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Urlaub in der Geschäftsstelle:

Die Geschäftsstelle bleibt in der Zeit vom 19.09. bis 07.10.2022 geschlossen.

Ausnahme:
Die telefonische Rechtsberatung am Mittwoch, dem 21.09.2022 findet statt.
Die telefonischen Rechtsberatungen fallen urlaubsbedingt an folgenden Terminen aus: 28.09., 05.10. und 12.10.2022.

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Haus & Grund Stade informiert:
Beratungsdienst erfolgt telefonisch.

Aufgrund der Corona-Pandemie und um unseren Beitrag gegen eine weitere Verbreitung des Corona-Virus zu leisten, stellen wir unseren persönlichen Beratungsdienst auf einen telefonischen Beratungsdienst um. Evtl. notwendige Unterlagen für die Rechtsberatung bitten wir, vorher per E-Mail oder per Post an uns zu übermitteln.
Mietverträge und Formulare senden wir Ihnen gerne auf dem Postweg zu.
Sie erreichen uns telefonisch wie bisher zu den regulären Öffnungszeiten:
Geschäftsstelle: Mo./Di./Fr.: 8.00 – 13.00 Uhr, Do. 13. 00 – 18.00 Uhr
Rechtsberatung: Mittwoch: 15.00 – 19.00 Uhr
Tel.: 04141-2050
Fax: 04141-7882609
E-mail: info@haus-und-grund-stade.de

Haus & Grund Stade e.V.
Günther Jahnke, 1. Vorsitzender

Dr. Hans Reinold Horst mit Heike Janßen - Copyright Sylvia Horst
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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Energiekosten und CO2 Verteilung": Interview mit Heike Janßen, Stade

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Dr. Hans Reinold Horst mit Wolfgang Schaper - Copyright Sylvia Horst
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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Mietpreisbremse": Interview mit Wolfgang Schaper, Osnabrück

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Dr. Hans Reinold Horst mit Thomas Holzmann - Copyright Sylvia Horst
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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Hohe Baukosten": Interview mit Thomas Holzmann, Holzminden

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Dr. Hans Reinold Horst mit Timm Voss - Copyright Sylvia Horst
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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Energetische Sanierung": Interview mit Timm Voss, Walsrode

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Dr. Hans Reinold Horst mit Jutta und Dr. Stephan Kaufmann - Copyright Sylvia Horst
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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Explodierende Energiekosten": Interview mit Ehepaar Dr. Kaufmann, Wunstorf / Steinhude

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Dr. Hans Reinold Horst mit Dr. Jochen Rothardt - Copyright Sylvia Horst
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Landtagswahl 2022
Immobilieneigentümer zur Politik

Thema "Abschaffung der Straßenausbaubeiträge": Interview mit Dr. Rothardt, Soltau

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Sebastian Lechner mit Dr. Hans Reinold Horst - Copyright Sylvia Horst

Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen hat den Kandidaten zur Landtagswahl 2022, Sebastian Lechner, Generalsekretär der CDU, zum Wahlprogramm der CDU befragt. Im Interview mit Sebastian Lechner wurde auf die Wohnraumpolitik in Niedersachsen, die Mietpreisbremse und den Mietendeckel sowie auf die zukünftige Klimaschutzpolitik der CDU eingegangen.

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Olaf LIes mit Dr. Hans Reinold Horst - Copyright Sylvia Horst

Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen hat im Zuge der Landtagswahl Niedersachsen 2022 ein Interview mit Olaf Lies von der SPD geführt. Olaf Lies ist in Niedersachsen für die Baupolitik und als Umweltminister für die Klimaschutzpolitik zuständig.

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Christian Meyer mit Dr. Hans Reinold Horst - Copyright Sylvia Horst

Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Ein weiterer Kandidat der Landtagswahl Niedersachsen 2022 ist Christian Meyer, MdL, Bündnis 90 / Die Grünen. Dr. Horst von Haus & Grund Niedersachsen interviewt Christian Meyer (Bündnis 90 / Die Grünen) zu ihrem Wahlprogramm 2022.
Christian Meier (Bündnis 90 /Die Grünen) erläutert die Ziele der Partei im Hinblick auf Immobilieneigentümer.

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Susanne Schütz mit Dr. Hans Reinold Horst - Copyright Sylvia Horst

Landtagswahl 2022 in Niedersachsen

Haus & Grund Niedersachsen hat im Vorfeld der Landtagswahl 2022 ein Interview mit Susanne Schütz, wohnungsbaupolitische Sprecherin der FDP, geführt. Haus & Grund wollte wissen, wie die FDP die Zukunft von Hauseigentümern nach der Landtagswahl 2022 sieht.

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Jahreshauptversammlung Haus & Grund Stade e.V.

Am 07.09.2022 begrüßte der 1. Vorsitzende des Vereins, Herr Günther Jahnke,
die Teilnehmer zur Mitgliederversammlung im Veranstaltungsraum des Hotel Stadthafen in Stade. Der Vorstand freute sich, besonders den Ehrenvorsitzenden des Vereins, Herrn Bernhard Schröder und als Referent Herrn Dipl.-Ing. Jens Bossen des Bauamtes der Stadt Stade begrüßen zu dürfen.

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Gasflamme - Copyright Sylvia Horst
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Pressemeldung:
Gasalarm - „Not schweißt zusammen“

Trotz des sich möglicherweise anbahnenden „Gasalarms“ mit Versorgungsknappheiten und kalt werdenden Wohnungen im Herbst und Winter sollten Mieter und Vermieter Besonnenheit zeigen und gemeinsam Lösungen finden.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Eigenbedarf nach Zwangsversteigerung vs. Kündigungsverzicht

E ersteigert die von Mieter M gemietete Wohnung. Sofort danach kündigt E wegen Eigenbedarfs. M verweist auf den gemeinsam mit dem bisherigen Eigentümer und Vermieter erklärten Verzicht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag. V klagt auf Räumung. Wer bekommt Recht?

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Waschmaschine - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Aufstellen einer Waschmaschine im Gemeinschaftskeller

Ein Wohnungseigentümer stellt eine Waschmaschine in den Gemeinschaft-Kellerraum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt Beseitigung und Unterlassung.

Das AG Bonn (04.05.2022, Az.: 21 C 45/21) gibt der Gemeinschaft recht.
„Das dauerhafte Aufstellen einer Waschmaschine durch einen Wohnungseigentümer in einem sondernutzungsfreien Gemeinschaft-Kellerraum stellt eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dar, da eine permanente räumliche Nutzung stattfindet und nicht alle Wohnungseigentümer den Raum in vergleichbarem Maße nutzen können.“

Fahrrad - Copyright Sylvia Horst
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Unbefugt geparkt: „Ratz fatz – Fahrrad weg!“

Verschiedene Mieter stellen unbefugt ihre Fahrräder „irgendwo“ auf dem Grundstück ab. Den Vermieter ärgert das; er fordert durch Aushang dazu auf, die verbotswidrig abgestellten Fahrräder bis zu einem bestimmten Stichtag zu entfernen. Danach entsorgt er die Fahrräder. Schadenersatz?

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E-Auto - Copyright Sylvia Horst
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E-Mobilität: Parkplatz für E-Autos „rücksichtslos“?

Auf dem Grundstück des K stehen 2 Mehrfamilienhäuser (Vorder- und Hinterhaus). Für die Bewohner sollen 5 Parkplätze mit 2 Elektroanschlüssen gebaut werden. Die Bauaufsichtsbehörde versagt die Baugenehmigung. Warum?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Sozialmiete: Nicht vom Jobcenter!

Wer als Vermieter bei einem Mietverhältnis mit sozialhilferechtlichem Einschlag vorsichtig sein will, lässt sich von seinem Mietinteressenten einen Antrag an den Sozialhilfeträger unterschreiben, wonach dieser die Miete direkt an den Vermieter zahlen soll. Doch das funktioniert nicht immer.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Energiekosten: Einstandspflicht des Vermieters für den Verbrauch des Mieters?

Bedingt durch mehrere wirtschaftliche Faktoren steigen die Energiekosten aktuell rasant und extrem, insbesondere die Preise für Gas, Öl und Strom, Benzin und Diesel. Kann der Vermieter dafür zur Kasse gebeten werden, wenn der Mieter als Selbstversorger zum Beispiel Gas von einem kommunalen Energielieferanten bezieht?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Gehört Hausstrom zu den Betriebskosten?

Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2018 ab. Er führt eine Position „Hausstrom“ an.

Das AG Hamburg (03.03.2022, Az.: 48 C 320/20) erklärt die Betriebskostenabrechnung diesbezüglich als formell teilunwirksam. Gemäß § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung könnten lediglich die Kosten für die Beleuchtung auf Mieter umgelegt werden. „Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potentiell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen.“

Zensus 2022 - Copyright Sylvia Horst
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Zensus 2022 in Niedersachsen:

Auf Immobilieneigentümer kommt einiges an Arbeit zu. Neben der Steuererklärung zur Ermittlung eines neuen Grundsteuerwertbescheides steht der Zensus 2022 auch in Niedersachsen an. Rund 10 Prozent der Bevölkerung werden hier befragt.

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Paragraphen
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Besichtigungsrecht: „Hart umkämpft!“

Bisweilen ist es einfach so:
Dann muss man als Vermieter in die Mietwohnung, um zum Beispiel angezeigte Schäden und Mängel zu besichtigen, deren Ursachen zu ergründen und um sie zu reparieren. Doch was, wenn der Mieter das Besichtigungsrecht verweigert?

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Recht - Copyright Sylvia Horst
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Beweiskraft des Rückgabeprotokolls

Im Rückgabeprotokoll werden Mängel festgehalten. Später rechnen die Vermieter ihre diesbezüglichen Forderungen mit der Mietkaution auf. Der Mieter ist damit nicht einverstanden und erhebt Klage auf Zahlung der Mietsicherheit.

Das LG Stuttgart (Hinweisbeschluss vom 13.12.2021, Az.: 4 S 150/21) bestätigt das klagestattgebende Urteil I Instanz. Zwar habe der Mieter durch die Unterzeichnung des Rückgabeprotokolls das Vorliegen der Mängel zum Zeitpunkt der Rückgabe bestätigt. Allerdings komme dem Protokoll nicht die Wirkung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses im Sinne von § 781 BGB zu, es stelle vielmehr lediglich eine Zustandsbeschreibung dar. Der Vermieter hingegen müsse zudem darlegen und beweisen, dass die Mängel bei Vertragsbeginn noch nicht vorgelegen hätten.

WEG - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: „Individualanspruch“ auf Abberufung des Verwalters?

Wohnungseigentümer Q empfindet die Amtsführung und das persönliche Auftreten von Verwalter V als unmöglich. Er will ihn „weg haben“. Einen Abberufungsbeschluss erreicht er in der Versammlung nicht, sondern das Gegenteil in Gestalt eines Negativbeschlusses, der sich zum Verwalter bekennt. Q ficht an und erhebt Beschlussersetzungsklage.

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Parkett - Copyright Sylvia Horst
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Mietminderung bei Flächenabweichung

Im Mietvertrag gibt die Vermieterin die Wohnfläche mit ca. 70 m² an. Tatsächlich weicht die Fläche 15,5 % hiervon ab und weist lediglich eine Größe von 59,12 m² auf. Die Mieterin klagt auf anteilige Rückzahlung.

Das LG Hamburg (31.03.2022, Az.: 333 S 15/21) bestätigt das klagestattgebende Urteil I Instanz. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liege ein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % abweiche. „Der Zusatz „ca.“ lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt.“

Baum - Copyright Sylvia Horst
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Pressemeldung:
„Rückschnitt – jetzt oder nie?“

Wer sich durch den älteren Baumbestand seines Nachbarn genervt fühlt, sollte im Zweifel einen Gutachter hinzuziehen, der hieb- und stichfest beantwortet, ob der Baumbestand durch einen geplanten Rückschnitt bleibend geschädigt werden kann oder nicht. Nur so kann das eigene Haftungsrisiko minimiert werden.

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Weg - Copyright Sylvia Horst
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Wegerecht: Notwegerecht? Nicht immer!

Kann ein Grundstück vom öffentlichen Straßen- und Wegenetz aus nicht direkt erschlossen werden und müssen dafür andere private Grundstücke überquert werden, so stellt sich die Frage, ob die Eigentümer dieser Grundstücke dies dulden müssen. Das Gesetz spricht von einem „Notwegerecht“ des Eigentümers des „gefangenen“ Grundstücks. Zu der angesprochenen Sachlage kann es etwa kommen, wenn ein Grundstück geteilt, und der abgetrennte Teil dann fremd veräußert wird.

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Frau - Copyright Sylvia Horst
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Beseitigung von Dübellöchern

Die Vermieterin verlangt von der Mieterin nach Auszug das Verschließen von Dübellöchern.

Das LG Berlin (27.07.2021, Az.: 65 S 264/20) lehnt den Anspruch ab. „Unabhängig davon, ob die Dübellöcher bei Einzug der Beklagten vorhanden waren, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass ihre Anzahl über das hinausging, was dem vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB entspricht. Ihr Verschließen war nicht geschuldet.“

Heizventil - Copyright Sylvia Horst
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Beheizbarkeit eines Nebenraumes

Die Parteien vereinbaren als Mietobjekt u.a. einen Raum, der nicht unmittelbar mit der Wohnung verbunden und allein über das Treppenhaus zu erreichen ist. Der Raum wird als „Waschküche“ bezeichnet. Die Mieter rügen einen Mietmangel, weil besagte Waschküche nur auf 18 °C erwärmt werden kann.

Das AG Paderborn (03.05.2021, Az.: 51 C 29/21) weist das Ansinnen der Mieter ab. Bereits nach der Bezeichnung im Mietvertrag handele es sich nicht um Wohnraum, unabhängig davon, wie er seitens der Mieter genutzt werde. Die räumliche Trennung sowie die äußere Gestalt ließen zudem den Schluss auf einen Kellerraum zu. Demnach müsse ein solcher Raum weder die Behaglichkeitstemperatur von 20 °C für Wohnräume bzw. 22 °C für Badezimmer einhalten.

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Mietkündigung: Nur schriftlich!

Eben mal eine E-Mail schreiben oder per WhatsApp kommunizieren, was kann leichter, einfacher und schneller sein? Man erreicht den Adressaten ohne jeden Aufwand und hat „im Rutsch“ alles erledigt. Ein guter Tipp? Nicht immer!

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Anschrauben - Copyright Sylvia Horst
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Beseitigung von Dübellöchern

Die Vermieterin verlangt von der Mieterin nach Auszug das Verschließen von Dübellöchern.

Das LG Berlin (27.07.2021, Az.: 65 S 264/20) lehnt den Anspruch ab. „Unabhängig davon, ob die Dübellöcher bei Einzug der Beklagten vorhanden waren, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass ihre Anzahl über das hinausging, was dem vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB entspricht. Ihr Verschließen war nicht geschuldet.“

Geld - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten: Umstellung von Pauschale auf Vorauszahlung mit Einzelabrechnung möglich

In alten Mietverträgen spielten Betriebskosten eine mehr untergeordnete Rolle. Das lag an ihrem relativ überschaubaren Preisniveau. Auch aus Bequemlichkeit wurde gerne neben der Nettomiete eine Betriebskostenpauschale vereinbart, oder man warf gar keine Pauschale für die Betriebskosten neben der Nettomiete aus und kalkulierte gleich alles in einem Betrag.

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WEG - Copyright Sylvia Horst
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WEG: Zustimmungsvorbehalt bei Neuvermietung

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass bei einer Neuvermietung der Zustimmungsvorbehalt durch den Verwalter schriftlich einzuholen ist. Dabei hat der Eigentümer Name, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor der Vermietung mitzuteilen.

Das AG Essen (09.12.2021, Az.: 196 C 73/21) erklärt den Beschluss für nichtig. Zwar könne das Recht auf Vermietung des Sondereigentums durch die Gemeinschaftsordnung, d. h. eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3, 15 WEG eingeschränkt werden. Der Beschluss zur Einholung eines Zustimmungsvorbehaltes schränke die Vermietung jedoch wesentlich ein, weshalb hierfür keine Beschlusskompetenz bestehe.

Baumschnitt - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Ratz, fatz -Haare ab?

Die Überschrift, entlehnt aus der Friseurinnung, erinnert uns an das Thema „Rückschnitt“ von Bäumen, Sträuchern und Hecken, wenn dies in radikaler Form geschehen muss. Ein solch radikaler Rückschnitt ist gesetzlich vom 1. März bis zum 30. September eines jeden Jahres verboten. Sogenannte Form- und Pflegeschnitte bleiben aber erlaubt.

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Schornstein - Copyright Sylvia Horst
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CO²-Bepresiung

Die jetzt bekannt gewordenen Pläne zur Aufteilung des CO²-Preises zwischen Vermieter und Mieter bei den Heizkosten sind ein Schlag ins Gesicht aller Immobilieneigentümer. Sie sind technisch nicht umsetzbar und in der Regelung absolut unfair. Damit werden Eigentümer und Vermieter einseitig abgestraft!

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Lagerfeuer - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: „Bitte recht freundlich“!

Mit der Wertschätzung und der Achtung unserer Mitmenschen ist das ja heute leider so eine Sache. Da wird bisweilen rumgepöbelt, nach eigenem Gutdünken eigenmächtiges Verhalten gezeigt, verbotswidrig fotografiert, gefilmt, Gespräche heimlich aufgenommen und vieles andere mehr. Ein Zug der Zeit?

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Fehlende Rückforderungsmöglichkeit

Der Vermieter übersendet den Mietern eine Reparaturrechnung und bittet um Ausgleich. Die Mieter teilen dem Vermieter mit, dass sie die Kosten aus Kulanz übernehmen, obwohl sie dazu mietvertraglich nicht verpflichtet sind. Später überlegen sie es sich anders und verklagen den Vermieter auf Rückzahlung.

Das AG Hamburg (13.08.2021, Az.: 46 C 101/19) weist den Anspruch ab. „Erklärt der Mieter in einem Schreiben gegenüber dem Vermieter, Reparaturkosten aus Kulanz zu übernehmen, obwohl er dazu laut mietvertraglicher Regelung nicht verpflichtet sei, steht der Rückforderung einer geleisteten Zahlung § 814 BGB entgegen, da der Mieter zum Ausdruck gebracht hat, die Rechtslage geprüft und trotz erkannter fehlender Verpflichtung gezahlt zu haben.“

Heizung - Copyright Sylvia Horst
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Heizkosten: fernablesbare Verbrauchserfassungseinrichtungen

Vermieter V möchte mit der Zeit gehen. Deshalb möchte V funkbasierte und fernablesbare Messeinrichtungen einbauen. Wohnungsmieter M will das nicht dulden und befürchtet „schädigende Funkwellen“. V klagt auf Duldung.

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Betriebskosten - Copyright Sylvia Horst
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Belegeinsicht des Mieters

Der Vermieter fordert die Mieter nach Zusendung der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2020 zur Zahlung auf. Diese rügen den Ansatz bestimmter Positionen und bitten um Übersendung der Abrechnungsbelege. Dies lehnt der Vermieter ab und bietet die Einsichtnahme in seinen Räumlichkeiten an. Nachdem die Mieter nicht zahlen, erhebt er Klage.

Das AG Höxter (13.10.2021, Az.: 10 C 154/21) weist die Zahlungsklage als derzeit unbegründet ab. Die Räumlichkeiten des Vermieters befänden sich 65 km von der Wohnung der Mieter entfernt. Im Vergleich mit dem für den Vermieter geringen Aufwand der Anfertigung und Übersendung der Belegkopien sei die Entfernung für die Mieter unzumutbar. Mangels Übersendung habe der Vermieter den Anfall der in Rechnung gestellten Kosten nicht belegt.

Haus - Copyright Sylvia Horst
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Miete und Klimaschutz: Anspruch auf Duldung einer Solaranlage?

Wohnungsmieter W zeigt sich klimabewusst und beantragt bei Vermieterin V die Erlaubnis zur Installation einer Solaranlage zur Stromproduktion auf dem Balkon. V weigert sich, W installiert eigenmächtig. V klagt.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Miete: „Wankelmütig“

Mieter M unterzeichnet den Mietvertrag, weigert sich aber, die Mieträume zu übernehmen und den Vertrag zu erfüllen. Vermieter V sucht sich deshalb einen anderen Mieter O und vermietet ein zweites Mal an ihn, ohne M vorher zu kündigen.

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Kreuz - Copyright Sylvia Horst
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Erbenhaftung bei Tod des Mieters

Der Mieter verstirbt in der Zeit zwischen dem 18.10.2018 und dem 24.10.2018 in der Wohnung. Nach Rückgabe der Mietsache durch die Erben zeigen sich Ungeziefer und Verwesungsgeruch. Die Vermieterin rechnet die hierfür aufzuwendenden Entsorgungskosten mit der Mietkaution auf.

Das LG Berlin (Hinweisbeschluss vom 05.10.2021, Az.: 66 S 7/21) bestätigt das Urteil erster Instanz, wonach die Vermieterin die Mietkaution an die Erben auszuzahlen hat. Der Tod eines Wohnraummieters stelle keine schadensersatzbegründende Pflichtverletzung dar. „Nach Ansicht der Kammer ist der Tod eines Wohnraummieters stattdessen ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen rechtliche Folgen und tatsächlichen Auswirkungen zwar einen Bezug zu dem Mietverhältnis haben, dass selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist.“

Kündigung - Copyright Sylvia Horst
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Mietkündigung: Unterschrift „i. A.“ in Ordnung - „i. O.“?

Wenn der Vermieter den Mietvertrag mit dem Mieter kündigen möchte, muss er beim Kündigungsschreiben die formellen Anforderungen beachten. Sonst scheitert die Kündigung der Wohnung bereits durch formelle Fehler.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mietmangel und Minderungsrecht

Aufgrund eines Wasserschadens kann die schadensursächliche Dusche der Mietwohnung nicht genutzt werden. Ferner knarrt der Fußboden in dem Neubauobjekt. Die Mieter mindern die Miete.

Das AG Paderborn (29.06.2021, Az.: 54 C 20/21) hält das Knarren des Fußbodens zwar nicht für einen vertragsgemäßen Zustand, allerdings seien damit keine erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen der Wohnung gegeben, sodass eine Mietminderung ausscheidet. „Die Nutzung des Badezimmers einer Wohnung ist jedoch neben der Möglichkeit dort zu schlafen und sich zum Wohnen dort aufzuhalten ein essenzieller Bestandteil des Gebrauchs einer Wohnung.“ Daher sei eine Mietminderung von 40 % angemessen.

Haus - Copyright Sylvia Horst
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Grundstückskauf: Wann muss über ein Nachbarverhalten aufgeklärt werden?

Ein abträgliches oder sogar schikanöses Nachbarverhalten kann im Falle eines Grundstücksverkaufs durchaus Bedeutung erlangen; und zwar dann, wenn das Verhalten des Nachbarn den Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich beeinträchtigt.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

Für die Jahresabrechnung 2014 fasst die Vermieterin die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverser Wartungsarbeiten als „sonstige Betriebskosten“ zusammen. Nachdem die Mieterin nicht zahlt, wird Zahlungsklage erhoben.

Der Fall landet vor dem BGH. Dieser weist mit Beschluss vom 06.07.2021 (Az.: VIII ZR 371/19) darauf hin, dass eine Zusammenfassung von Kostenarten zwar dann zulässig sei, wenn diese eng zusammenhängen würden. Dieser Zusammenhang sei jedoch in diesem Fall nicht gegeben. Unter dem Regelungspunkt „sonstige Betriebskosten“ seien mehrere Kostenarten zusammengefasst worden. Daher bedürfe es einer Erklärung, welche Kostenarten abgerechnet werden und welcher Betrag auf die jeweilige Kostenart entfalle. Die Abrechnung sei daher bezüglich der Position „sonstige Nebenkosten“ formell unwirksam.

Feuerwerk - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht „Querschläger zu Silvester“

Zu Silvester lassen es die Deutschen gerne krachen: Möglichst laut und möglichst bunt soll das Feuerwerk sein. Doch nicht immer verläuft dabei das Feuerwerk programmgemäß und ohne Schaden, wie ein Blick in einschlägige Gerichtsentscheidungen zeigt.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Abrechnung Mietkaution im Wohnungseigentum

Das Umzugsunternehmen der Mieterin beschädigt bei deren Auszug das Treppenhaus. Der Vermieter rechnet über die Mietkaution ab und verrechnet den im Treppenhaus verursachten Schaden.

Die Mieterin erhebt Zahlungsklage und erhält vom AG München (26.03.2021, Az.: 414 C 22283/20) Recht. Die Wände des Treppenhauses stünden gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren Verwaltung stehe gemäß § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gerade nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Der Schadensersatzanspruch könne daher gemäß § 9a Abs. 2 WEG nur durch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Mieterin gefordert werden, so dass der Vermieter nicht prozessführungsbefugt sei.

Dr. Hans Reinold Horst, Vors. Haus & Grund NDS
Dr. H.R. Horst, Vors. Haus & Grund NDS

Koalitionsvertrag 20.21 - „Ampel“ auf Rot?

Der soeben gefundene Berliner Koalitionsvertrag, obschon nur eine politische Absichtserklärung, zeigt die Richtung der neuen Politik auf. Wir haben die Chance, Inhalte und Richtung mit zu gestalten. Das ist auch dringend nötig!

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WEG-Versammlung - Copyright Sylvia Horst
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Haus & Grund: Wohnungseigentümerversammlung „2-G“?

3G am Arbeitsplatz, 2G in der Freizeit, das ist der staatlich aktuelle Trend, nachdem die Grundentscheidung aus wirtschaftlichen Gründen, keinen Lock-Down mehr anzuordnen, gefallen ist. Was ist jetzt mit Wohnungseigentümerversammlungen?

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Feuerwehr - Copyright Sylvia Horst
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Rauchmelder:

Trägt der Mieter die Kosten für einen von ihm verursachten Fehlalarm?
Der Fall: Mieter M verursacht beim Kochen starke Rauch-, Dunst- und Hitzeentwicklungen. Trotzdem lüftet er nicht durch ein geöffnetes Fenster nach draußen, sondern durch Öffnen der Küchentüre in den Flur.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

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Günther Jahnke, Vors. Haus & Grund Stade

Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Dr. Hans Reinold Horst - Copyright Sylvia Horst
Mit Kernforderungen zur Wohnungspolitik
Dr. Hans Reinold Horst
Bild: © Sylvia Horst

Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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CFK Forschungszentrum
Bild: © Haus & Grund Stade

Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Günther Jahnke - Copyright Sylvia Horst
Günther Jahnke, Vors. Haus & Grund Stade
Bild: © Sylvia Horst

Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Jürgen Lindner - Jahnke
Bild: © Haus & Grund Stade

Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

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Rathaus Lüneburg -  Copyright Haus & Grund Stade
Bild: © Haus & Grund Stade

Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

Zum Tagesausflug mit Bildern >>

Dr. Christian Pape
Geschäftsführer der Wohnstätte Stade, Dr. Christian Pape

Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Dr. Hans Reinold Horst - Copyright Sylvia Horst
Dr. H-R Horst,
Vors. Haus & Grund NDS
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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Bernhard Schröder
Ehrenvorsitzenden Bernhard Schröder

Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

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Hamburg - Binnenalster
Bild: © Haus & Grund Stade

Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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RA A.L. Schröder
Referentin: Frau Rechtsanwältin und Notarin A. L. Schröder
Bild: © Haus & Grund Stade

Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).


Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.

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