Haus & Grund Stade informiert:

„Am Mittwoch, dem 15.01.2025 und am Mittwoch, dem 22.01.2025 fällt die Rechtsberatung aus.“

Eigenbedarf: Qualität des zu akzeptierenden Ersatzwohnraums?

Kann der Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen, kann er sich damit im Ergebnis erfolgreich gegen die ausgesprochene Kündigung wehren. Gilt dies uneingeschränkt?

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Zahlungsverzug: Geringer Mietrückstand kann ausreichen

Will der Vermieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, so ist die fristlose Kündigung von einer fristgemäß erklärten Kündigungsform zu unterscheiden.

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Diskriminierung: Entschädigung für versagte Rollstuhlrampe

Der rollstuhlgebundene Ehemann E des Mieters M verlangt vom Vermieter die Zustimmung zum Bau einer Rollstuhlrampe, die ihm den Zugang zur genutzten Wohnung barrierefrei macht. Vermieter V weigert sich hartnäckig - über 2 Jahre lang.

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Hydraulischer Abgleich bei Modernisierungsmieterhöhung

Die Vermieterin lässt die Fassade und die Balkone sanieren. Zudem werden Dach und Fenster erneuert, sowie eine Wärmedämmung aufgebracht. Im Anschluss erfolgt ein hydraulischer Abgleich der Heizung. Auch diese Kosten werden im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt.

Die Umlagemöglichkeit bestätigt das LG Berlin (Urteil vom 29.12.2022, Az.: 65 S 51/22). Im Rahmen der umfangreichen Maßnahmen erfolgte sowohl eine energetische Wärmebedarfsberechnung als auch der Einbau neuer Thermostatventile. Der hydraulische Abgleich „erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - die Voraussetzungen des § 555 b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vergleiche BGH, 20.07.2022, Az.: VIII ZR 337/21).“

Mieterhöhung: Nach der Kündigung des Mietvertrags?

Der typische Fall: Das Mietverhältnis ist zerrüttet, der Vermieter möchte auf jeden Fall kündigen. Zur Not muss dann der Eigenbedarf als Kündigungsgrund herhalten. Der Mieter geht in keiner Weise auf die Kündigung ein. Der Vermieter erhöht den Druck, indem er nach Ausspruch und Zugang der Kündigung eine erhöhte Miete verlangt.

So urteilt das Gericht >>

Mietkündigung: Mieters Idee vom Vermieter als „Aquarius“ - schlecht, gaaanz schlecht!

Mieterin M gießt zweimal je einen Eimer Wasser aus dem Fenster ihrer Wohnung in den Hof. Dort befindet sich Vermieterin V. Volltreffer - beide Male verlässt V „klatschnass“ die Bühne. V kündigt ohne vorherige Abmahnung fristlos.

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Kombination von Staffel- und Indexmiete

Die Mietvertragsparteien vereinbaren für den Zeitraum von 3 Jahren eine Staffelmiete, beginnend immer zum Oktober eines Jahres. Nach Ablauf eines Jahres nach der letzten Staffel vereinbaren die Parteien die Geltung einer Indexmiete. Die Mieterin bestreitet die Wirksamkeit der Vereinbarung aufgrund der Kombination von Staffel- und Indexmiete.

Das AG Hamburg St. Georg (06.01.2022, Az.: 911 C 95/21) bestätigt die Ansicht der Vermieterin. Die vereinbarten Klauseln gelten für unterschiedliche Zeiträume. Damit sei weder eine Intransparenz noch eine unzulässige Kombination gegeben.

Hydraulischer Abgleich bei Modernisierungsmieterhöhung

Die Vermieterin lässt die Fassade und die Balkone sanieren. Zudem werden Dach und Fenster erneuert, sowie eine Wärmedämmung aufgebracht. Im Anschluss erfolgt ein hydraulischer Abgleich der Heizung. Auch diese Kosten werden im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt.

Die Umlagemöglichkeit bestätigt das LG Berlin (Urteil vom 29.12.2022, Az.: 65 S 51/22). Im Rahmen der umfangreichen Maßnahmen erfolgte sowohl eine energetische Wärmebedarfsberechnung als auch der Einbau neuer Thermostatventile. Der hydraulische Abgleich „erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - die Voraussetzungen des § 555 b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vergleiche BGH, 20.07.2022, Az.: VIII ZR 337/21).“

Barkassenfahrt im Hamburger Hafen

Der diesjährige Mitgliederausflug führte uns am 23.09.2024 bei idealem spätsommerlichem Wetter mit Fa. Reese-Reisen unter der Leitung der Geschäftsstellenleiterin Heike Janßen nach Hamburg.

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Heizungsgesetz und Wärmepumpe:

Abrechnung der Kosten des Betriebsstroms nach Verbrauch? Vermieter Ö rechnet die Kosten des Betriebsstroms nach Fläche ab; so hat er es auch in allen Mietverträgen festgelegt. Mieter G weist nun darauf hin, dass er nach dem Heizungsgesetz nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen müsse.

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Betriebskosten

Erhöhter Wasserverbrauch wegen defekter Toilettenspülung abrechnungsfähig?
Der Schwimmer im Toilettenspülkasten ist defekt und schließt nicht dicht. Dadurch „läuft“ die Toilette ständig.
Mieter M achtet nicht darauf.

Wer zahlt? >>

Baurecht: Neu geschaffene Aussicht auf Nachbargrundstück o. k.?

Auf dem Nachbargrundstück wird ein Neubau errichtet. Dadurch wird es den Bewohnern möglich sein, Einblick in bisher geschützte Ruhebereiche des angrenzenden Grundstücks zu nehmen. Der betroffene Nachbar wendet sich gegen die erteilte Baugenehmigung und rügt eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots im Baurecht.

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WEG: Herausgabeverpflichtung der Verwalterin

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruft die Verwalterin mit Beschluss vom 30.11.2023 vorzeitig aus wichtigem Grund zum 31.12.2023 ab. Die Verwaltungsunterlagen sowie -dateien gibt die Verwalterin nicht heraus. Die Gemeinschaft erhebt Herausgabeklage.

Das AG Böblingen (17.09.2024, Az.: 11 C 367/24 WEG) verurteilt die Verwalterin zur Herausgabe. „Der ausgeschiedene Verwalter muss der Gemeinschaft „alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt“, herausgeben. Der Herausgabepflicht unterfallen die sog. Verwaltungsunterlagen.“

Interview zum Landesverbandstag 2024

Anlässlich des Verbandstages von Haus & Grund Nds im September 2024 führt Dr. Hans Reinold Horst, Vorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, ein Interview mit Olaf Lies, MdL Nds. Minister für Wirtschaft, Verkehr, Bauen und Digitalisierung, zum Aktuell-Status der Bau- und Wohnungspolitik in Niedersachsen.

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Landesverbandstag 2024

Timm Voss, Aufsichtsratsvorsitzender von Haus & Grund Niedersachsen erläutert die Position von Haus & Grund Nds. zu den angesprochenen Themen des Interviews mit Olaf Lies (siehe oben).

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Baumschutz: Antrag auf Fällgenehmigung nicht vergessen!

Bald beginnt wieder die Zeit des Baumrückschnitts. Ab dem 1. Oktober bis Anfang März nächsten Jahres steht dem auch das Naturschutzrecht nicht im Wege. Doch Vorsicht: Existiert eine Baumschutzverordnung oder eine Baumschutzsatzung, benötigt man zum Rückschnitt oder auch zur Fällung eines geschützten Baumes eine Ausnahme- und Befreiungsgenehmigung.

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Wohnungseigentum: Klimasplitgerät - Prima Klima?

Die Wohnungseigentümerversammlung gestattet Eigentümer E die Montage eines Klimasplittgeräts auf dem Balkon durch Beschluss. Sein Unterlieger U fühlt sich dadurch gestört. In die Bausubstanz werde eingegriffen, die Wohnanlage optisch umgestaltet. E ficht den gefassten Beschluss an.

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Erteilung des Hausverbotes

Die Mieterin erhält Besuch, der wiederholt durch Lärmbelästigung auffällt. Die Vermieterin erteilt dem Besucher Hausverbot. Nachdem auch dieses Hausverbot missachtet wird, kündigt sie das Mietvertragsverhältnis.

Im Rahmen der Räumungsklage bestätigt das LG Hamburg (Hinweisbeschluss vom 09.02.2024, Az.: 311 S 89/23) das stattgebende Urteil I. Instanz. „Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichem Maße gestört hat, sehr wohl ein Hausverbot aussprechen (vergleiche Schmidt-Futterer BGB § 535 Rn. 296).“ Die Mieterin, der das Verhalten des Besuches zuzurechnen sein, habe trotz wirksam erteilten Hausverbotes nichts gegen die Lärmbelästigungen unternommen, so dass die ausgesprochene Kündigung gerechtfertigt sei.

Kaution: Neues zur Verrechnung mit verjährten Forderungen des Vermieters

Allgemein bekannt ist, dass im freifinanzierten Wohnungsbau eine vereinbarte und gewährte Mietkaution zur Sicherung aller Forderungen aus dem Mietverhältnis dient. Nicht während des laufenden Vertrags, wohl aber bei Vertragsende darf die erhaltene Mietkaution dann auch durch Verrechnung mit Gegenforderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis verwertet werden.

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Miete und Sozialhilfe: Rückforderung überzahlter Miete durch Sozialleistungsträger

Für den Wohnungsmieter M übernimmt das Jobcenter die Kosten für Unterkunft und Heizung nach dem SGB II. Nach dem Ende des Mietverhältnisses beruft sich M darauf, die gezahlte Miete sei sittenwidrig überhöht. Ebenso macht er wegen eines Wasserschadens in der Zeit von September 2019 bis März 2020 eine Mietminderung in vollem Umfang zu 100 % geltend. M verlangt von V Rückerstattung der seiner Auffassung nach überzahlten Mieten.

So entscheidet das Gericht >>

WEG: Vorrang bei privilegierten Maßnahmen

Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beantragten eine Beschlussfassung über den Bau eines Personenaufzugs auf eigene Kosten. Hintergrund ist der behindertengerechte Zugang zu ihrem Objekt. Die Eigentümer sind selbst körperlich eingeschränkt. Der Beschluss kommt nicht zustande, so dass die Eigentümer auf Beschlussersetzung klagten.

Der BGH (09.02.2024, Az.: V ZR 244/22 und 5 ZR 33/23) gibt den Eigentümern Recht. Gem. § 20 Abs. 2 WEG hätte nach der Reform jeder Eigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zu einem barrierefreien Umbau. Zwar sei insoweit die Angemessenheit der Maßnahme zu prüfen, um etwa unangemessene Forderungen ausschließen zu können. Bei den in § 20 Abs. 2 WEG aufgeführten privilegierten baulichen Veränderungen sei jedoch grundsätzlich von einer Angemessenheit auszugehen. Gegen eine Angemessenheit spreche nur, wenn sie bei allen betroffenen Wohnungseigentümern zu außerverhältnismäßigen Nachteilen führen würde.

Unerlaubte Untervermietung: Videobeweis nicht verwertbar

Vermieter V verdächtigt Mieter M, seine 5-Zimmerwohnung unerlaubt unterzuvermieten. Um M und seinem Untermieter „in flagranti“ erwischen zu können, beauftragt er einen Privatdetektiv. Der Detektiv bringt gegenüber der Wohnungseingangstür eine versteckte Videokamera an. Die Kamera macht über vier Wochen Aufzeichnungen. Darauf ist zu sehen, dass eine Person, die nicht mit dem Mieter identisch ist, immer wieder mit dem Schlüssel die Wohnungstür öffnet und eintritt.

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Erteilung des Hausverbotes

Die Mieterin erhält Besuch, der wiederholt durch Lärmbelästigung auffällt. Die Vermieterin erteilt dem Besucher Hausverbot. Nachdem auch dieses Hausverbot missachtet wird, kündigt sie das Mietvertragsverhältnis.

Im Rahmen der Räumungsklage bestätigt das LG Hamburg (Hinweisbeschluss vom 09.02.2024, Az.: 311 S 89/23) das stattgebende Urteil I. Instanz. „Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichem Maße gestört hat, sehr wohl ein Hausverbot aussprechen (vergleiche Schmidt-Futterer BGB § 535 Rn. 296).“ Die Mieterin, der das Verhalten des Besuches zuzurechnen sein, habe trotz wirksam erteilten Hausverbotes nichts gegen die Lärmbelästigungen unternommen, so dass die ausgesprochene Kündigung gerechtfertigt sei.

Heizungsgesetz: Behandlung denkmalgeschützter Gebäude?

Eine häufig gehörte Frage: Mein Haus steht unter Denkmalschutz. Muss ich auch dann die Heizung tauschen, wenn nach dem „Heizungsgesetz“, also den novellierten Gebäudeenergiegesetz - GEG 2024 - eine Umtauschpflicht greift oder gibt es hier Ausnahmen?

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Heizungsgesetz: Auswirkungen im Nießbrauchfall?

Gerade dann, wenn Hauseigentum im Wege vorweggenommener Erbfolge zum Beispiel an die nachfolgende Generation übertragen wird, ist es typisch, dass sich die veräußernden Eltern einen Nießbrauch an der weitergegebenen Immobilie vorbehalten. Nun fragt es sich, wie es in solchen Nießbrauchfällen mit der Pflicht zum Heizungsumtausch nach dem Heizungsgesetz bestellt ist.

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Kein Abzug „Neu für Alt“

Der Nachbar beschädigt mit seinem Mähwerk Teile eines älteren Maschendrahtzaunes. Nachdem er für den Schaden nicht aufkommen will, verurteilt ihn das AG Trier (07.06.2024, Az.: 7 C 177/22) zur Zahlung. Dabei sei ein Abzug „Neu für Alt“ nicht vorzunehmen.

„Zum einen soll nicht der gesamte Zaun, sondern lediglich Teile eines einheitlichen Zaunes repariert werden, so dass der Fall mit Fällen der Beschädigung einer zusammengesetzten Sache vergleichbar ist. Durch eine Reparatur hätte die Klägerseite weder einen messbaren Vermögensvorteil erlangt, noch würde sich eine etwaige Vermögensmehrung für sie günstig auswirken, wenn lediglich einzelne Teile eines älteren, aber noch intakten Zaunes erneuert werden. Würde der Rest des Zaunes sein (vermeintliches) Lebensalter überschreiten, wären die einzelnen reparierten Segmente offenkundig wertlos.“

Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Großes Interesse an der Sonderveranstaltung
Zum Thema: Wie fülle ich einen Mietvertrag professionell aus?

Vereinsvorsitzender Günther Jahnke freute sich über einen vollen Saal zur Sonderveranstaltung am 03.06.2024 in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch zu diesem aktuellen Thema und begrüßte als Vortragsreferentin Rechtsanwältin Sabine Jung, Verbandsjustitiarin des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen. Die Referentin ging u.a. auf folgende Angaben im Mietvertrag näher ein, die unbedingt berücksichtigt werden sollten:

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Jahreshauptversammlung Haus & Grund Stade e.V.

Am 07.09.2022 begrüßte der 1. Vorsitzende des Vereins, Herr Günther Jahnke, die Teilnehmer zur Mitgliederversammlung im Veranstaltungsraum des Hotel Stadthafen in Stade. Der Vorstand freute sich, besonders den Ehrenvorsitzenden des Vereins, Herrn Bernhard Schröder und als Referent Herrn Dipl.-Ing. Jens Bossen des Bauamtes der Stadt Stade begrüßen zu dürfen.

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Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

Kündigungsgründe und Fristen >>

Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

Zum Tagesausflug mit Bildern >>

Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

Zur Sonderveranstaltung >>

Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.