Bitte vormerken:

Urlaub in der Geschäftsstelle / Rechtsberatung:

• An folgenden Terminen bleibt die Geschäftsstelle geschlossen:
  12. – 16.08.2024.
  Die Rechtsberatung am 14.08.2024 durch RA Mathias Schröder findet jedoch statt.
• An folgenden Terminen findet keine Rechtsberatung statt:
  28.08.2024, 04.09.2024, 11.09.2024

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Einladung zur Veranstaltung „Zukunft Wohnen“ – Perspektiven für Wohneigentum
Wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt in Bezug auf Eigentum / Vermietung / Mobilität / Klimaschutz?
Vortrag und Podiumsdiskussion

Sonderveranstaltung der Ortsvereine Stade – Buxtehude – Buchholz, am Dienstag, 01.10.2024
Veranstaltungsort: STADEUM, Schiffertorsstr. 6, 21682 Stade, Beginn: 19.00 Uhr, Einlass: 18:00 Uhr
Wir bitten um Ihre Anmeldung unter:
04141-2050 oder info@haus-und-grund-stade.de

Wir freuen uns über Ihre Teilnahme, Gäste sind herzlich willkommen.
Haus & Grund Stade e.V.
Günther Jahnke, 1.Vorsitzender

Näheres entnehmen Sie bitte dem Flyer >>

Vorankündigung Mitgliederausflug:

23.09.2024: Traditioneller Mitgliederausflug
Geplant ist eine Barkassenfahrt auf der Elbe durch die Hamburger Hafen-City. Den Fahrtablauf und weitere Einzelheiten erhalten Sie mit der Einladung zu diesem Ausflug, die wir im Juli/August 2024 versenden.

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Großes Interesse an der Sonderveranstaltung
Zum Thema: Wie fülle ich einen Mietvertrag professionell aus?

Vereinsvorsitzender Günther Jahnke freute sich über einen vollen Saal zur Sonderveranstaltung am 03.06.2024 in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch zu diesem aktuellen Thema und begrüßte als Vortragsreferentin Rechtsanwältin Sabine Jung, Verbandsjustitiarin des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen. Die Referentin ging u.a. auf folgende Angaben im Mietvertrag näher ein, die unbedingt berücksichtigt werden sollten:

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Heizungsgesetz: Auswirkungen im Nießbrauchfall?

Gerade dann, wenn Hauseigentum im Wege vorweggenommener Erbfolge zum Beispiel an die nachfolgende Generation übertragen wird, ist es typisch, dass sich die veräußernden Eltern einen Nießbrauch an der weitergegebenen Immobilie vorbehalten. Gesetzlich hat der Nießbraucher nur die gewöhnlichen Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten zu tragen (§ 1041 Satz 2 BGB). Außergewöhnliche Kosten hätte dagegen der übernehmende Eigentümer zu bestreiten. Steuerrechtlich hat das aber gravierende Nachteile.

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Wohnungsrückgabe: Schmuddeliger Zustand trotz Reinigungsklausel?

Der Wohnungsmietvertrag verpflichtet zur Rückgabe der Wohnung in gereinigtem Zustand bei Vertragsende. Ausdrücklich bezieht er dabei die auferlegte Reinigung von Fenstern und Türen mit ein. Er verpflichtet ebenso dazu, die Böden zu wischen und die Armaturen zu entkalken. Mieter M gibt die Wohnung ungereinigt zurück.

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WEG: Verbot der Tierhaltung

Die ursprüngliche Hausordnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schloss die Tierhaltung generell aus. Mit Beschluss wird die Hausordnung dahingehend geändert, dass die Tierhaltung nicht generell verboten sei, die Eigentümer jedoch die Tiere nicht frei herumlaufen lassen dürfen und durch die Tiere das Sondereigentum anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt werden darf.

Ein Eigentümer fecht den Beschluss mit der Begründung an, er sei hochallergisch gegen Felltiere und habe die Wohnung nur aufgrund des Tierhalterverbotes erworben. Das LG Karlsruhe (05.12.2023, Az.: 11 S 126/22) weist die Klage ab. Die Gemeinschaft habe bei der Ausgestaltung einen Ermessensspielraum. Allein die Allergie des Eigentümers führe nicht zu einer Ermessensreduzierung auf null. Die Hausordnung verfolge einen generalisierenden Ansatz, sodass nicht alle individuellen Empfindlichkeiten beachtet werden müssten.

Flächendefizit: Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen Mietminderung

Das Mietverhältnis beginnt im Jahre 2014. Im Jahre 2021 erhöht Vermieter V die Miete. Mieterin M lässt die Wohnung vermessen, um den Ansatz der Fläche bei der Mieterhöhung zu kontrollieren. Ergebnis: Die Wohnfläche ist um mehr als 10 % geringer als die angegebene Wohnfläche. Deshalb macht M einen Rückerstattungsanspruch im Hinblick auf die anteilig überzahlte Miete rückwirkend seit Beginn des Mietverhältnisses geltend. V beruft sich auf Verjährung.

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Mietpreisbremse: Separate Vermietung von Wohnung und Keller zur Umgehung zulässig

Greift durch eine zulässige Landesverordnung die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung für Neuvertragsmieten von Wohnraum, so bedeutet das, dass zu Vertragsbeginn maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ermittelt zum Stichtag des Mietvertragsabschlusses, mit vier Ausnahmen genommen werden darf.

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Erleichterte Kündigung gem. § 573 a BGB

Das Mietobjekt besteht aus 3 abgeschlossenen Wohnungen. Die Mieter bewohnen das Erdgeschoss, die Vermieter das 1. Obergeschoss. Im Dachgeschoss befindet sich eine weitere Wohnung, die durch die Vermieter als Büro und Atelier verwendet wird. Die Vermieter stützen die Kündigung u.a. auf § 573 a BGB, wonach ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter auch ohne Kündigungsgrund gekündigt werden kann. Nachdem die Mieter nicht ausziehen, erheben die Vermieter Räumungsklage.

Das AG Stuttgart (04.04.2023, Az.: 31 C 4334/22) weist die Räumungsklage ab. In dem Gebäude befänden sich unstreitig 3 separate Wohnungen. „Der § 573 a BGB ist jedoch unanwendbar, wenn sich in dem Gebäude mehr als 2 Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die 3. Wohnung, wie hier, als Teil seiner eigenen Wohnung nutzt.“

Lügen erlaubt?
- Kündigung wegen unwahrer Behauptungen im Prozess wirksam? -

Vermieter V kündigt Mieter M wegen unerlaubter Hundehaltung. Im Räumungsprozess behauptet M, V wolle ihn nur herausmobben, weil er das Haus verkaufen und der Erwerber das Haus nur leergezogen erwerben wolle. V sieht darin eine unwahre und ehrverletzende Äußerung. Er kündigt deshalb im Prozess noch einmal fristlos und hilfsweise fristgemäß.

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Nachbars Hecke

Ein Nachbar verklagt den anderen, da dessen Hecke die zulässige Höhe überschritten hat.

Das LG Frankenthal (24.01.2024, Az.: 2 S 85/23) hebt das klagestattgebende Urteil erster Instanz auf. Grundsätzlich bestehe zwar der Anspruch. Allerdings habe der klagende Nachbar auf seinem Grundstück direkt hinter dem Zaun eine 3-4 m hohe Kugelhecke und eine etwa 2 1/2 Meter hohe Zypresse. Er verhalte sich daher selbst nicht regelgerecht, sodass sein Anspruch gemäß Treu und Glauben ausscheide.

Modernisierung: „Echt die Härte bei energetischer Ertüchtigung?“

Modernisierende Baumaßnahmen muss der Wohnungsmieter unter den näheren Voraussetzungen des Gesetzes dulden, kann aber unter Umständen die Mieterhöhung nach beendeter Baumaßnahme durch den Einwand einer wirtschaftlichen Härte für ihn blockieren. Danach ist eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung ausgeschlossen.

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Miete: Minderungsquote rechtlich feststellbar?

Mit einem selbstständigen Beweisverfahren können Tatsachen beweissicher festgestellt, nicht aber Rechtsfragen geklärt werden. Weil dies aus dem tatsächlichen Zustand der Mietsache abzuleiten ist, kann deshalb ein selbstständiges Beweisverfahren (§ 485 ZPO) auch dazu dienen, die tatsächlichen Umstände vor Beginn eines möglichen Prozesses um die Höhe der geschuldeten Miete festzustellen.

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Kleinreparaturklausel: Mieter muss zahlen!

Wohnungsvermieter V zieht Mieter M zu Kosten für den Ersatz eines defekt gewordenen Griffs an der Balkontüre in Höhe von 93,12 € heran. Dabei stützt er sich auf eine im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturklausel. M wehrt sich, V klagt.

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Schönheitsreparaturen: Renovierungsarbeiten als Instandsetzungspflicht des Vermieters?

Mieter M verlangt von Vermieter V einen Vorschuss für die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Wohnung sei renovierungsbedürftig und deshalb mangelhaft, der Vermieter sei zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet. Der Mietvertrag zeigt zum Thema „Schönheitsreparaturen“ eine Kombination aus zwei Klauseln. M beruft sich darauf, beide Klauseln seien unwirksam

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Staffelmiete und Indexmiete

Im Mietvertrag wird für das 2. und 3. Jahr des Vertrages eine Staffelmiete vereinbart. Ab dem 4. Jahr wird die Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex angelehnt. Die Mieterhöhungen nach Verbraucherpreisindex zahlt der Mieter nicht, so dass der Vermieter Klage erhebt.

Das AG Hamburg (06.03.2023, Az.: 713 C 106/22) verurteilt den Mieter zur Zahlung. Eine Kombination von Staffel- und Indexmiete sei zulässig im Mietvertrag in Verbindung mit § 557 b BGB vereinbart worden.

Neues Gebäudeenergiegesetz

Haus & Grund wehrt sich - helfen Sie mit: Brandbrief der Immobilieneigentümer
Zum Video auf YouTube >>

Habeck‘ s „Heiz-Hammer“: Das ist bis jetzt beschlossen
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Energiewende:

Verbot von Gas- und Ölheizungen ab 2024 - nur „Theaterdonner“? Mit der geplanten Novelle des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) hat Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck ordentlich für Wirbel bei Hauseigentümern gesorgt. Eine Zusammenfassung und die Bewertung von Haus & Grund:

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Energiewende: häufig gestellte Fragen

Mit der geplanten Novelle des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) hat Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck Hauseigentümer verunsichert. Bis jetzt konnten viele Vorstellungen Habeck‘s einstweilen wieder entschärft werden. Doch Angst, Verunsicherung und nicht selten auch Wut sind bei den Betroffenen groß. Das ist durchaus verständlich. Können wir unsere Häuser denn überhaupt noch halten, so fragen sich insbesondere ältere und damit nicht mehr so einkommensstarke Eigentümer.

Ihre Fragen unsere Antworten >>

Warmwassertemperatur als Mietmangel

In der Mietwohnung erreicht das Warmwasser bei einem Vorlauf von ca. 23,3 l nach ca. 50 Sekunden eine Temperatur von ca. 40°. Bei einem Vorlauf von ca. 28 l werden 42° nach ca. 60 Sekunden erreicht. Nach insgesamt 230 Sekunden wird lediglich eine Temperatur von 50,6° erreicht, eine Temperatur von 55° wird zu keinem Zeitpunkt erreicht.

Das AG Brandenburg (13.02.2023, Az.: 31 C 210/21) sieht hierin einen Verstoß gegen die DIN 1988-200, wonach nach ca. 15 Sekunden 40-43° und nach ca. 30 Sekunden 55° erreicht werden müssen. Demnach erkennt das Amtsgericht eine Mietminderung von 5 % der Bruttomiete an.

Betriebskostenerhöhung - ohne Mietvertrag?

Mir gehört ein Mehrfamilienhaus. Mein Bruder wohnt auch dort, zahlt aber keine Miete, sondern nur eine „Nebenkostenpauschale“ von 52 € monatlich. Einen schriftlichen Mietvertrag gibt es nicht. Mein Bruder meint, die Pauschale wäre viel zu hoch. Welche Kosten können wie hoch umgelegt werden?

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WEG: Nichtöffentlichkeit der Versammlung

Die Klägerin rügt in der Beschlussanfechtungsklage die Anwesenheit eines Rechtsanwaltes, also einer dritten Person. Dessen Teilnahme sei weder angekündigt noch durch Geschäftsordnungsbeschluss genehmigt worden.

Das AG Hamburg St. Georg (29.04.2022, Az.: 980 BC 41/21) weist die Klage ab. Die Klägerin habe auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit stillschweigend verzichtet. Sie habe nämlich weder zu Beginn der Versammlung noch vor Beschlussfassung die Anwesenheit eines Dritten gerügt.

Vertraglicher Ausschluss der Untervermietung

Der Mietvertrag enthält die Vereinbarung: „Der Vermieter schließt eine Untervermietung aus.“ Im laufenden Mietverhältnis fordert der Mieter von den Vermietern die Zustimmung zu einer Untervermietung. Nachdem diese nicht erteilt wird, erhebt der Mieter Zustimmungsklage.

Das AG München (20.12.2022, Az.: 411 C 10539/22) erklärt die Regelung für unwirksam. Sie verstoße gegen § 553 Abs. 3 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Damit handele es sich um eine unwirksame Vereinbarung, unabhängig davon, ob es sich um eine individualvertragliche oder formularvertragliche Regelung handele.

Generalvollmacht: Interessenwahrnehmung geschuldet, nicht aber persönliche Pflege

Ehefrau F und Ehemann M haben sich gegenseitig als Generalbevollmächtigte für den jeweils Anderen eingesetzt. F erkrankt an paranoider Schizophrenie. Das Betreuungsgericht setzt eine Betreuerin ein, obwohl F ihren Mann M mit einer Generalvollmacht zur Wahrnehmung ihrer Angelegenheiten bevollmächtigt hat.

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Hohe Betriebskosten: Staat zahlt mit!

Mieter, die jetzt hohe Betriebskostennachforderungen begleichen müssen, können beim Jobcenter dafür Beihilfe beantragen. Der Clou: Das geht auch, wenn man bisher sonst mit Grundsicherungen (Sozialhilfe, Bürgergeld - vorher Hartz-IV) nichts zu tun hatte.

Dazu Haus & Grund Stade >>

Nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter erstellt innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Nach Ablauf der Frist korrigiert er die Abrechnung, was zu einer Reduzierung der Nachforderung führt. Die Mieterin verweigert die Zahlung unter Hinweis auf eine nicht fristgerecht zugegangene Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Das LG Berlin (17.06.2022, Az.: 63 S 128/21) bestätigt das stattgebende Urteil I. Instanz. Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sei mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eingehalten. Eine spätere Korrektur, die mit einer Reduzierung des Nachzahlungsbetrages einhergehe, führe nicht zu einem Ausschluss. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB verbiete es dem Vermieter nur, weitere Erhöhungen zulasten des Mieters geltend zu machen.

Müllentsorgung: Rückwärtsgang?

Was tun, wenn der Zufahrtsweg zum eigenen Grundstück recht schmal ist? Dem Fahrer eines schweren Müllfahrzeuges wird dann einiges abverlangt; vor allem dann, wenn er am Wegesende nicht einmal wenden kann und deshalb rückwärtsfahren muss.

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Kabelgebühren

Die Vermieterin rechnet über die Betriebskosten ab und legt insbesondere Kabelgebühren auf die Mieterin um. Die Mieterin behauptet, dass entgegen des Übergabeprotokolls ein Kabelanschluss nicht vorhanden ist und sie tatsächlich einen solchen auch nicht nutzt.

Das LG Berlin (17.06.2022, Az.: 63 S 128/21) gibt der Vermieterin recht. Die Kabelgebühren seien von der Mieterin aufgrund der vertraglichen Regelung zu tragen. Ob die Mieterin den Anschluss tatsächlich nutze, sei unerheblich. Unterstellt, ein Kabelanschluss sei nicht vorhanden, handele es sich allenfalls um einen Mietmangel, den die Mieterin hätte anzeigen müssen.

Erbrecht: Erben noch zeitgemäß? Erbrecht abschaffen?

Der Ruf nach der Umverteilung von Vermögen wird immer lauter. Da werden Gleichheitsgedanken, Gerechtigkeitserwägungen und vor allem die Sozialisierung von starken wirtschaftlichen Einbußen durch Pandemie, Energiekrise, Inflation und international politische Verwicklungen rekrutiert. Überlegungen zur Revitalisierung des Lastenausgleichsgedankens zur Abmilderung der Kriegsfolgen werden prominent angestellt. Der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages prüft, ob dieses System auf die Umverteilung der Pandemielasten passt.

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Pressemeldung:
Erbschaftsteuer

Soeben wurden die Bewertungsregeln für Immobilien durch das Jahressteuergesetz 2022 verschärft, die Steuerfreibeträge bei der Schenkung oder beim Erbe aber auf dem alten Niveau belassen.So können Sie den Staat legal „austricksen“!

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Besichtigungsrecht des Vermieters

Die Vermieterin fordert zur Wartung der Gastherme durch einen Schornsteinfeger sowie zur Nachrüstung der Rauchwarnmelder Zutritt zur Mietwohnung. Nachdem der Mieter dies verweigert, erhebt sie Klage.

Das AG Düsseldorf (26.07.2022, Az.: 236 C 127/22) verurteilt den Mieter zur Gewährung des Zutritts und zwar „durch Öffnen der Wohnungseingangstür sowie sämtlicher Zimmertüren.“ Zwar reiche nicht jedweder Anlass, ein Besichtigungsrecht der Vermieterin zu begründen. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB habe der Vermieter jedoch die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hierzu zählten die Wartung der Gastherme sowie die Nachmontage von Rauchwarnmeldern, so dass der Zutritt zur Wohnung zu dulden sei.

Wohnungseigentum: Bevor es beim Hausgeld „klemmt“

In Wohnungseigentumsanlagen werden Hausgelder auf der Basis eines erstellten und beschlossenen Wirtschaftsplans erhoben. Klar ist dabei, dass diese Wirtschaftspläne auf der Basis von Vorjahreswerten erstellt werden. Aktuell kommt es zu hohen Preissteigerungen durch Inflation und durch Energieverknappung. Was bedeutet das für das Hausgeld?

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Mietminderung bei Kochgerüchen

Der Mieter trägt vor, dass durch die Altbaudecke Kochgerüche der unter ihm wohnenden Mieter trotz geschlossener Türen und Fenster in den Wohnbereich eindringen. Da die Bewohner gern zur Nachtzeit kochen, werde insbesondere die Nachtruhe gestört. Der Mieter erhebt Feststellungsklage.

Das AG Mitte (13.10.2022, Az.: 122 C 156/21) erkennt eine Mietminderung in Höhe von 10 % an. Das Recht bestehe, da die Gerüche zur Nachtzeit wahrnehmbar seien und dadurch die Nachtruhe des Vermieters gefährdeten. Dabei sei zu beachten, dass die Nachtruhe einen besonderen Schutz genieße und der Mieter gegenüber den Gerüchen machtlos und ihnen unvorhersehbar ausgesetzt sei.

Dürfen die Äste meines Baumes in die Straße ragen?

Ich habe ein Einfamilienhaus mit Garten vermietet. Die Äste der dort stehenden Bäume ragen teilweise über die Grundstücksgrenze hinaus auf die öffentliche Straße. Meine Mieterin fegt die Straße und den zugehörigen Gehweg regelmäßig. Trotzdem gibt es immer wieder Auseinandersetzungen mit einer Nachbarin, die sich wegen des Baumabwurfs gestört fühlt.

Was ist zu tun? >>

WEG: Hausgeldansprüche bei Zwei-Personen-WEG

In einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG erstellt einer der Eigentümer einen Wirtschaftsplan und fordert die daraus resultierenden monatlichen Zahlungen ohne Beschlussfassung gerichtlich vom anderen Eigentümer ein.

Das LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 17.05.2022, Az.: 2-13 T 27/22) weist die Klage ab. „Auch in einer verwalterlosen 2-Personen-WEG können Hausgeldansprüche nur aufgrund eines Beschlusses über die Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan geltend gemacht werden.“ Daher hätte der Wohnungseigentümer zunächst Beschlussersetzungsklage einreichen müssen, um den Wirtschaftsplan in Kraft zu setzen.

WEG: Unbestimmter Beschluss

Die Eigentümer einer Wohnung vergrößern die mit Sondernutzungsrecht belegte Terrassenfläche ohne das Einverständnis der übrigen Eigentümer. Auf der Wohnungseigentümerversammlung wird daraufhin beschlossen, dass „die Konstruktion auf die ursprüngliche Größe der Terrasse reduziert wird, damit keine größere Beeinträchtigung der Nachbarschaft entsteht.“ Der Beschluss wird angefochten.

Das AG Hamburg-Blankenese (20.04.2022, Az.: 539 C 28/21) erklärt den Beschluss für ungültig. Dem angefochtenen Beschluss fehle es an hinreichender Bestimmtheit. Insbesondere könne die ursprüngliche Größe nicht bestimmt werden. Ein Beschluss müsse aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lassen, was gelten soll. Dies fehle im Beschluss.

Koalitionsvertrag in Niedersachsen: Verspielte Chance

Wer den Marktanteil und die Investitionskraft privater Immobilieneigentümer „übersieht“, verspielt die Chance auf ein zügiges Erreichen der selbst gesteckten Ziele beim Wohnungsbau. Haus & Grund Niedersachsen, der Spitzenverband der privaten Wohnungswirtschaft auf Landesebene reagiert damit deutlich kritisch und bezeichnet die Bilanz in dieser neuen politischen Absichtserklärung für das private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum als ernüchternd..

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Wohnungseigentum: Begehrte Aufnahme von Tagesordnungspunkten

Ein „Beratungsklassiker“: Einzelne Eigentümer drängen auf die Aufnahme einzelner Beschlussanträge in die Tagesordnung zur nächsten Eigentümerversammlung. Der Verwalter, dem dieser Anträge unbequem sind, stellt sich quer.

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Abstellen von Gegenständen im Hausflur

Die Mieterin nutzt den Hausflur, um darin Schuhe abzustellen. Nachdem sie sich nicht an eine Beseitigungsaufforderung der Vermieterin hält, erhebt diese Klage auf Beseitigung und zukünftige Unterlassung.

Das AG Frankfurt am Main (28.04.2022, Az.: 33 C 2354/21 (55)) gibt der Vermieterin Recht. „Treppenhäuser, Aufgänge und Laubengänge, bei denen es sich um Gemeinschaftsflächen handelt, die der Mieter zwar mitbenutzen darf, die jedoch nicht mitvermietet sind, dienen nur zum Betreten, um zu der angemieteten Wohnung zu gelangen. Das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art - und so auch wie vorliegend Schuhe - in diesem Bereich ist von der zweckgebundenen Nutzung nicht umfasst und gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.“

Wohnungseigentum: Streitfall „Hundehaltung“

In der Eigentümergemeinschaft besteht ein Hundehaltungsverbot. V, Mitglied der Gemeinschaft, vermietet an M. Als M dennoch einen Hund anschafft und in der Wohnung hält, verlangt die Gemeinschaft von V dafür Sorge zu tragen, dass M seinen Hund abschafft.

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Kündigung wegen Betreibens eines Notstromaggregats

Der Mieter betreibt auf seinem Balkon ein Notstromaggregat in unbefugter Weise. Daraufhin kündigen die Vermieter.

Das AG Wedding (22.06.2022, Az.: 7 C 92/22) erkennt die Kündigung nicht an. „Da es sich bei dem vorgeworfenen Verhalten um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis handelt, hätte es diesbezüglich eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3, Satz 1 BGB bedurft.“ Diese sei nicht erfolgt, Gründe für eine Entbehrlichkeit nicht dargelegt.

Jahreshauptversammlung Haus & Grund Stade e.V.

Am 07.09.2022 begrüßte der 1. Vorsitzende des Vereins, Herr Günther Jahnke, die Teilnehmer zur Mitgliederversammlung im Veranstaltungsraum des Hotel Stadthafen in Stade. Der Vorstand freute sich, besonders den Ehrenvorsitzenden des Vereins, Herrn Bernhard Schröder und als Referent Herrn Dipl.-Ing. Jens Bossen des Bauamtes der Stadt Stade begrüßen zu dürfen.

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Wohnbaugipfel: Prinzip Hoffnung reicht nicht!

Wir brauchen kein stures Festhalten an unrealistisch gewordenen politischen Programmen, sondern ein gemeinsames Agieren aller Beteiligten, um die immer dramatischere Krise bei der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum stemmen zu können. Dies aber ist längst zum Fernziel geworden. Darauf macht jetzt der Verein Haus & Grund Stade aufmerksam.

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Betriebskosten: „Digitalisierung - pfui?“
Einsichtsrecht in Originalbelege trotz Übersendung von Kopien

Gegenüber der Betriebskostenabrechnung des V macht zunächst ein Belegeinsichtsrecht geltend. Im Büro des V wird ihm die Einsicht in einen Ordner mit Kopien der Belege angeboten. M besteht auf die Vorlage der Originale.

Das sagt das Gericht >>

Nachträgliche Änderung der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten für das Jahr 2019 im Jahr 2020 ab. Es ergibt sich ein Guthaben in Höhe von ca. 1.500,00 €. Im Jahr 2021 wird die Betriebskostenabrechnung korrigiert und weist lediglich ein Guthaben von ca. 500,00 € aus. Nachdem der Vermieter nicht zahlt, wird er von den Mietern auf Zahlung verklagt.

Das AG Kreuzberg (03.03.2022, Az.: 23 C 71/21) gibt den Mietern recht. „Eine Verringerung des innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB errechneten Guthabens des Mieters ist nach Ablauf der Frist nur noch möglich, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat.“ Dies sei dem gesetzgeberischen Ziel zu entnehmen, dass nach Ablauf der Abrechnungsfrist Rechtssicherheit herrsche und Streit vermieden werden solle.

BGH: Kosten der Miete von Rauchwarnmeldern

Die Vermieterin lässt in die Mietwohnung Rauchwarnmelder einbauen und teilt der Mieterin mit, dass die Kosten der Anmietung als Betriebskosten von ihr zu tragen sind. Die Mieterin verweigert nach Zugang der Betriebskostenabrechnung den Ausgleich dieser Kosten.

Zu Recht, urteilt der BGH (11.05.2022, VIII ZR 379/20). „Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.“

Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Energiekosten und CO2 Verteilung": Interview mit Heike Janßen, Stade

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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Mietpreisbremse": Interview mit Wolfgang Schaper, Osnabrück

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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Hohe Baukosten": Interview mit Thomas Holzmann, Holzminden

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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Energetische Sanierung": Interview mit Timm Voss, Walsrode

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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Explodierende Energiekosten": Interview mit Ehepaar Dr. Kaufmann, Wunstorf / Steinhude

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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Abschaffung der Straßenausbaubeiträge": Interview mit Dr. Rothardt, Soltau

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Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen hat den Kandidaten zur Landtagswahl 2022, Sebastian Lechner, Generalsekretär der CDU, zum Wahlprogramm der CDU befragt. Im Interview mit Sebastian Lechner wurde auf die Wohnraumpolitik in Niedersachsen, die Mietpreisbremse und den Mietendeckel sowie auf die zukünftige Klimaschutzpolitik der CDU eingegangen.

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Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen hat im Zuge der Landtagswahl Niedersachsen 2022 ein Interview mit Olaf Lies von der SPD geführt. Olaf Lies ist in Niedersachsen für die Baupolitik und als Umweltminister für die Klimaschutzpolitik zuständig.

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Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Ein weiterer Kandidat der Landtagswahl Niedersachsen 2022 ist Christian Meyer, MdL, Bündnis 90 / Die Grünen. Dr. Horst von Haus & Grund Niedersachsen interviewt Christian Meyer (Bündnis 90 / Die Grünen) zu ihrem Wahlprogramm 2022.
Christian Meier (Bündnis 90 /Die Grünen) erläutert die Ziele der Partei im Hinblick auf Immobilieneigentümer.

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Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen hat im Vorfeld der Landtagswahl 2022 ein Interview mit Susanne Schütz, wohnungsbaupolitische Sprecherin der FDP, geführt. Haus & Grund wollte wissen, wie die FDP die Zukunft von Hauseigentümern nach der Landtagswahl 2022 sieht.

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Pressemeldung:
Gasalarm - „Not schweißt zusammen“

Trotz des sich möglicherweise anbahnenden „Gasalarms“ mit Versorgungsknappheiten und kalt werdenden Wohnungen im Herbst und Winter sollten Mieter und Vermieter Besonnenheit zeigen und gemeinsam Lösungen finden.

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Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung vs. Kündigungsverzicht

E ersteigert die von Mieter M gemietete Wohnung. Sofort danach kündigt E wegen Eigenbedarfs. M verweist auf den gemeinsam mit dem bisherigen Eigentümer und Vermieter erklärten Verzicht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag. V klagt auf Räumung. Wer bekommt Recht?

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WEG: Aufstellen einer Waschmaschine im Gemeinschaftskeller

Ein Wohnungseigentümer stellt eine Waschmaschine in den Gemeinschaft-Kellerraum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt Beseitigung und Unterlassung.

Das AG Bonn (04.05.2022, Az.: 21 C 45/21) gibt der Gemeinschaft recht.
„Das dauerhafte Aufstellen einer Waschmaschine durch einen Wohnungseigentümer in einem sondernutzungsfreien Gemeinschaft-Kellerraum stellt eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dar, da eine permanente räumliche Nutzung stattfindet und nicht alle Wohnungseigentümer den Raum in vergleichbarem Maße nutzen können.“

Unbefugt geparkt: „Ratz fatz – Fahrrad weg!“

Verschiedene Mieter stellen unbefugt ihre Fahrräder „irgendwo“ auf dem Grundstück ab. Den Vermieter ärgert das; er fordert durch Aushang dazu auf, die verbotswidrig abgestellten Fahrräder bis zu einem bestimmten Stichtag zu entfernen. Danach entsorgt er die Fahrräder. Schadenersatz?

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E-Mobilität: Parkplatz für E-Autos „rücksichtslos“?

Auf dem Grundstück des K stehen 2 Mehrfamilienhäuser (Vorder- und Hinterhaus). Für die Bewohner sollen 5 Parkplätze mit 2 Elektroanschlüssen gebaut werden. Die Bauaufsichtsbehörde versagt die Baugenehmigung. Warum?

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

Kündigungsgründe und Fristen >>

Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

Zum Tagesausflug mit Bildern >>

Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

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Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.