Haus & Grund Stade informiert:

Urlaubsbedingt bleibt die Geschäftsstelle in der Zeit vom 11. – 21.06.2019 geschlossen.

Die Rechtsberatungen am 12. und 19.06.2019 finden jedoch statt.
Am 31.07. und 07.08.2019 fällt die Rechtsberatung aus.

Fauler Kompromiss

Der Niedersächsische Landtag konnte sich trotz umfangreicher Bemühungen auf Orts- und Landesebene nicht dazu durchringen, die Straßenausbaubeiträge wie von Haus & Grund gefordert ersatzlos abzuschaffen.
Um den großen Protesten gegenüber dem Straßenausbaubeitrag Rechnung zu tragen, hat die große Koalition auf Landesebene einen (faulen) Kompromiss erarbeitet.

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Mietkündigung: Bis an die Zähne bewaffnet

Die Polizei erscheint in der Wohnung des Mieters und durchsucht sie. Dabei wird eine scharfe Pistole samt Munition gefunden. Vermieter V kündigt daraufhin fristlos und klagt auf Räumung.

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Nachbarrecht: „Gretchenfrage“ - wann muss man Rückschnittansprüche bei Grenzbäumen geltend machen?

Eine hochgewachsene Fichte steht als Grenzbaum sowohl auf dem Grundstück von Nachbar A und Nachbar B. Nachbar C fühlt sich durch herüberwachsende Äste der Fichte beeinträchtigt.

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Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

In einem seit langem bestehenden Mietvertrag tritt auf Vermieterseite ein Rechtsnachfolger ein. Er kündigt den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs mit dem Hinweis, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Die Mieterin zieht nicht aus. Der Vermieter erhebt Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 02.01.2019, AZ: 316 S 78/18) weist die Klage ab. Neben der Angabe der Person, die in die zu kündigende Wohnung einziehen soll, müsse der Vermieter weitere Tatsachen angeben, die sein „Nutzungs- und Überlassungsinteresse“ belegen. Aus der hier verwandten Formel ergebe sich nicht einmal, ob der Kläger tatsächlich selber einziehen bzw. in welcher Art und Weise er die Wohnung nutzen wolle.

Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Wohngebäudeversicherung: „Flammendes Inferno“

(ho) Eigentümer und „Saubermann“ S beseitigt Unkraut in den Fugen seiner Pflasterung auf dem Grundstück mit einem Gasbrenner. Dumm nur: Dabei herrscht Windstärke 5. Der frische Wind trägt die Flamme zur nahestehenden Lebensbaumhecke. Sie und das angrenzende Gebäude des S „fackeln gleich mit ab“. Der Gebäudeversicherer von S kürzt die Versicherungsleistung um 1/3. Denn S habe grob fahrlässig gehandelt. S klagt.

Das OLG Celle (Beschluss vom 9.11.2017 – 8 U 203/17, juris) gibt dem Wohngebäudeversicherer Recht. Denn S habe den Brandschaden selbst grob fahrlässig herbeigeführt. Der Versicherer könne deshalb seine Leistung kürzen (§ 82 Abs. 2 VVG in Verbindung mit Abschnitt B § 16 Nr. 1 b) VGB 2008; vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 10.12.2010 - 20 U 73/10, juris: Kürzungsrecht des Wohngebäudeversicherers bei der Regulierung eines Brandschadens am Gebäude um 50 %, der nach der Einfüllung noch nicht erkalteter Kaminasche in eine Plastikmülltonne entstanden ist).

Nachbarrecht: „Echt bombig!“

Ein 250 kg schwer mit chemischem Langzeitzünder, sprich eine Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg, wird auf einem Grundstück bei Aushubarbeiten gefunden. Die Bombe wird durch Spezialisten kontrolliert gesprengt. Bei der Sprengung entzündet sich das Stroh und setzt eine Boutique auf einem nahegelegenen Grundstück in Brand.

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Hartz-IV Miete: Verschenkt, verramscht, verprasst, versoffen!

Immer wieder ist bei Ratsuchenden in Beratungen der Irrglaube zu vernehmen, wenn der Sozialhilfeträger Miete, Betriebs- und Heizkosten einmal übernommen hat, dann ist die Zahlung sicher und es wird ewig weitergezahlt. Diese Annahme ist so falsch wie gefährlich!

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Gefühlte „Mietenexplosion“?

Seit dem Jahre 2015 geht die Wohnungsmarktbeobachtung Niedersachsens von der Existenz angespannter Wohnungsmärkte in insgesamt 17 Gemeinden unseres Bundeslandes aus. Das Statistische Bundesamt hat aber am 21.02.2019 das genaue Gegenteil ermittelt: Die Wohnungsmieten bleiben hinter der allgemeinen inflationären Entwicklung zurück!

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WEG: Balkonerneuerung

Auch derjenige Eigentümer, der nicht über einen Balkon verfügt, muss sich an den Kosten der Balkonerneuerung einer Wohnungseigentumsanlage mit seinem grundbuchlichen Anteil beteiligen.

Es gehe hier um konstruktive Bestandteile des Gebäudes, diese seien zwingend Gemeinschaftseigentum, urteilt AG Köln (215 C 133/14).

Endrenovierung: Ohne Wenn und Aber?

Sie überlassen Ihrem Mieter eine renovierte Wohnung. Dann möchten Sie die Wohnung auch genauso zurückerhalten, nämlich renoviert. Das ist auch logisch. Und jetzt kommt das Mietrecht und belehrt uns: Rechtlich ist diese Logik nicht haltbar.

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Grundsteuer contra bezahlbares Wohnen

Der politisch gefundene Kompromiss bei der anstehenden Grundsteuerreform auf der Bund-Länderfinanzminister-Konferenz am 1. Februar 2019 stößt auf deutliche Kritik von Haus & Grund.

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Nachbarrecht: Einfriedung unfriedlich!

Unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zum Nachbarn errichtet Eigentümer E eine 2 m hohe Wand aus glatten Metallplatten. Nachbar N passt das gar nicht. Er klagt.

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Mietende: „Schlüsselfragen“

Endet der Mietvertrag, müssen die Mieträume zurückgegeben werden (§ 546, 985 BGB). Dazu ist die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter notwendig. Mietrechtlich setzt die ordnungsgemäße Rückgabe auch eine vorherige Räumung der Räumlichkeiten voraus.

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Betriebskosten: Nachzahlung als „Gretchenfrage“

Das Jahresende markiert auch häufig das Ende eines Abrechnungszeitraums zur Ermittlung, Umlage und Abrechnung der Betriebskosten. In der Beratung sind dann Fragen im Zusammenhang mit erteilten Betriebskostenabrechnungen geradezu ein „Saisonthema“. Gerade die Mieter, die dann noch nachzahlen müssen, prüfen dann ganz genau, ob die Abrechnung korrekt ist.

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Auf „Frischhaltedatum“ bei Energieausweisen achten

Wohngebäude, die im Jahre 2008 mit einem Energieausweis versehen worden sind, benötigen spätestens im Jahre 2019 neue Ausweise. Denn diese Ausweise gelten zehn Jahre und sind dann abgelaufen (§ 17 Abs. 6 Satz 1 EnEV 2014).

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Wohnungsmangel: Gefahr des Schimmelbefalls nicht ausreichend

Ein Mieter einer Altbauwohnung macht die Gefahr von Schimmelbildung durch Wärmebrücken geltend. Der Mieter klagt auf Feststellung einer Minderung sowie auf Zahlung eines Kostenvorschusses (12.000 €) für die Mängelbeseitigung.

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Mietspiegel und Tiefgaragenplatz

Für die Mieterhöhung nach einem Mietspiegel war zu klären, ob der vermietete Tiefgaragenplatz mieterhöhend einbezogen werden kann.

Notwendig sei hierfür, dass die Vermietung der Tiefgarage mit einheitlichem Wohnungsmietvertrag erfolgt ist und die Garage sich auf dem vermieteten Wohngrundstück befinde. Dies sei im zu entscheidenden Fall nicht gegeben, urteilt das Amtsgericht Münster (04.07.2018 7 C 129/18 in WuM 2018, Seite 651).

Eigenbedarf als „Notnagel“?

Bisweilen sind die Erfolgsaussichten einer verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses ungewiss. In solchen Situationen besinnt sich manch einer darauf, dass man eine Eigenbedarfskündigung geltend machen kann.

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WEG: Hausordnung ändern

Jederzeit mit einfacher Mehrheit kann eine von den Wohnungseigentümern beschlossene Hausordnung geändert werden. Gestritten wird darüber, ob mit der Hausordnung für Verstöße gegen diese Bußgelder durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden dürfen.

Zwar sei dies durchaus im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) zulässig, jedoch müssten Bußgelder für konkrete Zuwiderhandlungen beschlossen sein, urteilt das LG Hamburg (15.04.2015 – 318 S 125/14), im vorliegenden Fall seien jedoch Bußgelder einheitlich festgelegt, es fehle die Präzisierung für konkrete Zuwiderhandlungen, deshalb sei der Beschluss unwirksam.

Anliegers Müh‘ – Räumen, Streuen, Winterdienst

Alle Jahre wieder kommt nicht nur das Christkind, sondern auch der Winter mit Eis und Schnee. Haus- und Grundstückseigentümer, Wohnungseigentümer und in aller Regel auch Mieter sind dann in der Pflicht. Sie müssen Schnee schippen und Eisbildungen beseitigen.

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Mietkündigung: Besäufnis als selbst gewähltes Schicksal

Durch regelmäßigen und starken Alkoholkonsum eines Mieters wird der Hausfrieden immer wieder gestört. Stark betrunken verursacht er einen Wasserschaden im Haus. Vermieter V platzt der Kragen. Er kündigt fristlos und erhebt Räumungsklage.

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WEG: Balkonerneuerung

Auch derjenige Eigentümer, der nicht über einen Balkon verfügt, muss sich an den Kosten der Balkonerneuerung einer Wohnungseigentumsanlage mit seinem grundbuchlichen Anteil beteiligen.

Es gehe hier um konstruktive Bestandteile des Gebäudes, diese seien zwingend Gemeinschaftseigentum, urteilt AG Köln (215 C 133/14).

Zweier-WEG: Möglichkeiten interner Störungsabwehr?

In einer Zweier-WEG sind die Außenflächen aufgeteilt und Sondernutzungsrechte bestellt. Eigentümer errichtet in „seinem“ Garten ein Gartenhaus mit Anbau. Seine Terrasse gestaltet er ebenfalls um. Die andere Partei klagt auf Entfernung und Beseitigung.

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

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Betriebsstempel statt Unterschrift

Zum gewerblichen Mietvertrag mit einem wirtschaftlichen Verein sind 3 Vertretungsberechtigte aufgeführt, unterschrieben ist der Vertrag aber nur von 2 Berechtigten, anstelle der 3. Unterschrift ist der Betriebsstempel des Vereins aufgebracht. Gestritten wird darüber, ob wegen der fehlenden dritten Unterschrift der Vertrag nicht gilt.

Das OLG Rostock (Beschluss 12.07.2018 – 3 U 23/18 in ZMR 2018, Seite 828) sagt, die fehlende dritte Unterschrift sei durch den Betriebsstempel rechtswirksam ersetzt und der Vertrag wirksam zustande gekommen.

Nachbarrecht: „Musik wird störend oft empfunden, weil…“

„Musik wird störend oft empfunden, weil sie mit Geräusch verbunden“, so wusste es schon Wilhelm Busch.
Zusammen mit seiner ebenfalls mit verklagten Ehefrau E bewohnt Berufsmusiker B ein Reihenhaus. Regelmäßig an zwei Tagen pro Woche übt er 3 Stunden täglich Trompete. Zudem gibt er 2 Stunden wöchentlich Trompetenunterricht.

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BGH: Umfang der Streupflicht

Von der Stadt München wird der Gehweg vor den Grundstücken geräumt und gestreut, jedoch nicht in voller Breite. Ein Mieter stürzt auf dem Gehweg im Eingangsbereich zum Grundstück und beansprucht gegenüber dem Vermieter Schadenersatz sowie Schmerzensgeld.

Nein, sagt der BGH (21.02.2018 – VIII ZR 255/16 in WuM 21018, Seite 639), der Vermieter habe seine Verkehrssicherungspflicht weder vertraglich (§ 535 BGB) noch deliktisch (§ 823 BGB) verletzt, über die Grundstücksgrenze hinaus müsse der Vermieter den Winterdienst nicht durchführen, hierfür sei allein die Stadt nach der Verordnung über Reinigungs- und Sicherungsmaßnahmen zuständig, der Vermieter hafte nicht.

Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

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BGH: Stromrechnung - Versorger muss übermäßigen Verbrauch beweisen

Nach § 17 der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die Ersatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz (Stromgrundversorgungsverordnung vom 26.10.2011) steht es dem Kunden zu bei offensichtlich fehlerhafter Mengenabrechnung Einwendungen zu erheben.

Der Kunde wendet ein, die vom Versorger berechnete Verzehnfachung des Verbrauchs könne nicht zutreffen. Bei einem solchen Unterschied sei der Stromlieferant verpflichtet den Beweis für den übermäßigen Verbrauch zu führen, sagt der BGH (07.02.2018 – VIII ZR 148/17 in ZMR 2018, Seite 639).

Herbstzeit - „Laubzeit“

Fallendes Herbstlaub sorgt häufig für Verdruss unter Nachbarn, nicht selten auch für Schadensersatzprozesse. Weht das Laub von Nachbars Bäumen auf das eigene Grundstück oder den Gehsteig vor dem Haus herüber, ist kehren und fegen angesagt. In Ausnahmefällen kann es Entschädigungen in Geld für erhöhten Reinigungsaufwand geben.

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Nachbarrecht: Ansprüche auf Rückschnitt von Grenzbepflanzungen und Verjährungsfragen

Geht es um einen Rückschnitt einer grenznahen Bepflanzung auf dem Nachbargrundstück in der Höhe, so sind Verjährungsfristen zu beachten. Sie sind oft in den Landesnachbarrechtsgesetzen geregelt. Ist ein Anspruch verjährt, so besteht er zwar noch, ist aber einredebehaftet.

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Mietkaution: Wann kann der Mieter Freigabe der Sicherheit verlangen?

Der Wohnungsmietvertrag mit Kautionsabrede, erfüllt durch ein verpfändetes Sparbuch des Mieters, ist beendet. Der Vermieter will noch seine Nachzahlungsforderung mit der Kaution verrechnen. Der Mieter klagt auf Freigabe.

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Vorsorgevollmacht: „Theorie trifft Praxis!“

Nach heutiger Rechtsprechung reicht eine privatschriftlich erteilte Vorsorgevollmacht aus, um als Bevollmächtigter für den Aussteller der Vollmacht auch Bankangelegenheiten zu regeln und auf dessen Konten zuzugreifen. Trotzdem verlangen Kreditinstitute immer wieder beurkundete oder zumindest beglaubigte Vollmachten.

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Glas-Versicherungsklausel statthaft

Nur bei gewerblicher Vermietung sei es möglich eine Glas-Versicherungsklausel zu Lasten des Mieters zu vereinbaren, sagt das OLG Köln (22.07.2014 – 22 U 90/13 in ZMR 2016 Seite 537).

Es sei keine unangemessene Benachteiligung zu vereinbaren: „Der Mieter ist verpflichtet eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und dem Vermieter das Bestehen der Versicherung nachzuweisen. Geschieht dies nicht ist der Vermieter zum Abschluss einer Glasversicherung auf Kosten des Mieters berechtigt“.

Erbschaftsteuer: Geerbtes Familienheim bleibt steuerfrei - immer?

Wohnen Ehegatten oder Lebenspartner mit dem späteren Erblasser bereits in einem Familienheim zusammen, so müssen sie den Erwerb dieses Familienheims durch Erbanfall nicht versteuern (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG). Erbschaftsteuer fällt dann für ein bereits selbst bewohntes und ererbtes Familienheim nicht an. Aber was, wenn das Familienheim noch nicht bewohnt ist?

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Kaution: Keine Verrechnung mit streitigen Ansprüchen

Während des Mietverhältnisses dürfe der Vermieter sich aus der Mieterseits gestellten Kaution nur wegen unstreitiger Forderungen befriedigen, sagt der BGH (07.05.2014 – VIII ZR 234/13 in ZMR 2014 Seite 619).

Gestritten wird darüber, ob dies auch gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Landgericht Berlin sagt ja (20.07.2017 – 67 S 111/17 in ZMR 2017 Seite 730), die Kaution habe eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion. Wegen unstreitiger Ansprüche dürfe der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen, handele es sich dagegen um streitige Ansprüche bestehe lediglich ein Zurückbehaltungsrecht.

Neueste Informationen zum Datenschutz:

• Datenschutzgrundverordnung - Worauf Vermieter jetzt achten müssen >>
• Datenschutzgrundverordnung - Neue datenschutzrechtliche Vorschriften >>
• Datenschutzgrundverordnung - Praxistipps und Umsetzung >>

Quelle:
Inka-Marie Storm
Haus & Grund Deutschland
© Haus & Grund Deutschland 8/2018

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Miete: Wohnungsschlüssel für Pflegedienst

Ist der Mieter betagt und beschäftigt er einen Pflegedienst zur Erbringung von Leistungen der Körperpflege oder der Sachpflege im Haushalt, so hat er gegenüber dem Vermieter Anspruch auf Aushändigung eines weiteren Wohnungsschlüssels zur Übergabe an diesen Pflegedienst.

Allerdings muss er die Kosten dafür tragen, wie das Amtsgericht (AG) Gelsenkirchen mit Urteil vom 5.8.2014 (Az. 210 C 147/13, WuM 2014, S. 689) entschied. Genauso kann er auch einen Schlüssel für seinen Sohn zusätzlich vom Vermieter auf eigene Kosten verlangen. Selbstverständlich muss er sämtliche Wohnungsschlüssel zurückgeben, wenn der Mietvertrag endet; dies auch dann, wenn er sie (teilweise) selbst bezahlt hat.

Kündigung wegen Messiewohnung

Lagere der Mieter übermäßig Gerümpel und Müll in der Wohnung und beheize ungenügend, so liege die erhebliche Schadengefährdung der Mietwohnung auf der Hand.

Diese „Messiewohnung“ könne wegen erheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit 3-Monatsfrist gekündigt werden, sagt das Amtsgericht Neustadt an der Aisch (25.08.2016 – 1 C 321/15 in WM 2017, Seite 196).

Erbrecht: „Alles, was ich habe!“

„Alles, was ich habe, sollst Du bekommen.“ Ist der Zeitpunkt einer Vermögensübertragung in einer solchen Vereinbarung nicht auf den Tod fixiert, so handelt es sich um einen Schenkungsvertrag, nicht um eine Verfügung von Todes wegen.

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Persönlichkeitsrecht: Eigentümerlisten mit E-Mail-Adresse?

Unter der Geltung des neuen Datenschutzrechts seit dem 25. Mai 2018 bekommt die Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Düsseldorf besonderen Stellenwert. Denn das Gericht hat den WEG-Verwalter ausdrücklich davon befreit, dem Verwaltungsbeirat oder anderen Wohnungseigentümern aktualisierte Eigentümerlisten mit aktuellen E-Mail-Adressen zur Verfügung zu stellen.

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Erbrecht: Testament im Original notwendig?

Es gibt zwei verschiedene Testamente. Das neuere allerdings nur als Kopie. Ist sie gültig?

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Erbrecht: Raus mit der Sprache!

Erben müssen Pflichtteilsberechtigten Auskünfte darüber geben, ob es vor Eintritt des Erbfalls Schenkungen an Dritte gegeben hat.

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BGH: Ohne Beleg-Einsicht keine Nachzahlung

Trotz Aufforderung wird Beleg-Einsicht zur Betriebskostenabrechnung nicht gewährt. Der Vermieter klagt auf Nachzahlung, der Mieter sagt, ohne Vorlage der Belege sei er hierzu nicht verpflichtet.

Ja, urteilt der BGH (07.02.2018 – VIII ZR 189/17 in MK 2018, Seite 114), der Mieter müsse sich Klarheit darüber verschaffen können, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt. Zu klagen ohne Einsicht in die Belege zu ermöglichen verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB, dies sei unzulässige Rechtsausübung. Die Weitergabe der Drittdaten bzw. deren Belegvorlage an den Mieter verstoße nicht gegen die Datenschutzgrundverordnung, sie rechtfertige sich aus Artikel 6 Abs. 1 c Datenschutzgrundverordnung.

BGH: Betriebskosten nach tatsächlicher Wohnfläche abrechnen – 10 %-Grenze gilt nicht mehr

Viele Jahre hat es der BGH für zulässig erachtet, wenn bei der Betriebskostenabrechnung eine vereinbarte Wohnfläche herangezogen wird, die bis zu 10 % höher ist als die tatsächliche Wohnfläche. Mit dieser Karenz hat es jetzt ein Ende.

Der BGH sagt (30.05.2018 – VIII ZR 220/17), allein die tatsächliche Wohnfläche sei maßgeblich als objektiver Wert für den Wohnflächen-Verteiler nach § 556 a BGB, wenn kein anderer Abrechnungsschlüssel im Mietvertrag festgelegt ist. Diese Rechtsprechung ist deckungsgleich mit der BGH-Entscheidung bei Mieterhöhungen, tatsächliche Wohnfläche ist heranzuziehen (BGH 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Nachlese: Landesverbandstag in Braunschweig am Sonnabend, 23. Juni 2018

Eine Chance für bezahlbaren Wohnraum - Senkung von Baukosten- und Abgabenlasten!
Anlässlich seiner Jahrestagung in Braunschweig am 23. Juni 2018 stellt der Landesverband Haus & Grund Niedersachsen e.V. seine Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik vor.

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Diashow zum Landesverbandstag >>

Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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BGH: Hausbesetzung – keine einstweilige Verfügung gegen Unbekannt

Gegen unbekannte Hausbesitzer vorzugehen ist nicht einfach. Ein Eigentümer beantragt einstweilige Verfügung gegen Unbekannt, da ihm die Besetzer seines Hauses mit unterschiedlichen Nationalitäten nicht bekannt sind.

Der BGH (13.07.2017 – I ZB 103/16 Mietrecht kompakt 2018, Seite 22) lehnt einstweilige Verfügung ab, eindeutige Bezeichnung des Schuldners im Vollstreckungstitel / in der Vollstreckungsklausel gemäß § 750 Zivilprozessordnung (ZPO) sei auch dann notwendig, wenn die Räumungsvollstreckung ein rechtswidrig besetztes Grundstück betreffe. Auch wenn es ohne polizeiliche Hilfe nicht möglich ist die Schuldner (Hausbesetzer) namentlich zu bezeichnen, komme ein Verzicht auf dieses gesetzliche Erfordernis nicht in Betracht, auch wenn der Eigentümer zivilrechtlich rechtlos gestellt ist, Räumung könne nach Polizei- und Ordnungsrecht erfolgen.

Nachbarrecht: Baumschnitt - wer bezahlt?

Vom Grundstück des Eigentümers E wachsen Baumäste in den öffentlichen Straßenraum hinein. Die Gemeinde bestellt einen Landschaftsgärtner und beauftragt ihn mit dem Rückschnitt. Die anfallenden Kosten werden E aufgegeben. Er wehrt sich dagegen.

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Kaution: Ausgleichsanspruch im Scheidungsfalle?

Ehemann E mietet für seine Ehefrau und sich eine Wohnung. Die vereinbarte Mietkaution stellt er ebenso alleine. In der Folgezeit trennen sich E und F, E zieht aus. F übernimmt die Wohnung als Mieterin auf der Grundlage einer Abrede mit Vermieter V und dem ausziehenden E. E verlangt die Kaution von V heraus. V weigert sich, E klagt.

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BGH: Ausbau des Spitzbodens

Der Vermieter möchte den Spitzboden ausbauen, wobei der Grundriss und der Zuschnitt der Wohnräume nebst Bad verändert und eine neue Terrasse angelegt werden soll nach Abriss vorhandener Veranda.

Der Mieter verweigert die Duldung dieser Modernisierung.

Zu Recht, sagt der BGH (21.11.2017 – VIII ZR 28/17 in Mietrecht kompakt 2018, Seite 25), Duldung der Modernisierung sei nicht nicht geschuldet, weil die Wohnung grundlegend geändert werde und mit der gemieteten Wohnung nicht mehr verglichen werden könne.

Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Abschaffung der Straßenausbaubeitragssatzung:

Am 05.06.2018 findet eine Anhörung im Nds. Landtag zu dem Gesetzesentwurf statt.

Die IG Schölischer Straße / Stade hat einen Bus organisiert um möglichst viele Interessierte zu mobilisieren. Anmeldungen können bei Sven Feldmann oder im Hotel Vier Linden getätigt werden.

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Nachbarrecht: Grenzzaun – BGH 20.07.2017

Gestritten wird darüber, ob der Eigentümer auf seinem eigenen Grundstück neben dem bestehenden Grenzzaun aus Maschendraht eine eigenen Sichtschutzzaun setzen darf.

Nein, sagt der Bundesgerichtshof (20.10.2017 – V ZR 42/17), es sei ein Grenzzaun unter den Nachbarn errichtet, Änderung des Erscheinungsbildes durch einen weiteren Zaun verändere das Erscheinungsbild der Grenzanlage im Sinne von §§ 921, 922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dies sei nur in Absprache mit dem Nachbarn zulässig.

Mieterhöhung: Zustimmung durch dreimalige Zahlung der erhöhten Miete?

Der typische „Klassiker“: Der Vermieter überreicht dem Mieter eine Mieterhöhung und bittet um Zustimmung, der Mieter reagiert nicht, zahlt aber den verlangten erhöhten Betrag mehrfach hintereinander. Liegt darin eine Zustimmung „zwischen den Zeilen“, die eine ausdrückliche Erklärung der verlangten Zustimmung ersetzt?

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Rauchen auf der Terrasse des Nachbarhauses

Nach §§ 862, 858 BGB besteht eine Unterlassungsanspruch gegen den Nachbarn eines Reihenhauses, der auf der Terrasse raucht.

Allerdings sei ein Interessenausgleich des Rauchenden mit dem beeinträchtigten Nachbarn vorzunehmen, sagt das Landgericht Dortmund (08.07.2017 – 1 S 451/15 in Mietrecht kompakt 2018, Seite 20). Das Gericht löst diesen Interessenausgleich dahingehend, dass es dem rauchenden Nachbarn gestattet wird im 3-Stunden Takt zu rauchen.

Nachbarrecht: „Guten Weg!“

Einem Nachbarn stand ein Wegerecht über das Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Benutzen heißt aber nicht dekorieren, wie der BGH klarstellt. Der Wegeberechtigte darf deshalb keine Holzwand, Blumenkästen und Blumenkübel oder ähnliche Dekorationen und auch keine Gartenbank und keine Figuren aufstellen.

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Miete gezahlt ohne Monatsangabe

Bei Mietzahlungen ist es Angelegenheit des Mieters anzugeben für welchen Monat er zahlt, § 366 Abs. 1 BGB. Versäumt er dies, so geht das Bestimmungsrecht verloren und ist der Vermieter berechtigt zu bestimmen für welchen nicht gezahlten Monat die Zahlung gilt, § 366 Abs. 2 BGB.

Aber:
Von „konkludenter Bestimmung ist auszugehen, wenn die Miete punktgenau zum Fälligkeitszeitpunkt gezahlt wird, z. B. am 05.10., wenn im Vertrag bestimmt ist, dass bis zum 3. Werktag gezahlt werden muss. In diesem Fall gilt die Miete für Oktober und ist der Vermieter nicht berechtigt die Zahlung für ältere Schuld zu verrechnen (LG Frankfurt, 28.03.2013 – 15 S 132/11).

Wohnungseinbruch: Stehlgutliste

Die AGB der Hausratversicherungen fordern, schnellstens eine Stehlgutliste einzureichen.

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Haushaltsnahe Dienstleistungen vom Vermieter auszuweisen

Gestritten wird darüber, ob der Mieter von seinem Vermieter verlangen kann, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass sie gegenüber dem Finanzamt als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuerschuld abgezogen werden können.

Ja, urteilt das Landgericht Berlin (18.10.17 – 18 S 339/16 in MK 12/2017, Seite 201). Der Mieter müsse aus der Betriebskostenabrechnung ersehen, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewandt sind.

BGH: Kündigung durch Bausparkasse

Streitig ist, ob die Bausparkasse von sich aus den Bausparkassenvertrag mit dem Kunden kündigen darf.

Ja, sagt der BGH (21.02.2017 – XI ZR 185/16 und 21.02.2017 – XI ZR 272/16), dies gelte für den Fall, dass der Vertrag seit mindestens 10 Jahren zuteilungsreif ist. Gesetzlich sei dieses Kündigungsrecht gemäß § 489 BGB geregelt für den Darlehnsnehmer und nicht für die Bausparkasse als Darlehensgeber. Analoge (entsprechende) Anwendung sei für den umgekehrten Fall gerechtfertigt, weil der Normzweck des Darlehnsgebers (Bausparkasse) deckungsgleich ist mit dem Recht des Darlehnsnehmers nach Ablauf von 10 Jahren nach Empfang des Darlehns zu kündigen.

Mietminderung: Reduzierte Quote bei Mitverantwortlichkeit des Mieters

Ist der Vermieter für einen eingetretenen Mangel der Mietsache verantwortlich, so kann der Mieter die Miete so lange mindern, bis der Mangel abgestellt ist. In der Praxis lässt sich die Frage der Verantwortlichkeit nicht immer so sauber abgrenzen. So auch nicht in dem folgenden Fall:

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Bestattungskosten: „Stoppschild“ für das Sozialamt

X ist in einem Altenpflegeheim untergebracht. Dafür erhält sie vom Sozialhilfeträger Zuzahlungen. Vor ihrer Aufnahme schließt sie einen Bestattungsvorsorgevertrag ab und zahlt zur Finanzierung ihrer Beerdigung 6300 € auf ein Treuhandkonto ein. Der Sozalhilfeträger will den Betrag nicht als Schonvermögen anerkennen.

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BGH: Immobilienanzeigen – Energieverbrauch

In der Tageszeitung hat ein Immobilienmakler Wohnungen zur Miete oder zum Kauf angeboten ohne den Energieverbrauch anzugeben, er wird verklagt wegen Verstoßes nach § 16 a EnEV es künftig zu unterlassen diese Anzeigen zu veröffentlichen ohne Angaben zum Energieausweis.

Ja, sagt der BGH, werde die gesetzliche Pflichtangabe über den Energieverbrauch in der Anzeige unterlassen, so fehle eine wesentliche Information, die zur Klage wegen Unterlassung nach § 5 a Abs. 2 UWG berechtige. Zu diesen Informationen gehörten nach Art. 12 Richtlinie 2010/31/EU Angaben zur Art des Energieausweises – wesentliche Energieträger – Baujahr des Wohngebäudes – Energieeffizienzklasse – Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs (BGH 05.10.2017 – I ZR 229/16 in Mietrecht kompakt 2017, Seite 181).

Schadensersatz: Gesetzliche kurze Verjährung für Ansprüche des Vermieters gilt!

Das bestehende Wohnungsmietverhältnis wird gekündigt. Der nun ehemalige Vermieter V verklagt seinen ehemaligen Mieter M auf Schadensersatz. M beruft sich auf Verjährung, V dagegen auf die Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf zwölf Monate durch eine im Mietvertrag enthaltene Bestimmung.

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WEG: 14.000 € geschuldet – Wasserversorgung gesperrt

Weil ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht zahlt und wegen des Rückstandes von 14.000 € die Wasserversorgung gesperrt wird, erleidet ein anderer Wohnungseigentümer Verluste durch fehlende Mieteinnahmen. Hierfür macht er den säumigen Eigentümer verantwortlich und fordert Schadenersatz.

Nein, sagt der BGH (10.02.2017 – V ZR 166/16 in Mietrecht kompakt 2017, Seite 182), dieser Anspruch könne nicht von dem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, vielmehr sei allein die Wohnungseigentümergemeinschaft (vertreten durch die Verwaltung) berechtigt diesen Anspruch einzuklagen.

Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

Zur Sonderveranstaltung >>

Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.