Haus & Grund Stade informiert:

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Im Januar/Februar 2020 fallen folgende Rechtsberatungstermine aus:

• 15.01.2020,
• 29.01.2020 und
• 12.02.2020.

Die Rechtsberatungstermine am Mittwoch, dem 22.01.2020 und am Mittwoch, dem 05.02.2020 finden statt (15.00 – 19.00 Uhr).

„Winterdienst-Muffel“

Kommt es beim Schnee schieben und bei der Eisbeseitigung zu Unregelmäßigkeiten, kann der Vermieter nicht einfach eine Firma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen und die entstandenen Kosten über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben

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Silvesterfeuerwerk - Lasst es krachen!

Bald ist es wieder soweit: Nach den vorweihnachtlichen Tagen besinnlicher Ruhe und den Festtagen selbst werden in der Zeit vom 29. bis 31. Dezember des Jahres wieder Silvesterböller über den Ladentisch gehen. Alljährlich wird davor gewarnt, Silvesterfeuerwerk leichtfertig oder alkoholisiert abzubrennen – Alljährlich wird dies nicht immer beachtet.

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Jahresende: Rechtzeitig Verjährung prüfen

Vermieter, die sich vor Forderungsausfällen schützen wollen, sollten rechtzeitig vor dem Jahresende prüfen, ob die Verjährung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis droht.

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Nachlese: Sonderveranstaltung am 20.11.2019

Am 20.11.2019 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Unter der Leitung des 1. Vorsitzenden Günther Jahnke hatte der Verein zu dem Thema „Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen“ eingeladen.

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Betriebskostenabrechnung: „Kassensturz nicht auf dem letzten Drücker!“

Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende einer Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen beim Mieter eingehen. Anderenfalls entsteht für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Vorauszahlungen so lange, bis der Vermieter abrechnet und der Mieter diese Abrechnung erhält.

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Hausverkauf im Alter: Vorsorgevollmacht wichtig!

Zur Finanzierung der Heimkosten muss das eigene Haus verkauft werden. Ist man selber fit genug - kein Problem. Wird man krank oder sogar Dement, so müssen Andere handeln.

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Urlaubszeit - Einbruchszeit

Wer in seiner Abwesenheit von Einbrechern heimgesucht wird, muss das seiner Hausratsversicherung beweisen.

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Wohnungsmodernisierung: Bitte wieder wie vorher!

Vermieter V modernisiert. Er bringt Außenbalkone an. Die Fenster mit Außenrollläden werden zu Balkontüren ohne Außenrollläden. Mieter M will, dass die Außenrollläden wieder montiert werden.

Zu Recht? >>

Namensnennung bei Eigenbedarfskündigung

Die Vermieter kündigen die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Begründung: „Die 48 m² große Wohnung soll zukünftig wie folgt genutzt werden: Privatnutzung durch familiäre Veränderungen (Trennung).“

Die Mieterin räumt nicht, die Vermieter erheben Räumungsklage. Das AG Leonberg (16.05.2019, Az.: 8 C 34/19) weist die Räumungsklage ab.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs müsse neben der Darlegung des Eigenbedarfs auch die Angabe der Person enthalten, die die gekündigte Wohnung nutzen werde. Die "Privatnutzung durch familieäre Veränderung" reiche zur Begründung der Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Wohnungseigentum: Wie hoch?

Die Rede ist von der Verwaltergebühr, die für die Bearbeitung von Zahlungsklagen im „Schema F“ zulässig angesetzt werden darf. Ist eine „Klagegebühr“ von 200 € pro Klage zulässig?

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Mietrecht: „Fräulein“ als Schimpfwort?

Während die Anrede "Fräulein" früher durchaus zur Etikette gehörte und von den betroffenen Damen häufig genug auch eingefordert wurde, steht sie heute auf dem Index.

Was bedeutet das für den Vermieter? >>

Nachbarrecht: „Showtime“ für Nachbars Bäume, Sträucher und Pflanzen

Wachsen Nachbarsbäume, Sträucher und Pflanze auf seinem Grundstück zu hoch oder wachsen sie etwa über Ihre Grenze ins eigene Grundstück hinein? Dann dürfen Sie ab dem 1. Oktober Rückschnittansprüche umsetzen.

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Gartenpflege: Mieter legt Axt an!

Der Mieter eines Einfamilienhauses darf den Garten mitbenutzen, muss ihn aber pflegen. Den Begriff der „Gartenpflege“ legt er auf seine Weise aus, schärft seine Axt, und fällt einen Baum.

Darf er das? >>

Wohnungswirtschaftliche Attitüden im Sommerloch

Politik und Medien werden nicht müde, steile Entwicklungen der Mieten „nach oben“ bei ständig stärker verknapptem Wohnungsangebot zu beschwören. Hunderttausende seien ohne Wohnung, die Mieten würden „explodieren“.

Dies ist falsch! >>

Erbrecht: Geschenktes Sparbuch?

Der Beratungsklassiker schlechthin: Vater V hat 2 Kinder, U und T. Ein Sparbuch übergibt er an U, verbunden mit der Auflage, aus dem Sparguthaben die Beerdigungskosten zu bezahlen. Dagegen setzt er T zum Alleinerben ein.

Der Streit ist vorprogrammiert >>

Hausrenovierung mit Fernsehteam: Wie gewonnen, so zerronnen!

Ein Sendeformat hat es sich zur Aufgabe gemacht, desolate Häuser verarmter sowie vom Schicksal gebeutelter Eigentümer zu renovieren. Im Gegenzug verpflichten sich die Eigentümer, alles zu unternehmen, um den Produktionserfolg zu ermöglichen. Alle könnten glücklich sein, wenn da doch nur nicht das Finanzamt wäre!

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Nachbarrecht: Blendwirkung abwehrbar?

So mancher liebt es hochglänzend auf dem Dach. Dem benachbarten Grundstückseigentümer G gefällt das nicht. Er rügt Blendungen zu bestimmten Tageszeiten und auch bei Vollmond.

So urteilen die Richter >>

Überhitzte Mietwohnung

Im Juli 2019 herrschten in Deutschland Rekordtemperaturen. Dennoch geben heiße sommerliche Außentemperaturen keinen Grund zur Minderung der Miete, wenn dadurch vermietete Wohnungen insbesondere im Dachgeschoss überhitzen.

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Immobilieneigentum: Zensus 2021 - und der Datenschutz?

Schon wieder eine Gebäude- und Wohnungszählung? Ja - die Europäische Union will es so (Verordnung EG Nr. 763/2008 in Verbindung mit der Verordnung EU 2017/12 sowie den Durchführungsverordnungen EU 2017/543 und EU 2017/881). Nachdem Deutschland mit dem „Zensusvorbereitungsgesetz 2021“ (ZensVorbG 2021) mit Wirkung zum 10.3.2017 einen ersten Umsetzungsschritt getan hat, hat jetzt der Deutsche Bundestag das Zensusgesetz 2021 (ZensG 2021) am 3.7.2019 beschlossen.

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Datenschutz: Fragen über Fragen!

„Datenschutztechnisch“ befinden wir uns bereits im Jahre 2 neuer Zeitrechnung nach dem Stichtag des 25. Mai 2018 zur Einführung der deutlich verschärften EU-Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und des ausführenden Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG-2018). Den großen Wurf bei der Bekämpfung der wirklichen „Datenkraken“ hat das nicht gebracht. Google, Facebook und Co. reiben sich immer noch im Ergebnis unangefochten von ihrem Hauptsitz in Nordirland aus die Hände. Doch die Wohnungswirtschaft muss sich kräftig gängeln lassen.

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Datenschutz-Grundverordnung
Was müssen Vermieter wissen?

Informationen zum Datenschutz:

Alle Formulare und Informationen für Sie zum Download:>>

Nachlese: Jahreshauptversammlung 2019 von Haus & Grund Niedersachsen

Mit den Kernforderungen zur aktuellen und zukünftigen Wohnungspolitik in Niedersachsen fand der diesjährige Landesverbandstag von Haus & Grund Niedersachsen in den Strandterrassen / Steinhude statt.

Gastgeber des Landesverbandstages war Haus & Grund Wunstorf, dessen Wirken vor Ort niedersachsenweit vor ca. 250 Delegierten, Mitgliedern und Gästen gewürdigt werden konnte.

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Sonderveranstaltung Juni 2019
Besichtigung CFK-Valley Nord Forschungszentrum Stade

Die diesjährige Sommer-Sonderveranstaltung führte uns in das CFK-Valley Nord Forschungszentrum in Stade. Der Andrang war so groß, dass wir die Veranstaltung in zwei Gruppen aufteilen mussten. Am 03.06. und am 05.06. konnten sich jeweils ca. 30 Mitglieder von Haus und Grund einen Einblick in die Forschung des Werkstoffs CFK verschaffen.

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Mietende: Übersendung der Schlüssel ausreichend?

Gewerbemieterin M kündigte den Mietvertrag und versuchte erfolglos mehrfach, mit dem Vermieter V einen Abnahme- und Übergabetermin zu vereinbaren. Schließlich ließ sie die Schlüssel zu den Mieträumen dem vom Vermieter beauftragten Bewachungsunternehmen zukommen.

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„Notdienstpauschale“ keine Betriebskosten

In Berlin legt ein Vermieter die Kosten einer Person, welche auch außerhalb der Geschäftszeiten für Notfälle erreichbar ist, als sogenannte „Notdienstpauschale“ im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Nein, urteilt das AG Berlin Charlottenburg (21.02.2018, AZ: 215 C 311/17). Hierbei handele es sich um typische Verwaltungskosten, welche nicht auf den Mieter umlegbar sondern vom Vermieter zu tragen sind.

Erbrecht: Zuneigung durch Erpressungsversuch - geht gar nicht!

Opa setzte seine Enkel als Erben ein unter dem Druckmittel: das Erbe sollte für die Enkel nur dann anfallen, wenn sie ihn mindestens sechsmal im Jahr besuchen und auf diese Weise ihre Zuneigung bekunden würden.

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Gebäudeumbau nicht duldungspflichtig!

Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen sind unter den im Gesetz näher bezeichneten Voraussetzungen vom Mieter zu dulden. Solche Maßnahmen liegen nicht vor, wenn ein Gebäude grundlegend umgebaut wird, um seinen Nutzungszweck zu ändern. Folge: Eine Duldungspflicht des Mieters besteht dann nicht.

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Mietkündigung: Bis an die Zähne bewaffnet

Irgendwie muss unser Wohnungsmieter M wohl negativ aufgefallen sein: Die Polizei erscheint in seiner Wohnung und findet eine scharfe Pistole samt Munition gefunden. Vermieter V bekommt davon Wind, kündigt fristlos und klagt auf Räumung.

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Nachbarrecht: Was ist „lautstark“?

In einer Wohnungseigentumsanlage geraten zwei Sondereigentümer heftig aneinander. Der eine beklagt zu laute Fernseh- und Musikgeräusche, lautstarkes Türknallen, Möbelrücken, usw. Eine Klage auf Unterlassung des genannten lautstarken Verhaltens ist die Folge.

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WEG: Einberufung einer Eigentümerversammlung ohne Verwalter

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar ein Beirat, nicht jedoch ein Verwalter vorhanden. Der Beiratsvorsitzende verweigert die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke der Wahl eines Verwalters. Daraufhin klagt eine Eigentümerin gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Das AG Hamburg-St. Georg (30.01.2018, Az. 980b C 13/18) gesteht der klagenden Wohnungseigentümerin einen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG zu. Allerdings könne nicht die „Ermächtigung“ zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks Wahl eines WEG-Verwalters verlangt werden. Die Klage sei vielmehr auf Zustimmung der Beklagten zur Einberufung zu richten.

Fauler Kompromiss

Der Niedersächsische Landtag konnte sich trotz umfangreicher Bemühungen auf Orts- und Landesebene nicht dazu durchringen, die Straßenausbaubeiträge wie von Haus & Grund gefordert ersatzlos abzuschaffen.
Um den großen Protesten gegenüber dem Straßenausbaubeitrag Rechnung zu tragen, hat die große Koalition auf Landesebene einen (faulen) Kompromiss erarbeitet.

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Nachbarrecht: „Gretchenfrage“ - wann muss man Rückschnittansprüche bei Grenzbäumen geltend machen?

Eine hochgewachsene Fichte steht als Grenzbaum sowohl auf dem Grundstück von Nachbar A und Nachbar B. Nachbar C fühlt sich durch herüberwachsende Äste der Fichte beeinträchtigt.

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Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung

In einem seit langem bestehenden Mietvertrag tritt auf Vermieterseite ein Rechtsnachfolger ein. Er kündigt den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs mit dem Hinweis, dass er die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Die Mieterin zieht nicht aus. Der Vermieter erhebt Räumungsklage.

Das LG Hamburg (Beschluss vom 02.01.2019, AZ: 316 S 78/18) weist die Klage ab. Neben der Angabe der Person, die in die zu kündigende Wohnung einziehen soll, müsse der Vermieter weitere Tatsachen angeben, die sein „Nutzungs- und Überlassungsinteresse“ belegen. Aus der hier verwandten Formel ergebe sich nicht einmal, ob der Kläger tatsächlich selber einziehen bzw. in welcher Art und Weise er die Wohnung nutzen wolle.

Nachlese zur Jahreshauptversammlung 2019

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke eröffnete die Versammlung und begrüßte die Teilnehmer.
Jahnke ging kurz auf die aktuelle Entwicklung zur „Strabs“ in Stade ein.

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Wohngebäudeversicherung: „Flammendes Inferno“

(ho) Eigentümer und „Saubermann“ S beseitigt Unkraut in den Fugen seiner Pflasterung auf dem Grundstück mit einem Gasbrenner. Dumm nur: Dabei herrscht Windstärke 5. Der frische Wind trägt die Flamme zur nahestehenden Lebensbaumhecke. Sie und das angrenzende Gebäude des S „fackeln gleich mit ab“. Der Gebäudeversicherer von S kürzt die Versicherungsleistung um 1/3. Denn S habe grob fahrlässig gehandelt. S klagt.

Das OLG Celle (Beschluss vom 9.11.2017 – 8 U 203/17, juris) gibt dem Wohngebäudeversicherer Recht. Denn S habe den Brandschaden selbst grob fahrlässig herbeigeführt. Der Versicherer könne deshalb seine Leistung kürzen (§ 82 Abs. 2 VVG in Verbindung mit Abschnitt B § 16 Nr. 1 b) VGB 2008; vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 10.12.2010 - 20 U 73/10, juris: Kürzungsrecht des Wohngebäudeversicherers bei der Regulierung eines Brandschadens am Gebäude um 50 %, der nach der Einfüllung noch nicht erkalteter Kaminasche in eine Plastikmülltonne entstanden ist).

Nachbarrecht: „Echt bombig!“

Ein 250 kg schwer mit chemischem Langzeitzünder, sprich eine Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg, wird auf einem Grundstück bei Aushubarbeiten gefunden. Die Bombe wird durch Spezialisten kontrolliert gesprengt. Bei der Sprengung entzündet sich das Stroh und setzt eine Boutique auf einem nahegelegenen Grundstück in Brand.

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Hartz-IV Miete: Verschenkt, verramscht, verprasst, versoffen!

Immer wieder ist bei Ratsuchenden in Beratungen der Irrglaube zu vernehmen, wenn der Sozialhilfeträger Miete, Betriebs- und Heizkosten einmal übernommen hat, dann ist die Zahlung sicher und es wird ewig weitergezahlt. Diese Annahme ist so falsch wie gefährlich!

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Gefühlte „Mietenexplosion“?

Seit dem Jahre 2015 geht die Wohnungsmarktbeobachtung Niedersachsens von der Existenz angespannter Wohnungsmärkte in insgesamt 17 Gemeinden unseres Bundeslandes aus. Das Statistische Bundesamt hat aber am 21.02.2019 das genaue Gegenteil ermittelt: Die Wohnungsmieten bleiben hinter der allgemeinen inflationären Entwicklung zurück!

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WEG: Balkonerneuerung

Auch derjenige Eigentümer, der nicht über einen Balkon verfügt, muss sich an den Kosten der Balkonerneuerung einer Wohnungseigentumsanlage mit seinem grundbuchlichen Anteil beteiligen.

Es gehe hier um konstruktive Bestandteile des Gebäudes, diese seien zwingend Gemeinschaftseigentum, urteilt AG Köln (215 C 133/14).

Endrenovierung: Ohne Wenn und Aber?

Sie überlassen Ihrem Mieter eine renovierte Wohnung. Dann möchten Sie die Wohnung auch genauso zurückerhalten, nämlich renoviert. Das ist auch logisch. Und jetzt kommt das Mietrecht und belehrt uns: Rechtlich ist diese Logik nicht haltbar.

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Grundsteuer contra bezahlbares Wohnen

Der politisch gefundene Kompromiss bei der anstehenden Grundsteuerreform auf der Bund-Länderfinanzminister-Konferenz am 1. Februar 2019 stößt auf deutliche Kritik von Haus & Grund.

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Nachbarrecht: Einfriedung unfriedlich!

Unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zum Nachbarn errichtet Eigentümer E eine 2 m hohe Wand aus glatten Metallplatten. Nachbar N passt das gar nicht. Er klagt.

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Mietende: „Schlüsselfragen“

Endet der Mietvertrag, müssen die Mieträume zurückgegeben werden (§ 546, 985 BGB). Dazu ist die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter notwendig. Mietrechtlich setzt die ordnungsgemäße Rückgabe auch eine vorherige Räumung der Räumlichkeiten voraus.

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Betriebskosten: Nachzahlung als „Gretchenfrage“

Das Jahresende markiert auch häufig das Ende eines Abrechnungszeitraums zur Ermittlung, Umlage und Abrechnung der Betriebskosten. In der Beratung sind dann Fragen im Zusammenhang mit erteilten Betriebskostenabrechnungen geradezu ein „Saisonthema“. Gerade die Mieter, die dann noch nachzahlen müssen, prüfen dann ganz genau, ob die Abrechnung korrekt ist.

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Auf „Frischhaltedatum“ bei Energieausweisen achten

Wohngebäude, die im Jahre 2008 mit einem Energieausweis versehen worden sind, benötigen spätestens im Jahre 2019 neue Ausweise. Denn diese Ausweise gelten zehn Jahre und sind dann abgelaufen (§ 17 Abs. 6 Satz 1 EnEV 2014).

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Kündigungsgründe und Fristen

Am 26.11.2018 fand die Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade im vollbesetzten Saal in der Gaststätte „Vier Linden“ in Schölisch statt. Als Referenten begrüßte Jahnke hierzu Herrn Verbandsjustiziar Jürgen Lindner.

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Tagesausflug zur Besichtigung des Rathauses Lüneburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns am 05.09.2018 bei schönstem Spätsommerwetter nach Lüneburg zu einer Besichtigung des historischen Rathauses.

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Sonderveranstaltung Haus & Grund Stade e.V.
Thema: „Datenschutzgrundverordnung – was müssen Vermieter wissen?“

Für das hochaktuelle Thema „Datenschutz“ konnte Dr. Christian Pape, Geschäftsführer der Wohnstätte Stade e.G., als Referent gewonnen werden. Er erklärte, wie Vermieter mit dem Datenschutz umgehen sollten, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.

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Nachlese: Jahreshauptversammlung Haus und Grund Stade e.V. vom 12.04.2018

„Die Rolle der Immobilie bei Trennung und Scheidung“ war das Thema eines Vortrages, zu dem Haus & Grund Stade e.V. anlässlich der diesjährigen Jahreshauptversammlung am 12.04.2018 ins Inselrestaurant einlud. Als Vortragsreferenten konnte Vereinsvorsitzender Günther Jahnke den Vorsitzenden des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, begrüßen.

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Wohnungseinbruch: Stehlgutliste

Die AGB der Hausratversicherungen fordern, schnellstens eine Stehlgutliste einzureichen.

Ist die AGB wirksam? >>

Sonderveranstaltung Haus und Grund Stade e.V.
Immobilienbesitzer und Ortssatzungen

Am 15.11.2017 fand vom Verein Haus und Grund Stade e.V. eine Sonderveranstaltung zum Thema „Immobilienbesitzer und Ortssatzungen“ in der Gaststätte Vier Linden in Schölisch statt.

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Tagesausflug zur Alsterfahrt in Hamburg

Die diesjährige Gemeinschaftsfahrt von Haus und Grund Stade führte uns nach Hamburg. Wie schon in den 34 Jahren zuvor, hatte unser Ehrenmitglied Rudolf Möller die Organisation übernommen.

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Sonderveranstaltung des Vereins fand großen Zuspruch

„Erben und Vererben - Worauf müssen Immobilieneigentümer achten?“ war das Thema der Sonderveranstaltung des Vereins Haus & Grund Stade am 14.06.2017, 18.30 Uhr in der Gaststätte „Vier Linden“ in Stade-Schölisch.

Der 1. Vorsitzende Günther Jahnke begrüßte mehr als 100 Zuhörer und als Referentin Frau Rechtsanwältin und Notarin Andrea Luise Schröder aus der Anwaltskanzlei Eylmann – Schröder in Stade. Als Gast konnte G. Jahnke den Schatzmeister Jürgen Dahmen vom Nachbarverein H&G Buxtehude begrüßen.

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Kurznachrichten

Rauchen auf dem Balkon: Mietminderung?

Rauchen auf dem Balkon kann der Vermieter rechtlich nicht verbieten. Möglich ist es jedoch, dass der darüber wohnende Mieter sich dadurch erheblich gestört fühlt und deshalb die Miete mindert. 5 % sei angemessen, sagt LG Hamburg (1 S 92/10).

Schimmelvermutung

Unter der Balkontür hat sich Feuchtigkeit gesammelt und das Parkett leicht verfärbt, der Mieter vermutet Schimmelbildung unter dem Parkett und mindert die Miete. Nein, urteilt AG München (474 C 2793/12), die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sei durch die Verfärbung nur unerheblich i. S. v. § 536 BGB beeinträchtigt, dies muss der Mieter hinnehmen. Dass Schimmel unter dem Parkett vermutet wird, genüge nicht die Miete begründet zu mindern.