Auch wenn das hart klingt, die Entscheidung ist rechtlich richtig. Sie zeigt, dass man neben inhaltlichen und formellen Anforderungen besonderes Augenmerk auch auf die Nachweisbarkeit einer Zustellung des Schreibens an den Mieter legen muss.

Mietminderung bei Trocknungsgeräten

Im Mietobjekt ereignet sich ein Wasserschaden. Zu dessen Beseitigung werden Trocknungsgeräte aufgestellt. Diese verursachen dauerhaft Geräusche von 66 dB im Mietobjekt sowie in der darüberliegenden Etage mit noch 51 dB.

Das AG Hamburg (23.12.2019, Az.: 25 AC 155/18) gesteht dem Mieter für die Lärmbeeinträchtigung einen Minderungsbetrag von 15 % zu. Unerheblich sei, dass der Mieter das Mietobjekt teilweise nicht nutzen konnte. Für die Höhe der Mietminderung komme es allein auf die objektive Gebrauchstauglichkeit und nicht auf die tatsächliche Nutzung an.

Corona: Rettungsschirm auch für Vermieter zwingend!

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben ein Mietkündigungs-Moratorium für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 beschlossen: Treten Corona bedingt bei Mietern Zahlungsschwierigkeiten auf, sollen deshalb Kündigungen bis zum 30. Juni 2022 nicht möglich sein. Doch Mieteingänge sind zur Immobilienbewirtschaftung unverzichtbar.
Deshalb fordert Haus & Grund einen staatlicher Hilfsfonds gerade für Vermieter.

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Corona und Miete: Home-Office und Homeworking
(Teil-)Gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Home-Office als Arbeitnehmer?

Der Mieter darf die Mietwohnung grundsätzlich nicht gewerblich nutzen.
Aber wie sieht es bei der Einrichtung eines Home-Office als nichtselbstständiger Arbeitnehmer aus?

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Mietwohnung: Stromrechnung offen - wer zahlt?

Ein Klassiker in der Beratung: M, Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zahlt seine Stromrechnung nicht, das Stromversorgungsunternehmen mahnt, sperrt die Stromzufuhr und wendet sich mit den offenen Rechnungen an Hauseigentümer und Vermieter V. Wer muss zahlen?

Dazu der BGH >>

Mieterhöhung: Kosten der Zustimmungsklage

Der Vermieter bittet die Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung. Nach ergebnislosem Ablauf der Überlegungsfrist von 2 Monaten erhebt der Vermieter Zustimmungsklage. Im Klageverfahren erkennen die Mieter sofort an mit dem Ziel, die Kosten des Verfahrens dem Vermieter aufzugeben.

Das LG Berlin (Beschluss vom 12.09.2019, Az.: 67 T 89/19) verurteilt die Mieter zur Zahlung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist seien sie ohne vorherige Mahnung in Verzug geraten. Daher hätten sie Anlass zur Klage gegeben und müssten die Kosten tragen.

„Corona in der Mietwohnung - wer haftet?“

Was passiert, wenn ein Mieter im Haus coronaverdächtig oder sogar positiv getestet worden ist, und vom Gesundheitsamt in die eigene Mietwohnung in Quarantäne verbannt wird?

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Corona und WEG

Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben im Eilverfahren Regeln zur Abmilderung der rechtlich und wirtschaftlich bisweilen katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie beschlossen.
Wie sieht es in der Corona-Zeit mit dem Wirtschaftsplan und den Betriebskosten in der WEG aus?

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Mietrecht: Einbauküche des Mieters

Zieht der Mieter aus, so muss er die Wohnung so zurückgeben, wie er sie bezogen hat, insbesondere geräumt. Eigene Einrichtungen und Einbauten hat er zu beseitigen. Stimmt dies immer?

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Modernisierung: Härteeinwand des Mieters gegen Mieterhöhung?

Gegenüber einer Mieterhöhung nach Modernisierung kann sich der Mieter auf eine finanzielle Überforderung berufen - er kann dagegen wirtschaftliche Härtegründe vortragen mit dem Erfolg, dass die Mieterhöhung dann im Ergebnis unwirksam ist.

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Zinsen bei Kautionsklage

Die Parteien vereinbaren eine Kaution. Die Mieterin leistet hierauf nur Teilzahlungen. Die Vermieterin erhebt Zahlungsklage und verlangt Zinsen.

Das AG Dortmund (05.04.2019, Az.: 425 C 1962/19) verurteilt die Mieterin auch zur Zahlung von Zinsen. Zwar handele es sich bei der Mietkaution um Fremdgeld, sodass der Vermieterin kein Zinsschaden bei Nichtzahlung der Kaution entstehe. Gemäß § 291 BGB sind jedoch Prozesszinsen unabhängig vom Verzug als sogenannte Strafe zu zahlen. Nicht entschieden wurde die Frage, ob diese Prozesszinsen der Vermieterin zustehen oder zur Kaution zählen. Das AG Dortmund führt in seinem Urteil jedoch aus, dass die Zinsen der Kaution zuzuschlagen seien. Andernfalls erhielte der Vermieter Zinsen, obwohl er keinen entsprechenden Ausfall erleide. Das AG Dortmund überließ diese abschließende Entscheidung jedoch dem möglichen Kautionsrückzahlungsverfahren des Mieters.

Wohnungseigentum: Kein öffentlich-rechtlicher Nachbarschutz in der Gemeinschaft!

Teileigentümer T erhält auf seinen Antrag eine Baugenehmigung für den Neubau eines Bürogebäudes im Bereich seines Sondereigentums. Als Zufahrt zu diesem Gebäude soll eine bereits vorhandene 6,50 m breite Zuwegung dienen. In einer Breite von 3 m steht diese Zufahrt im Sondereigentum von E.

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Nachbarrecht: Gewohnheitsrecht - „Das haben wir immer schon so gemacht!“

„Das haben wir immer schon so gemacht - und wo kämen wir denn hin, wenn wir das jetzt ändern würden“? So läuft das häufig, wenn dem Nachbarn die Argumente ausgehen und er sich unbedingt mit seiner Auffassung durchsetzen will.

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Heizkosten: Verbrauchserfassungsgeräte defekt: Schätzung erlaubt

Sind die Verbrauchserfassungsgeräte defekt und kann der Vermieter deshalb die verbrauchte Heizenergie und/oder die Menge des verbrauchten warmen Wassers nicht ablesen, so darf er schätzen. Dies erlaubt § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV.

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Tod des Mieters: Haftung der Erben?

Mieter M stirbt kinderlos. Sein Bruder erbt. Miete für die Wohnung des M zahlt er aber nicht.

Dazu der BGH >>

Miete: Schadensersatz für uralte Tapeten?

Reißt der Mieter vorhandene Tapeten ab, so wird er Schadensersatzpflichtig. Gilt der Grundsatzes „neu für alt“?

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„Winterdienst-Muffel“

Kommt es beim Schnee schieben und bei der Eisbeseitigung zu Unregelmäßigkeiten, kann der Vermieter nicht einfach eine Firma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen und die entstandenen Kosten über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben

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Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Immobilieneigentum: Zensus 2021 - und der Datenschutz?

Schon wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung? Ja - die Europäische Union will es so (Verordnung EG Nr. 763/2008 in Verbindung mit der Verordnung EU 2017/12 sowie den Durchführungsverordnungen EU 2017/543 und EU 2017/881). Nachdem Deutschland mit dem „Zensusvorbereitungsgesetz 2021“ (ZensVorbG 2021) mit Wirkung zum 10.3.2017 einen ersten Umsetzungsschritt getan hat, hat jetzt der Deutsche Bundestag das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) am 3.7.2019 beschlossen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

Kündigungsgründe und Fristen >>

Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

Zum Tagesausflug mit Bildern >>

Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

Zur Sonderveranstaltung >>

Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.